Рынка недвижимости киева и киевской области




Скачать 131.37 Kb.
НазваниеРынка недвижимости киева и киевской области
Дата публикации09.04.2013
Размер131.37 Kb.
ТипРеферат
uchebilka.ru > Банк > Реферат





ОБЗОР

РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА И КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ

2007г.

Киев, 2008г.

СОДЕРЖАНИЕ

Рынок жилой недвижимости.



Вторичный рынок.

Рост стоимости жилой недвижимости в разных районах Киева и разных классов.

Первичный рынок жилой недвижимости.



РЫНОК ЗЕМЛИ

Факторы повышения цен.

Земельные участки в Киеве



КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ



Офисная недвижимость

Торговые площади

Складские помещения



^

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.



Рынок жилой недвижимости.



Вторичный рынок.


Вторичный рынок столичной недвижимости не продемонстрировал такого стремительного роста стоимости недвижимости, который мы наблюдали на протяжении предыдущих двух лет. В среднем в 2007 году цены на жилую недвижимость в Киеве повысились на 20-25%. То есть рост цен замедлился, учитывая, что жилая недвижимость ежегодно дорожала в среднем от 40% до 60%, начиная с 2004 года. В следующем году ожидается некоторая стабилизация цен.

На протяжении 2004-2005 годов спрос на рынке жилой недвижимости превышал предложение в два, а иногда три раза. Ситуация изменилась в 2007 году когда уровень предложения вырос в два раза. Эти изменения пришлись на период политической конфронтации в стране, высокого уровня инфляции, что привело к снижению платежеспособного спроса. Введение налога при продаже недвижимости для физических лиц заморозило этот сектор рынка на первые два месяца 2007 года. Покупатели и продавцы заняли выжидающую позицию. Инвесторы и спекулянты перешли в другой более прибыльный сектор рынка.

Год 2007 также охарактеризовался снижением активности в банках в ипотечном кредитовании. Высокий уровень инфляции, разрыв между повышением доходов и повышением цен на товары первой необходимости, продукты питания и услуги, привел к невозможности улучшить жилищные условия путем привлечения заемных средств для большинства населения. В этой ситуации банки не попытались привлечь клиентов путем снижения банковского процента, а только предложили им меньший размер первоначального взноса, более долгие сроки погашения кредита, а также некоторые другие условия. Процент за 2007 год в общей степени остался на прежнем уровне, лишь процент по кредитам в национальной валюте несколько снизился, однако на общую рыночную ситуацию это не повлияло, так как население предпочитает брать кредиты в иностранной валюте.
^

Рост стоимости жилой недвижимости в разных районах Киева и разных классов.


Рост стоимости жилой недвижимости в разных районах Киева происходил неравномерно. Жилые дома, расположенные в Печерском, Шевченковском, Подольских районах (центральные районы столицы) подорожали наиболее значительно. Такое поведение рынка объясняется близостью определенных районов к центру города, а так же резкий дефицит свободных земельных площадок, приемлемых для осуществления новых строительных объектов.

Различная степень изменения цен также зависела от класса недвижимости Так, например, стоимость квартир в домах "хрущевской" постройки, домах "гостиничного" типа, расположенных не в центре города, практически не изменилась за 2007 год, а на окраинах города даже снизилась на 6-7%, по сравнению с прошлым годом. Цена на квартиры в зданиях, построенных 20-30 лет назад поднялась на 5-15%. Также наблюдаем 20-40% повышение цены на квартиры на массивах, построенных 5-6 лет назад. Наибольший ценовой скачок цен на жилую недвижимость пришелся на площадь в центральных районах в новых или реконструированных домах. – 30-50%. Ожидается что такая же тенденция сохранится и в следующем году. Не смотря на это жилье в хрущевских домах или чешских проектах имеет больший показатель стоимости квадратного метра, чем в новом доме, введенном в эксплуатацию. Поэтому стоимость квадратных метров будет выравниваться в зависимости от качества этих квадратных метров.

Основываясь на вышеизложенном является целесообразным прогнозировать отсутствие роста стоимости социального жилья в 2008 году, а на некоторые его виды, такие как хрущевские дома, дома гостиничного типа, девятиэтажные дома 60-х годов застройки с маленькой жилой площадью прогнозируется снижение стоимости в течение года до 6%.

В то же время, мы прогнозируем по-прежнему устойчивый рост спроса в 2008 году на жильё класса "Элит", "Бизнес+" и "Бизнес".

Дефицит жилых площадей данного сегмента и увеличение спроса дает нам основание прогнозировать на 2008 год возможный рост стоимости жилья высокого класса в пределах 15-20%, но не менее уровня инфляции в Украине . Ввод в эксплуатацию ряда жилых комплексов, , таких как "Капитолий", "Триумф" и др., не окажут существенного влияния на спрос элитного жилья в Киеве. Таким образом, согласно прогнозной оценке, конъюнктура рынка элитной недвижимости в г. Киеве будет достаточно привлекательна в ближайший год. Данный сегмент рынка недвижимости будет способен генерировать значительный доход на уровне не менее 15-20% в год.

Также необходимо отдельно отметить дома класса эконом и эконом+, невысокая цена, хороший современный стандарт и хорошее качество жилых помещений, а следовательно комфорт за умеренную цену, обеспечивают им хороший спрос. Клиенты на недвижимость этого типа – население, которое улучшает жилищные условия.

Постепенное насыщение рынка в этом сегменте позволяет нам прогнозировать рост цен на уровне 10-12%.
^

Первичный рынок жилой недвижимости.


Говоря о первичном рынке жилой недвижимости можно определить уровень повышения цены ок 40% в августе 2007 по сравнению с тем же месяцем предыдущего года и 12-типроцентный ный рост по сравнению с уровнем цен в январе 2007. Оживление цен наблюдалось в Сентябре-Октябре, однако резкое повышение цен было предотвращено постоянным увеличением предложения.

^

РЫНОК ЗЕМЛИ


Рынок земли в Киеве и Киевской остается по-прежнему привлекательным сектором рынка недвижимого имущества, несмотря на постоянный рост цен, сложность проведения операций, а также появившихся новшеств в налогообложении и законодательстве.

Наибольшим барьером для развития земельного рынка стало продление моратория по продажу земель сельхозназначения, к которому 2007 году добавился еще и запрет на их перевод в другую категорию.

В прошлом году цены повысились на 20-65%. За 11 месяцев 2007 года повышение цен составило 30-70% по сравнению с уровнем начала года.

Недостаток участков с назначением "под строительство и обслуживание жилого дома" или коммерческого назначения "под строительство логистических комплексов" и "для строительства торгово-офисных помещений" способствует продолжению тенденции превышения спроса над предложением, которое наблюдается на рынке на протяжении последних лет.

Повышенный интерес к этому сектору недвижимости также обуславливается ситуацией, сложившейся в секторе жилой недвижимости, то есть замедлением роста цен, наблюдавшемся на протяжении последних нескольких лет и оттоком интереса инвесторов и спекулянтов с сектора жилой недвижимости.

Одновременно с рыночными изменениями изменялась политика банков. Банки более охотно кредитуют приобретение земельных участков с назначением "для строительства жилого дома" и начали активную выдачу кредитов на покупку участков с назначением "для ведения садоводчества". Кроме предлагаются программы кредитования такие как «Строительство моего дома» и прочие. Процентные ставки за пользование банковским кредитом по-прежнему остаются очень высокими, а за этот год они увеличились в среднем на 1,5-2%. В 2005 году уровень сделок по приобретению земельных участков и загородной недвижимости с привлечением банковских средств составлял 20-30%, в текущем году он составил 60-70%.

Приобретение земли с привлечением банковских средств, является экономически выгодным для покупателей, так как затраты связанные с займом, которые увеличивают стоимость участка покрываются приростом цены.
^

Факторы повышения цен.


Степень повышения цены зависит главным образом от размещения участка по отношению к Киеву и от нескольких других факторов, таких как: направление по трассе, наличие хорошего подъезда, наличие подведенных коммуникаций, активное ведение строительства на окружающих соседних участках.

Обуховское направление по прежнему остается наиболее дорогим (Конча Заспа), также как и Житомирское и Одесское направления.

Наиболее востребованными считаются готовые строения среди других домов со всеми оконченными подведенными коммуникациями.

Рекордный рост цен за счет высокого спроса и дефицита предложения наблюдается на дома недалеко от Киева, близ которых находится лес или река, озеро.
^

Земельные участки в Киеве


В черте Киева популярность земельных участков по прежнему обусловлена все теми же характеристиками: удаленность от центра города, от ближайшей станции метро, от наличия транспортной развязки, конечно же, престижностью района, его развитой инфраструктурой, наличием всех городских коммуникаций и привлекательностью сочетания "города и тишины".

Рост цен на некоторые виды участков в Киеве в 2007 году достиг уровня 80% по сравнению с прошлым годом в связи с уменьшением количества таких «кусочков земли».

В следующем году прогнозируется минимальный рост цен на земельные участки на уровне 40-70% в Киеве и 25-60% Киевской области.

Этот прогноз также подтверждается тем фактом, что временный мораторий, о котором речь шла выше, не будет снят с наступлением нового года.

^

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ



Офисная недвижимость


Рынок коммерческой недвижимости в Киеве- один из наиболее перспективных в Восточной Европе. Увеличение деловой активности столицы, обусловленное экономическим развитием страны, приростом инвестиций и открытием представительств иностранных компаний в Украине влечет за собой увеличение спроса на высококачественную офисную недвижимость и даже превышение его уровня над уровнем предложения.

При 35%-ном росте арендной платы в бизнес – центрах класса А и Б в 2007году, (в 2006 году – 40%) индекс свободных помещений находится на наиболее низком уровне в Европе – 1,7.

По данным компании Colliers International новое предложение на рынке составит не более 220тыс.кв.м, что превышает показатели уровня предыдущего года всего на 20-25%. На конец 2007 года общее предложение качественных офисных площадей на киевском рынке составит ок.820 тыс.кв.м.. Практически весь объем нового предложения был поглощен и считается катастрофически недостаточным для удовлетворения потребностей рынка.

В 2008-2009 годах ситуация кардинально не изменится, поскольку ежегодное увеличение офисных площадей ожидается на уровне 230-250 тыс. кв. м. Более активный рост прогнозируется не ранее 2010-2011 годов.

Уровень коэффициента капитализации падает из-за снижения инвестиционного риска по офисной собственности и роста уровня профессионализма участников рынка. Данный показатель для специализированных бизнес-центров класса А составляет 9.5 – 11%, класса В – 10-11 %.

Сегодня большинство операций сосредоточено в центральном деловом центре, который по плотности расположения офисов достигает перенасыщения. Кроме того в смежных с деловым центром столицы также увеличивается количество собственников.

Здесь при наличии достаточно хорошей инфраструктуры уровень арендной платы находится на более низком уровне, чем в центре.

Таким образом, основными тенденциями развития рынка коммерческой недвижимости в 2007 году - это начало работы над крупными офисными проектами для обеспечения предложения соответствующего спросу, рост арендных ставок, а также вследствие развития бизнеса крупных мультинациональных компаний увеличение размера арендуемых площадей.

В 2008 году ожидается сохранение высокой инвестиционной привлекательности сегмента, дальнейшее увеличение спроса на офисные помещения при низком уровне вакантности. Сохраняющееся соотношение между спросом и предложением приведет к дальнейшему повышению арендных ставок, одновременно к заинтересованности к этому сегменту рынка со стороны арендаторов и двелоперских компаний в профессиональном управлении объектами. Прогнозируется также высокая инвестиционная привлекательность сектора также расширение географии размещения бизнес-центров в Киеве, развитие и начало реализации первых проектов в формате бизнес-парков.




^

Торговые площади


Рынок торговых площадей в Украине продолжает расти. Согласно A.T. Kearney Украина входит в пятерку наиболее привлекательных стран по развитию этого рыночного сектора.

Предложение торговых площадей большой площади в Киеве представлено 32мя торговыми центрами и составляет ок. 556 тыс.кв.м. Общая площадь проектов, которые будут сданы в эксплуатацию в 2008 году – 238 000 кв.м. Наиболее востребованы объекты в торговых центрах площадью 40-150 кв.м.

Продолжающаяся активная экспансия ряда торговых площадок и возрастающий дефицит высококачественной торговой площади, уровень вакантности в успешных торговых центрах составляет менее одного процента.

В результате недостаток торговых помещений увеличился в Киеве на 32% и привел к ценовому уровню в центре города $90 - $400 за кв.м в месяц, $40-90 кв.м./ в месяц на окраинах (без учета НДС и операционных расходов).

Центральные улицы Киева все еще по виду напоминают мелкие торговые коридоры столицы. Значительная разрыв между спросом и предложением торговых площадей особенно заметен в центре города.

Уровень капитализации специализированных торговых центров колеблется в диапазоне 10 – 11.5%.

Под влиянием недостатка предложения новых объектов наблюдаются следующие тенденции рынка: переквалификация существующих промышленных помещений под торговые площади, смещение спроса на отдельные здания в сторону специализированных торговых центров, увеличение количества новых проектов по объектам в отдаленных районах расширенного объема.

Так как существуют определенные сложности в реализации проектов по торговым площадкам в столице, многие организации переходят в регионы. Наиболее активные города: Одесса, Львов, Донецк, Харьков, Днепропетровск, Запорожье и некоторые другие в населением 300-500 тыс.
^

Складские помещения


К началу года 2007 сектор складских помещений был наименее развитым на Украинском рынке недвижимости.

Особенность сегмента складов заключается в том, что она ориентирована на конечного потребителя в большей степени, чем на инвесторов. Наиболее заметными логистическими и производственными проектами являются Kuhne & Nagel, FM Logistic, Ost-West Express, Ukrainian Cargo Express, Komora-S.

Уровень капитализации складской земельной собственности составляет приблизительно 15%.

В начале 2007 года предложение площади под строительство складских помещений составляло 184000 кв.м.

В общем, предложение в сегменте складской площади можно разделить на несколько видов в зависимости от качества предлагаемых мест. Первый и наиболее обширный вид, который составляет около 85% предложения – это бывшие в использовании площади, построенные в 60-70годах, не отвечающие современным требуемым складским условиям.

Этот вид также включает полупрофессиональные склады, реконструированные ангары и производственные здания с возможностью использования под склад, построенные во времена СССР. Такие площади могут быть классифицированы как класс С.

Следующий вид рынка представленный как класс А и В – складская собственность профессионального уровня, доля рынка, которых составляет 15%.

Объем рынка складских помещений в начале 2007 года может быть определен на уровне 900,000-950,000кв.м. Настоящий спрос профессиональных площадей превышает предложение.

В начале 2007года, средняя арендная плата составляла $10-14кв.м. без НДС.

Арендная плата зависит от местонахождения склада, инфраструктуры, технических характеристик и уровня предлагаемых услуг.



Основными тенденциями рынка складских площадей можно считать следующие:

  • Улучшение качества проектов

  • Увеличение срока договоров аренды. Теперь они в среднем составляют 5-7 лет.

  • Ок.70% поступающих запросов на аренду приходятся на площади 1000-2000кв.м. В то же время крупные девелоперские компании готовы подписывать договора аренды только на объекты площадью не менее 10тыс кв. м.

  • Стабилизация арендных ставок на высоком по европейским показателям уровне. В то же время в долгосрочной перспективе можно ожидать снижения стоимости аренды, однако ожидается что их уровень по прежнему будет превышать показатели соседних центрально-европейских рынков.

  • Выход на рынок аренды новых международных компаний, заключение первых инвестиционных сделок, повышение активности отечественных девелоперских компаний.

  • Рост цены стоимости земли под строительство (до 35%) и стоимости строительства (до 20%).


ЗАКЛЮЧЕНИЕ.


Темпы роста цен на рынке жилой недвижимости в Киеве и Киевской области значительно замедлились в 2007 году. Уровень предложения возрос в несколько раз, что пришлось на период снижения уровня платежеспособного спроса из-за политической конфронтации и инфляции в стране. Необходимо отметить, что снизились возможности покупателей, которые составляют достаточно важный сегмент спроса на рынке, а именно желающих улучшить жилищные условия за счет привлечения банковского кредита. К тому же спекулянты, работающие в данном секторе рынка переместились в другой более прибыльный.

Рост цен происходил в различной степени в зависимости от класса и места нахождения недвижимости. Дорогое жилье по-прежнему считается наиболее ликвидным. Впервые за последние года было зафиксировано снижение цен на жилье низкого качества. И такие тенденции наши специалисты ожидают в следующем году.

Однако нельзя не отметить, что аналитики, работающие на рынке недвижимости кардинально расходятся в этих прогнозах.

Мнение по поводу того, что рынок недвижимости ожидает обвал цен на жилье по-прежнему не лишено аргументов. Рост спроса на квартиры в предыдущие года в основном происходил за счет расширения отечественного рынка за счет резидентов и нерезидентов, которые скупали квартиры с целью выгодного вложения средств. Спекулятивные операции перестают приность ожидаемый доход, поскольку покупатели не в состоянии покрыть непомерно раздутые цены. Наступает момент обратного процесса. С другой стороны отечественные и зарубежные эксперты предсказывают в Украине высокую инфляцию и значительное снижение темпов экономического роста, в условиях которого девальвация национальной валюты считается очевидной. Ослабление курса гривны приведет к обвалу цен на недвижимость, которые в Украине устанавливаются рынком в долларах. Конечно же это будет безболезненным для экономики в целом.

В настоящее время девелоперы постоянно поднимают цены на квадратные метры жилья, ссылаясь на постоянное удорожание материалов и стоимости работ. Коммерческие бынки, которые выдают ипотечные кредиты, действуют вместе с застройщиками и страховиками. А значительная доля неудовлетворенного спроса данные игроки рынка вовсе не заинтересованы снижать цены.

Рынок земли в то же время не только остается самым привлекательным сегментом рынка недвижимости, но и привлекает все новых и новых игроков. Наибольшим событием остается дальнейшее продление действия моратория на операции с землями сельскохозяйственного назначения за чертой населенных пунктов. Характерной особенностью повышения цен на земельные участки особенно в центральной части Киева остается уменьшение количества свободных «кусочков земли» выставляющихся на продажу. Предполагается дальнейший рост цен до 70% в следующем году.

Не менее интересным сектором рынка недвижимости остается сектор коммерческой недвижимости. Спрос на офисные помещения и складские по-прежнему остается на высоком уровне не только в столице и на ее окраинах, но и в других крупных городах Украины. Уровень спроса продолжает превышать уровень предложения. И одной из основных характеристик украинского рынка остается дефицит высококачественных складских площадей. Объем нового предложения все еще является недостаточным для удовлетворения рынка и сразу же поглощается покупателями. Сегодня большинство офисных высококлассных помещений сосредоточено в деловом центре столицы, но планы расширить деловую область уже начинают реализовываться.

То же касается и торговых площадей. На сегодняшний момент уровень вакантности в торговых центрах Киева составляет меньше одного процесса. Из-за недостатка помещений осуществляется переквалификация под торговые площади существующих промышленных помещений.

Этот сегмент рынка будет активно развиваться в последующих годах и будет обеспечивать спрос новых компаний, в том числе и международных, которые начинают свою деятельность на рынке.

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Рынка недвижимости киева и киевской области iconИндикаторы рынка вторичной жилой недвижимости Киева в июле 2012 года
Всеукраинский портал по недвижимости Kanzas ua предоставляет для своих пользователей удобную систему индексов рынка вторичного жилья,...

Рынка недвижимости киева и киевской области iconРынка недвижимости обусловлена приоритетным положением самой недвижимости...
В рамках данного раздела будет дана обстоятельная характеристика как рынка недвижимости, так и всех связанных с ним терминов. Мы...

Рынка недвижимости киева и киевской области iconОхотничьи угодья Киевской области. Уоор, глох, овор, сорк, поу, пзф,...
Охотничьи и рыболовные угодья Киевской области, адреса, телефоны, месторасположение угодий на карте. Охота и рыбалка в Киевской области....

Рынка недвижимости киева и киевской области iconМониторинг рынка недвижимости
Сбор статистической информации об объектах недвижимости от участников рынка недвижимости

Рынка недвижимости киева и киевской области iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Рынка недвижимости киева и киевской области iconПрограмма обучения: 1-й модуль. Девелоперская деятельность. Градостроительство....
Анализ рынка недвижимости, его основные характеристики и структура. Выбор сегмента рынка

Рынка недвижимости киева и киевской области iconКризис и коттеджные городки: неравная борьба
Киевской области и осваивать «целину» украинского рынка коттеджного строительства. И все было бы неплохо, если бы не кризис, который...

Рынка недвижимости киева и киевской области iconОбзор рынка недвижимости Киева: итоги февраля 2009 года [domik net]
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в феврале 2009 года: 1968$/кв м. (-9,7% за месяц)

Рынка недвижимости киева и киевской области iconПрограммный комплекс «Риелтер». Описание и инструкция по эксплуатации...
Программа предназначена для обеспечения информационной независимости агентства недвижимости в области получения информации об объектах...

Рынка недвижимости киева и киевской области iconВзаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости
Финансовый рынок и рынок недвижимости развиваются автономно. Внутренние ресурсы финансового рынка ориентирова­ны в первую очередь...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<