Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены»




НазваниеЛитература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены»
страница1/6
Дата публикации09.03.2013
Размер1.1 Mb.
ТипЛитература
uchebilka.ru > Банк > Литература
  1   2   3   4   5   6
С.Е. Фролов, С.А. Шевко, Ю.П. Ковальський, В. Кулик

(под общей редакцией Я.И. Маркуса)

Оценка объектов залога. Информация

к размышлению…

Киев, 2009
Содержание


От редактора: Современное видение проблем оценки 3

Введение 19

1. Некоторые уроки кризиса 20

2. Нормативное регулирование оценки залогов в Украине 28

3. ЗАЛОГ, ЕГО ВИДЫ, ФУНКЦИИ, ОФОРМЛЕНИЕ, УЧЕТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ 54

Литература: 68


«Старой жизни больше нет. Есть новые цены».

(из прочитанного)

^

От редактора: Современное видение проблем оценки



I. Понятие истины и правды на рынке консалтинговых услуг

Один из афоризмов М. Твена звучит так: «Правду надо подавать так, как подают пальто. А не бросать, как мокрое полотенце, в лицо».

Не вступая в полемику с классиком, хочется высказать некие соображения.

Во-первых, афоризму более ста лет. А за этот период мир стал намного прагматичнее, циничнее, жестче. Вежливая подача пальто смахивает на рефлекторный анахронизм.

Во-вторых, слово «правда» хочется заменить на слово «истина», потому что истина одна, а «правд» несколько. У акционеров компании — одна, у инвестора – другая; у топ-менеджеров — третья, у служащих компании – четвертая. На языке оценки это означает «оценка с точки зрения…», а точка зрения меняет вид стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная). По мнению американского специалиста Роберта Сли, «правда» называется «мир стоимости».

В-третьих. В зависимости от ситуации истину можно подавать как белоснежное велюровое пальто или бросить как скомканное испачканное кухонное полотенце. Форма подачи определяется интересами подачи.

Простой исторический пример. Гениальный Вольфганг Амадей Моцарт умер зимой 1791 года в возрасте 35 лет. Это – истина. Сложнее с правдой. По многовековому мнению общественности, его отравил Сальери. Это – правда №1. В XIX веке считалось, что Моцарт умер от неустановленной болезни. Это – правда №2. По мнению ученых XXI века, Моцарт скончался от стрептококковой инфекции. Это – правда №3. Все они, так или иначе, прикасаются к истине – скоропостижной кончине Моцарта в молодом возрасте.

Взглянем на проблему истины шире.

Мировые глобальные истины, приведшие мир к кризису, ситуационно могут быть выражены следующим образом:

  • Мир стал жить не просто в долг, а не по средствам.

  • Спекулятивные ценности стали предпочтительней реальных (взял кредит – купил в долг имущество; продал имущество – заработал на разнице процент по кредиту и на росте стоимости; купил акции – поймал момент роста – продал; создал инвестиционную компанию – построил пирамиду – скрылся (или посадили в тюрьму).

  • Реальная стоимость активов оказалась намного меньше квазирыночной, спекулятивно раздутой, не соответствующей реальному сектору производства.

  • Ипотечная «шара» охватила весь земной шар.

  • Финансовая система рухнула, не выдержав бремени «шаровой шары». К мировой катастрофе приложили руку все:

  • финансисты;

  • брокеры;

  • аналитики;

  • правительства;

  • рейтинговые и консалтинговые агентства;

  • население (любители «шары»).

В мировой экономике не было найдено разумного сочетания рыночного и государственного регулирования. Рухнул миф, что рыночный механизм столь совершенен, что автоматически регулирует состояние любых рынков.

Сказанное является правдой, ставшей истиной. Оно было истиной и ранее, но кто бы стал к ней прислушиваться в эпоху «ипотечного бума»?

Оценка – один из древнейших видов деятельности человека, потому что все, начиная от туши мамонта до акций General Motors, имеет определенную ценность. Оценка как услуга может быть добровольной и вынужденной, оплаченной или бесплатной, объективной и субъективной, зависимой и независимой, в т. ч. (подлинно независимой). А еще она может быть иллюстративной (когда решение уже принято) или конструктивной (когда по результатам оценки принимается решение).

Выскажу крамольную мысль – если есть плательщик услуги, то присутствует и его интерес, а если есть интерес, то поневоле возникает зависимость, и тогда слово «независимая» надо писать очень мелким шрифтом, а порой невидимой миру пастой. Оценщик сродни художнику – он может быть оригинальным творцом (независимым) или иллюстратором, поясняющим рисунками определенный текст. Естественно, иллюстрация может быть талантливой, скучной или бездарной. В иллюстрациях к сказке о Красной Шапочке будут обязательно присутствовать волк, Красная Шапочка, бабушка и охотники. Художник зависит от сюжета, независима лишь манера.

Оценщик также зависит от сюжета (объекта оценки). В конце концов, каждый оценщик сам решает, от чего зависеть.

Теоретиками оценки введено понятие «калькулятивная» и «оценочная» экономика. Мне больше нравится определение – «аналитическая» экономика.

«Калькулятивная» экономика присутствует при наличии эффективного рынка. При падающих либо неэффективных рынках действует «аналитическая» экономика. Ее предпосылками являются:

  • низкая ликвидность активов, выраженная в месяцах;

  • влияние мотивации участников рынка на стоимость имущества;

  • изменившаяся ценность денег (точнее, их дефицит).

В современных условиях происходит переход от «калькулятивной экономики» к «аналитической».

Вне зависимости от состояния рынков профессиональная оценка включает три составляющие. Это:

  • техника;

  • логика;

  • здравый смысл.

Техника – это подходы, методы, процедуры, создаваемые десятилетиями. И наличие либо отсутствие кризиса не влияют на средства выражения (у художника – это кисти, краски, полотно).

Логика – важнейший элемент оценки. Порой – совсем отсутствующий, деформированный, корявый, дефектный. При иллюстративном восприятии оценки логика желательна, но не обязательна, ведь результат предрешен. «Калькулятивная оценка» именно из этой серии.

Здравый смысл отвечает за результат, его достоверность. Ведь здравый смысл остается первоосновной человеческой жизни. Здравый смысл можно определить как интуицию истины.

По мнению психолога профессора Леви, здравый смысл – это дар, получаемый нами при рождении. Как умение рисовать, петь, творить. Но его надо развивать и совершенствовать. В силу обстоятельств его можно или потерять, или зарыть в землю.

Несколько лет назад с моим участием оценивалась нефтебаза под Одессой. Рассматривались три сценария:

  • Существующее использование базы, с подачей нефти железнодорожным и автотранспортом.

  • База при ее покупке российской компанией с подключением трубопроводов к нефтепередающим российским сетям.

  • База при ее покупке казахской компанией с возможностью постройки трубопровода, выходящего к морю.


Поскольку менялись способы и объемы транспортирования нефти, результаты оценки отличались в разы.

При определении результатов присутствовало несколько «правд», но не рассматривалась «истина». Ее и не требовалось, но логика присутствовала. Логика сценариев и вычислений дисконтированных доходов с учетом различных затрат, объемов, тарифов. И все же истина косвенно присутствовала в философском восприятии этого понятия. Она состояла в том, что оценка была независимой от заказчика.

Отсюда вывод: оценка независима, если по ее результатам следует принимать решение – покупать (не покупать) или инвестировать (не инвестировать). Словом отвечать на вечный гамлетовский вопрос – быть или не быть?

Если решение заранее принято, то оценка становится в определенной степени зависимой от плательщика оценки. И сомнения в величине оценки трактуются в пользу заказчика.

В банк в качестве залогового обеспечения попадает оценка щебеночного карьера, стоимость которого определена в $5,0 млн. «Не верю», – вслед за Станиславским восклицает здравый смысл. Еще раз процитируем профессора Леви: «Здравый смысл – не роскошь и не средство передвижения по житейским стезям, а дар. Дар, владению коим, как и развитию всех наших задатков, надлежит обучаться». Моцарт в пять лет был лишь маленьким Вольфгангом, и лишь позднее (хотя и достаточно рано) стал гениальным Амадеем Вольфгангом Моцартом, предъявившим миру не задатки дара, а его реализацию.

Если выполняется оценка – иллюстративная, некачественная, недостоверная – то здравый смысл здесь не присутствует в силу ненадобности.

Только не надо, ссылаясь на здравый смысл, еще раз возвращаться к оценке «Криворожстали», «Николаевского глиноземного», ЧСЗ и пр. Ведь при их оценке рассматривались возможные прогнозные сценарии от даты оценки до сегодняшней. Но события (цена на электроэнергию, нефть, газ) развивались совсем по иному сценарию. Не войти бы еще раз в ту же воду, не войти. Нельзя их национализировать, ссылаясь на неправильную оценку.

И что же глобальный кризис ничего не изменил в оценке? Изменил. Как упоминалось ранее, появились два совершенно новых фактора.

Первый – мотивация, второй – цена денег. Они и раньше существовали, но не в столь явном виде.

От легкой доступности кредитов в докризисный период мир перешел к мучительным поискам источников финансирования.

Когда Миттал покупал «Криворожсталь», у него была своя мотивация, выходящая за рамки украинской металлургии. И дефицита денег у него не было. И, как следствие, сегодняшняя стоимость завода им. Ильича, «Запорожстали» и «Азовстали» формируется мотивациями покупателей, а не стоимостью «Криворожстали». Парадокс нынешней ситуации – объект стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель при условии, что он – единственный.
^ II. Рынок недвижимости как лакмусовая бумажка выздоровления экономики

Средства массовой информации соревнуются в ощущениях – достигнуто дно или продолжается погружение.

Деформированность созданной системы ценообразования в строительстве сложилась вследствие:

  • Коррумпированности разрешительной системы (земля, право застройки).

  • Доступа к «легким» деньгам (застройщиками, спекулянтами, покупателями).

  • Наличия постоянного спроса на недвижимость как наследия предыдущей административной системы, которая строила не по потребностям, а по нормативам. А что же должно измениться?

Коррумпированность в рамках одной определенной отрасли победить нельзя. Успехи в борьбе должны быть общегосударственными. Скорее мы дождемся конца света, чем общей победы над этим мощным спрутом, взращенным на почве политической вседозволенности. По календарю майя ждать недолго – до августа 2012 года. Евро-2012 проведем и завершим дела мирские. «Все связано со всем», – сказал философ.

Но вернемся к проблеме недвижимости.

Сегодня в Украине около 14 тыс. объектов, незавершенных строительством. Если рассматривать жилье, то 750 объектов имеют готовность выше 70%. Их продажа либо возобновление их строительства и будут являться предвестниками выхода из кризиса. Но этому должно сопутствовать финансовое выздоровление.

Ситуация с «незавершенкой» напоминает 80-е годы, когда шлейфы недостроенных коттеджей опоясывали города. В 90-е годы Комитетом по делам строительства была создана методика, делившая эти объекты на бесперспективные и перспективные.

В бесперспективных объектах стоимость объекта определяется стоимостью земельного участка и затратами на строительство, естественно, с определенным дисконтом.

В условиях кризиса ликвидность такого объекта весьма низкая. Перспективность объекта определяется:

  • функциональной направленностью;

  • расположением;

  • степенью готовности.

При стабильной экономике стоимость такого объекта – это его будущая стоимость минус затраты на достройку.

В нынешней проблемной экономике мотивация и объем инвестиций корректируют и контролируют стоимость. Если такие оценки будут заказаны, это будет намеком на окончание рецессии.

^ III. Проблемы оценки бизнеса в Украине

  1. Напомним некоторые непреложные, но порой игнорируемые истины.

  • Уровень стоимости компании определяется как уровнем рентабельности отрасли, так и менеджментом предприятия.

  • Все активы компании делятся на операционные и неоперационные. Неоперационные активы оцениваются отдельно.

  • Наиболее важными начальными элементами оценки являются:

    • постановка задачи;

    • классификация имущества.

Вот тут и происходят наибольшие искажения:

  • на методологически недостаточное понимание задачи оценки накладываются сложности нынешнего периода экономической нестабильности.

  1. Пример из области коммерческой недвижимости.

Оценивается бывшая игрушечная фабрика. При этом (см. рисунок):



  • бывший главный корпус – реконструирован в супермаркет (1).

  • Бывшая переходная галерея – в офисные помещения (2),

  • Бывшая насосная станция – в офисные помещения (3),

  • Бывшая столовая – в магазин (реконструкция не завершена) (4),

  • Трансформаторная (используется по назначению) (5).


Дополнительно оценивается оборудование (электрооборудование, лифты, автотранспорт).

Если не задумываться над постановкой задачи, то все имущество можно оценить, используя метод аналогов и доходный.

А если задуматься? Если задуматься, то все начинается с классификации.

Недвижимость делится на три группы:

        1. Используемая в качестве коммерческой недвижимости (быв. гл. корпус, переходная галерея, насосная) 1, 2, 3 — группа I.

        2. Реконструируемая (бывшая столовая) — 4 (II).

        3. Специализированная (трансформаторная) — 5 (III).

Оборудование также делится на три группы:

  1. Неотделимое от недвижимости (лифты, эскалаторы, эл. щиты и пр.).

  2. Движимое имущество (офисная техника и пр.).

  3. Эл. оборудование трансформаторной (ячейки, трансформаторы и пр.).

Этапы работы:

  1. оценка коммерческой недвижимости (доходный и метод аналогов);

  2. оценка неотделимого имущества (оборудования);

  3. уменьшение стоимости недвижимости на стоимость неотделимого имущества;

  4. оценка реконструируемого здания бывшей столовой методом непрямой капитализации с учетом затрат на реконструкцию;

  5. оценка здания трансформаторной (метод затрат – остаточная стоимость замещения);

  6. оценка оборудования трансформаторной;

  7. суммирование результата, исключая двойной счет (имеется в виду оборудование, неотделимое от недвижимого имущества).

Относительно простой пример, который требует четкой классификации, корректной постановки задачи.

  1. Обратимся к оценке бизнеса и корпоративных прав.

В нынешних условиях практически обязательным моментом оценки являются доходный и имущественный подходы.

При оценке возможны три варианта ситуации:

А) функционирующий ЦИК представляет большую рыночную стоимость нежели сумма рыночных стоимостей отдельных активов;

В) стоимость нормально функционирующего ЦИКа (оценка по доходу) меньше стоимости активов (налицо – экономическое обесценение);

С) капитализированная стоимость ЦИКа несоизмеримо мала по сравнению со стоимостью активов).

Вариант А вообще редко встречается в отечественной экономике. В лучшие времена – это, например, консалтинговая компания; торговый дом, занимающийся дистрибьюторской деятельностью (необоротные активы – офисная техника, мебель и транспорт).

В варианте А основные проблемы связаны с:

  • выбором и обоснованием ставки дисконта (капитализации), в т. ч. безрисковой, рисками.

Техника отвечает за корректность модели расчета, здравый смысл – за величину (16-24%).

  • Обоснованием модели (прямая или непрямая капитализация).



Вариант B – примером может служить любое рентабельное предприятие.

Вариант C – многочисленные производственные предприятия; в ряде случаев ситуация усугубляется тем, что они – многопрофильные.

Рассмотрим особенности оценки для варианта В – функционирующего комплекса.

Вначале рассмотрим относительно простой пример (гостиничный комплекс).
Представим себе, что в его состав входит:

  • Основной корпус (ОК)

  • Пристройка в виде ресторана (Р)

  • Котельная и трансформаторная (К, Р)

  • Забор (З)

  • Передаточные устройства

  • Несколько тысяч единиц оборудования

  • Инвентарь, мебель, постельные принадлежности и пр.

  • Нематериальные активы

  • Земельный участок (ЗУ), в т. ч. избыточная земля (ИЗ).

Стоимость ЦИКа формируется путем капитализации:

  • доходов от сдачи номеров;

  • сдачи в аренду помещения ресторана.

При оценке дохода от номерного фонда следует учитывать сезонность, корпоративные скидки, загрузку, структуру номеров (люкс, полулюкс, стандартный номер и пр.).

Чистый операционный доход определяется за вычетом затрат (производственных, постоянных, переменных, административных и пр.).

Более корректным представляется использование непрямой капитализации, позволяющей учесть динамику изменения цен, ремонты, производимые в зданиях, смену инвентаря и пр.

Для бухгалтерского учета определяется стоимость движимого имущества, нематериальных активов (программного обеспечения, торговой марки и др.).

Стоимость коммерческой недвижимости (здание отеля и ресторана) определяется как разница между дисконтированным денежным потоком и:

  • стоимостью оборотного капитала;

  • стоимостью оборудования и инвентаря;

  • стоимостью НМА;

  • стоимостью не всего земельного участка, а его избыточной части (если она присутствует).

Из полученного значения вычитается стоимость специализированной недвижимости (котельной, трансформаторной, забора).

Разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости как объекта коммерческой недвижимости и ее стоимостью, рассчитанной как элемент ЦИКа, определяет экономическое обесценение. В МСО эта операция носит название «Оптимизация, проверка на адекватность».

Обратимся к более сложному варианту В как достаточно массовому даже в условиях существования неэффективных рынков.

Проиллюстрируем особенности оценки на конкретном примере.

Представим себе многопрофильное предприятие, основным направлением которого являются грузовые перевозки. При этом реализуются следующие виды деятельности:

  • Организация перевозок.

  • Транспортно-экспедиционные услуги.

  • Техническое обслуживание и ремонт автомобилей.

  • Торговля запчастями.

  • Страхование грузов.

  • Туристическая и гостиничная деятельность.

  • Рекламная деятельность.


Негативные тенденции бизнеса привели к тому, что уставный фонд в десятки раз превысил собственный капитал.

Эта ситуация является тревожной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом, если эта ситуация продолжится, то предприятие должно быть ликвидировано.

Долгосрочные обязательства предприятия – это долги резидентов перед нерезидентами Украины за кредиты, направленные на пополнение оборотных средств.

Доходная часть формируется денежными потоками каждого из направлений. В данном случае они не носят характера отдельных юридических лиц, в то же время они могут рассматриваться как отдельные бизнес-единицы, для которых свойственны определенные затраты. Нижней границей диапазона стоимости отдельной бизнес-единицы является капитализированная стоимость реального чистого операционного дохода, верхней границей – стоимость, формирующаяся рентабельностью данного сегмента хозяйственной деятельности (грузоперевозок, отельной деятельности и др.).

К суммарной капитализационной стоимости добавляется стоимость неоперационных активов (например, вакантного земельного участка).
Особо следует остановиться на гостиничном хозяйстве. Гостиничный комплекс представляет собой огражденный земельный участок, удаленный на десяток километров от областного центра и застроенный собственно гостиницей, подсобными спортивными и хозяйственными постройками, снабженный элементами инфраструктуры (подъездными дорогами, дорожками и пр.).

Как говорилось выше, оценка отельного комплекса базируется не на сравнительном либо доходном подходе строительных объектов комплекса, а на доходной оценке всего комплекса с распределением стоимости между отдельными объектами.

В рамках имущественного подхода при определении стоимости ЦИК суммируется стоимость оборотных и необоротных активов.

Одним из неоперационных активов является крупный земельный участок площадью 9 гектаров.

В земельном участке, как, впрочем, и в крупном объекте недвижимости, реализуется диалектический закон перехода количества в качество.

В период «калькулятивной оценки» этот закон тоже действовал, но не так явно, как нынче. И учитывался поправкой на масштаб. Сегодня – это не только другой масштаб, это и другие деньги.

Между прочим, доходчиво этот закон иллюстрирует мысль, что количество прожитых дней меняет качество жизни – и не суть важно, в какую сторону, но точно меняет.

4. Вернемся к земельному участку. В «калькулятивной» экономике стоимость такого участка (например, площадью 3 га) достаточно легко определялась методом остатка, включавшим следующий алгоритм:

  • Рассматривается концепция коттеджного городка с выделением 10 соток на владельца и наличием дорог и проездов.

  • Суммируются рыночные стоимости коттеджей.

  • Из суммы доходов вычитаются затраты, связанные с реализацией проекта застройки, прибыль застройщика.

  • В остатке остается стоимость земли.





Краткий расчет (без пояснений)

25 х 10 = 250 соток = 2,5 га

Проезды — 20% х 2,5 = 50 соток

Итого:

250 + 50 = 300 соток (общая площадь) или 3 га

Участок площадью 9 га разделен на три зоны по 3 га. Но этот прием не позволяет приблизиться к истине.

Стоимость земли ранее могла определяться и методом аналогов продаж – небольших участков с поправкой на масштаб.

В нынешней экономике такие подходы не действуют или почти не действуют. Земельный участок – это длительная рискованная инвестиция. Аналитики считают, что раньше конца 2010 года рецессия не завершится. И никто не возьмется прогнозировать, насколько рыночная стоимость коттеджа будет выше стоимости его строительства. Но мы помним, что количество соток перешло в другое качество – гектары. Поэтому стоимость участка должна базироваться на стоимости аналогичных участков в 30-километровом диапазоне от города с учетом серьезной скидки на торг. И очень сложно приблизиться к оценочной «истине». Скорее будет реализована модель одной из «правд».

Возле моего дома висит объявление: продаются земельные участки площадью 10 соток, 30 км от Киева, стоимость сотки — $300. Это — «правда» продавца. «Правда» покупателя на данном этапе не просматривается.

Порой земля (точнее, права на землю) присутствует неявно, как «шаги за сценой». Представим себе морское побережье (Одесса, Крым). Оценивается некое неэксплуатируемое строение (бывшая лодочная станция, эллинг, спасательная станция и пр.). Понятно, что для инвестора интерес представляет не это строение, а его местоположение. Однозначно строение будет снесено. Что же приобретает владелец указанной недвижимости? Право заключения договора на аренду земельного участка (и не только равного площади застройки) на неконкурентных условиях. Чему же равна стоимость объекта оценки? Стоимость строения, определенная методом затрат + капитализированная арендная плата. Она может определяться как процент от нормативной оценки земли.

Еще один жизненный пример. Земельный участок площадью 1 га в центре города планировался под застройку многосекционного жилого дома. «Прямолинейный» расчет стоимости земли методом остатка определяет стоимость земли, равной $2,0 млн. ($20,0 тыс./сотка).

Но... темпы строительства, стоимость и сроки реализации будущего жилья, необходимость привлечения заемных средств под высокие проценты — не учитывались, поскольку их сложно спрогнозировать. Учет этих факторов приводит к существенному уменьшению стоимости участка. Это «правда» продавца.

А какова «правда» инвестора? Он резонно считает:

  • рядом уже стоит многосекционный 24-этажный дом;

  • подъезды усложнены;

  • инфраструктура (сети) перегружены;

  • парковка отсутствует, и поэтому рационально на этом участке организовать парковку.

Но... (опять «но», без него, к сожалению, не обойтись). Парковка на 300 машин формирует совершенно иной денежный поток. Метод остатка (вот тут можно и не думать о заемных средствах) дает результат в пять раз меньше.

5. Никогда не утихнет спор – как согласовать значения стоимости, полученные в рамках различных подходов.

  • Можно принять один из результатов.

  • Можно «взвесить» результаты.

Единого рецепта не может быть, здесь должна присутствовать логика. Техника оценки завершилась при реализации каждого подхода.

Следует признать, что соотношение 10:90% и, «пожалуй», 20:80% неприемлемы, поскольку один из результатов мало влияет на суммарный результат. Использование 10:90% скорее напоминает манипулирование, нежели «взвешивание». Например, результат имущественного подхода – 100 млн. грн., доходного — 10 млн. грн. Если принять соотношение 10:90%, получим 10+9 = 19 млн. грн.

Результат некорректен, поскольку эти значения просто-напросто нельзя «взвешивать».

Вспоминается случай. В одном из областных городов оценка для целей приватизации крупного завода дала результаты 25 и 75 млн. грн. Оценщик принял среднее — 50 млн. грн. Оценка завершилась разбирательством в суде.

6. При оценке любой доли уставного фонда (пакета акций) реализуется единый алгоритм:

  • Определение стоимости в рамках не менее чем двух подходов.

  • Согласование значений.

  • Определение доли с учетом скидок на свойства пакета (доли). К ним относится неконтрольность и ликвидность.

Скидка на свойства пакета (контрольность) в зависимости от размера доли в уставном фонде учитывается коэффициентом:

от 0,71 – при величине пакета (5-10%);

до 0,98 – при величине пакета (75-90%).

(См. соответствующие выпуски «Практика оценки».).

Большинство акций ОАО не котируются на фондовом рынке, поэтому они лишь формально публичные. При оценке по доходности скидки на низкую ликвидность могут составить:

— для контрольных интересов – 23%;

— для блокирующих – 34%;

— для обычных – 45%.
7. И, наконец, вариант С, где традиционные подходы не срабатывают.

Таким примером может служить оценка распределительной энергетической компании (облэнерго). Или другой вариант – оценка компании, по которой не предоставлена внутренняя экономическая информация. Таким распространенным вариантом может быть оценка имущества, представленного в виде долгосрочной финансовой инвестиции в балансе некоего предприятия.

Итак, облэнерго. Пересчитывать стойки ЛЭП, провода и ячейки трансформаторов – бессмысленно и нереально.

Доходный подход может быть весьма усложнен неплатежами, бартерными схемами и изменчивостью тарифов. Результат такой оценки очень недостоверен и, кроме того, не учитывает специфики нематериального актива, связанного с контролем распределения энергии в определенном регионе (этот фактор — определяющий для промышленных энергетических предприятий).

Выход один – использовать метод рынка капиталов, т. е. через систему мультипликаторов от реальных продаж идти к результату.

Естественно, учитывая долги компании, необходимость вложений и пр. аспекты, которые скорее укладываются в понятие «видение», чем в понятие «стратегия развития», с одновременным использованием логики и здравого смысла.

«Видение» – это уже из разряда интуитивной техники оценки.
8. Еще один комментарий, связанный с кризисными явлениями в экономике.

В условиях кризиса у Кабмина возникло желание пополнять уставный фонд ОAO стоимостью земли (см. постановление Кабмина №689, утвержденное 8 июня 2009 года). Цель – повысить стоимость ЦИК (пакета акций) при их продаже.

П. 11 постановления гласит: «Продажа акций хозобществ, принадлежащих государству, производится после внесения земельных участков в уставный фонд таких обществ».

Инициируется странный процесс: пополняется устав, а затем обесценивается пакет акций, поскольку земля производственного предприятия не генерирует доход. Иное дело – когда имеется в наличии инвестиционно-привлекательная избыточная земля, которая может служить активом, обладающим инвестиционной стоимостью (не только полезностью, но и ценностью).

Особый случай, когда земельный участок может рассматриваться как вакантный, свободный от застройки. Но тогда следует учитывать затраты (если они обоснованы) по выносу предприятия на другую площадку. И это не вопрос корректировки уставного фонда. Это — вопрос ликвидации предприятия, т. е. определения стоимости ликвидации.

ФГИУ и Госкомзем по заданию Кабмина сделали попытку реализовать четыре пилотных проекта – определить стоимость земли четырех крупных киевских предприятий, расположенных в центральной и приближенной к ней зоне.

Полученные результаты определили стоимость на уровне 8-15 тыс. /сотка, что в среднем соответствует стоимости $1,0 млн./га.

По моему мнению, следует обратиться к концепции «полезность». Согласно МСО-2007, полезность «скорее относительная, чем абсолютная характеристика». Оценщик должен рассматривать оценку имущества, как это делает рынок – или как отдельную единицу, или же как часть комплекса. Естественно, это часть комплекса. Тогда: рыночная стоимость неспециализированных улучшений + (стоимость специализированных объектов + земля) + стоимость передаточных устройств = земля + остаточная стоимость всех улучшений и передаточных устройств.

В действительности – это не процесс пополнения бюджета за счет продажи «подорожавших» акций. Скорее это вопрос корректности ведения бухгалтерского отчета, поскольку земля не подлежит амортизации.

Последующая переоценка основных средств приводит также к переоценке земельной составляющей как отражению рыночной ситуации.
9. В период благополучия представлялось, что весьма перспективным направлением в оценке является тема, формулируемая как измерение и управление стоимостью. Компании, созданные в период приватизации и «шальных» денег, как правило, являются многопрофильными, общие финансовые результаты которых не раскрывают сути компаний.

Такая компания (корпорация) включает:

  • управляющую компанию (центр);

  • интегрированные бизнес-группы – ИБГ (направления деятельности);

  • бизнес-единицы, которые формально (или неформально) находятся в составе ИБГ.

Сложность измерения стоимости определяется неоднозначностью взаимодействия бизнес-единиц (юридических или физических лиц) внутри ИБГ, наличием связей с корпоративным центром как всей ИБГ, так и отдельных бизнес-единиц (приятельские, родственные, неформальные и пр.) Главный вопрос: удается ли многопрофильной компании создавать дополнительную стоимость сверх суммы составных частей (ИБГ, бизнес-единиц)? Достигается ли синергетический эффект или, наоборот, экономический эффект теряется из-за разветвленности корпорации.

Пример – судоходная компания, эксплуатирующая 10 кораблей.

Варианты:

  • это единое юридическое лицо со своим офисом, счетом, балансом;

  • это корпорация, объединяющая 10 юридически самостоятельных бизнес-единиц.

В первом случае корпорация регулирует финансовые проблемы, возникающие у отдельных судов, недостаток — за долги одного из судов может быть арестовано любое из десяти.

Второй случай — каждое из судов отвечает лишь по своим обязательствам. Но если возникнет проблема серьезного ремонта, бизнес-единица может задачу не решить.
При выполнении работы по управлению стоимостью анализ строится вокруг ключевых факторов стоимости:

    1. Рентабельность инвестированного капитала, (ЧОД/инвестированный капитал).

    2. Темпы роста, динамика изменения (объемов, дохода, прибыли).

Бухгалтерский учет на территории постсоветского пространства, как правило, не отображает реальной эффективности фактической деятельности. Анализ финансовой деятельности должен отражать экономическое «видение» компании, а для этого следует использовать данные управленческого учета.

Операционный инвестированный капитал равен сумме операционного оборотного капитала, чистых основных средств и чистых прочих активов.

Исключению подлежат такие статьи, как избыточные (относительно текущих нужд) денежные средства и рыночные ценные бумаги.

Оценка многопрофильной компании помогает определить, обладает ли компания большей ценностью, будучи соединением многочисленных бизнес-единиц, или ее ценность могла бы еще возрасти, если бы эти единицы были обособлены в самостоятельные фирмы. Такая оценка высвечивает реальную картину издержек и выгод, связанных с наличием корпоративного центра (головного офиса).

Стоимостная оценка многопрофильной компании чем-то напоминает конструктор Lego. Стоимость корпорации в целом — это сумма стоимостей бизнес-единиц плюс неоперационные активы минус нераспределенные издержки или выгоды корпоративного центра. Особенности оценки многопрофильной компании заключаются в следующих действиях:

  • Определение бизнес-единиц (интегрированных бизнес-групп) и их денежных потоков.

  • Выявление денежных издержек и выгод корпоративного центра.

  • Оценка налоговых ставок, прилагаемых к бизнес-единицам.

  • Оценка структуры капитала и затрат на капитал для каждой бизнес-единицы (интегрированной бизнес-группы).

  • Оценка ставки дисконтирования для издержек корпоративного центра.

  • Сведение всех этих компонентов в единую оценку стоимости корпорации в целом.

Стоимостная оценка многопрофильной компании по отдельным составляющим зачастую приводит к критичному пересмотру реального качества и ценности бизнес-единиц, входящих в ее состав.
^ IV. Переоценка основных средств

В первую очередь такая оценка необходима в целях IPO.

Сегодня оценка основных средств для выхода предприятия на IPO мало востребована.

В первую очередь, это обусловлено низкой эффективностью действия фондового рынка. Однако ряд предприятий получили валютные кредиты и сегодня финансирующие организации интересуются стоимостью объектов залога. Этот интерес напрямую связан с проверкой на адекватность прибыли. И опять без интуитивного подхода, использования здравого смысла не обойтись.

Во-вторых, такая оценка возникает при переоценке объектов залога, банковской оценке регуляторного капитала. В рамках категории оценочной стоимости (воздержимся от использования термина «рыночная стоимость»).

Следует признать, что стоимость определяется не точечным значением, а неким диапазоном.

В зависимости от задачи верхняя граница может выглядеть иллюстративной, например, для оценки величины регулятивного капитала. В этом случае не учитываются риски ликвидности, ставка капитализации ниже, чем на рынке продаж. Для нижней границы вероятностного диапазона эти параметры имеют максимальное значение.

^ V. Регулирование оценочной деятельности

Лето 2009 года ознаменовалось тем, что в СМИ и интернете появились проекты законов об оценке.

Вроде бы на данный момент достигнуто соглашение отозвать все проекты, оказавшиеся несовершенными, и создать один «хороший» закон.

Возможно ли это при наличии двух государственных регуляторов оценки — ФГИУ и Госкомзема ?

Обратимся к п. 1 раздела III, заменим «постановка задачи» на «постановка задачи консалтинговых услуг» и произведем детальную классификацию оцениваемого имущества с учетом возможности существования и наличия:

  • различных форм собственности в условиях обязательной и рекомендуемой оценки;

  • материальных и нематериальных активов;

  • различного сочетания земли различного функционального назначения и улучшений земельных участков;

  • предусмотрим соответствие Закона положениям Гражданского, Хозяйственного, а также Земельного кодексов;

  • выстроим блок-схему оценки, исходя из необходимости формирования подзаконных документов, связанных с методологией оценки, приватизацией и национализацией, ретроспективной оценкой, рецензированием и экспертизой и пр. особенностями оценки.

Если в проекте Закона будут учтены вышеперечисленные факторы, то, возможно, мы будем присутствовать при создании действующего и продуманного документа. Хочется надеяться…

^ VI. Резюме

Подведем итоги концептуального плана.

1. Если к относительно светлому прошлому добавить размытое темноватое будущее, то получится неопределенного цвета настоящее. В этом настоящем логика, интуиция и здравый смысл приобретают большее значение, нежели плохо обоснованные прогнозы.

2. Хочется привести почти оптимистичный афоризм Геннадия Малкина: «Мы надеемся на лучшее, а оно на нас».

Возможно, тогда здравый смысл непременно приведет нас к «истине», а точнее, к одной из «правд».

Желание от «правды» подобраться к «истине» определяется степенью зависимости (или независимости) оценщика.

3. И еще одно. Нашедших истину просят не использовать ее до прибытия квалифицированных специалистов, знающих, как с ней обращаться. Квалификация — это не только сумма знаний, но и независимость — суждений, поступков, решений.
^ Главный редактор Я. Маркус


  1   2   3   4   5   6

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconКак это ни кажется странным, но лагерная тема всё больше и больше...
Впрочем, недаром ведь гласит народная мудрость: «От тюрьмы и от сумы не зарекайся». И действительно: людей с сумой с каждым днём...

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconАкция специальные летние цены таких цен больше не будет! Код акции
Цены: скидка на оборудование, участвующее в акции составляет от 10% до 50% от стандартной цены по прайс-листу, цены фиксированы на...

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconДень 92 Семейный Алтарь 1 апреля
Да, говорю вам, и больше пророка. Сей есть, о котором написано: вот, я посылаю Ангела Моего пред лицем Твоим, который приготовит...

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconАлександр Тутушкин «Нет покупателей и адекватной цены»
«Нет покупателей и адекватной цены»  — Леонид Федун совладелец «Лукойла», ифд «Капитал», фк «Спартак-Москва»

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconКак организовать свой мебельный бизнес по
У вас есть отдел продаж, одна или несколько торговых точек. И вы хотите более бурного развития своего дела: больше клиентов, больше...

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconПовышается на 10 евро за 1000 шт. Ниже представлены новые действующие цены
Уважаемые клиенты, в связи с повышением цены на луковицу в Голландии (из-за плохой урожайности в следствии холодной весны), цена...

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconРелигиозно-суфийская литература Крымского ханства
Мусульманская религиозная литература распространилась в Крыму вместе с исламом. Данная литература ставит перед собой целью популяризирование...

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconГрупповые программы по китаю гонконг и макао
Что можно посмотреть за 4 дня в Гонконге? Что там такое есть, чего нет больше нигде?

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconГонконг и макао- 4 дня
Что можно посмотреть за 4 дня в Гонконге? Что там такое есть, чего нет больше нигде?

Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены» iconУкраина, г. Киев, ул. М. Расковой, 19 тел. (044) 451-64-11
Размытая ответственность. Нет коммуникаций между отделами. Нет канвы бизнес-процессов. Нет основы для грейдинга. Нет основы для оценки...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<