Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество,




Скачать 87.89 Kb.
НазваниеСтатья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество,
Дата публикации22.07.2013
Размер87.89 Kb.
ТипСтатья
uchebilka.ru > Банк > Статья




Наталия САУТЕНКО,

частный нотариус, г. Харьков

Предмет ипотеки

Развитие ипотечных отношений все больше вопросов ставит перед их участниками и порождает совсем уж непростые вопросы в нотариальной практике. Законодательство, регулирующие передачу недвижимости в залог, заставляет нотариусов разрешать следующие проблемы: во-первых, с применением какого конкретно закона сторонам приходится иметь дело, во-вторых, что именно передается в ипотеку. Автор попытается разобраться в этой статье конкретно с этой проблематикой.

Специальными законами, регулирующими ипотечные отношения, являются: Закон Украины «Об ипотеке», Закон Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (далее – Закон № 979-IV), а также Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон № 978-IV), которые и позволяют дать представление о предмете ипотеки в каждом конкретном случае.

Напомню, что Закон Украины «Об ипотеке» в определении, что в понимании этого закона относится к недвижимости, установил следующее: недвижимым имуществом (недвижимостью) являются земельные участки, а также объекты, находящиеся на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых является невозможным без их обесценивания или замены их назначения. Далее Закон установил, что залог воздушных и морских суден, суден внутреннего плавания, космических объектов, имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, регулируется по правилам, установленным этим Законом. Такая формулировка дает возможность установить, что имущественные права, безусловно, не являются недвижимостью в понимании этого Закона, а лишь регулируются правилами, определенными в этом Законе.

Имущественные права в качестве предмета ипотеки передаются и при реализации отношений, которые регулируются Законами № 978-IV и № 979-IV. Так Закон № 979-IV, регулирующий отношения в системе ипотечного кредитования, а также преобразования платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам с применением механизмов управления имуществом, хотя и не содержит определений недвижимого имущества и имущественных прав на недвижимость, но устанавливает особенности при передаче в ипотеку указанного имущества. Следует учитывать сферу применения этого закона, так как в практической нотариальной деятельности нам приходиться сталкиваться с отношениями, урегулированными этим Законом гораздо реже, чем с другими нормами, регулирующими ипотечные отношения.

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, строительство которого не завершено, может быть как застройщик – лицо, которое организовывает строительство для личных целей или для передачи его в собственность другим лицам, так и лицо, собственностью которого эта недвижимость станет после окончания строительства. Измененная в декабре 2005 года редакция ст. 876 Гражданского кодекса Украины определяет, что собственником объекта строительства или результата других строительных работ, является заказчик, если иное не установлено договором. Т. е. в том случае, когда строится недвижимое имущество и у застройщика, который организовывает строительство, нет прав на объект строительства (собственником объекта строительства является подрядчик в соответствии с договором), у застройщика есть право требования, которое и является имущественным правом, может быть отчуждено и может быть предметом ипотеки. В случае, когда лицо не строит самостоятельно объект недвижимого имущества, но при этом будет иметь в собственности строящуюся недвижимость после окончания строительства, логичным бы было предположить, что речь идет о наличии права требования, а не чего-либо иного, потому что законодатель установил, что недвижимость еще только строится и в физическом смысле, как существующего объекта, его пока нет.

Закон № 978-IV в ст. 10, указывая на особенности обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору перед управителем фонда, установил, что предметом ипотеки могут быть имущественные права на недвижимость, которая является предметом строительства, или, по согласию управителя, объект незавершенного строительства, или недвижимое имущество. Для понимания нам следует обратиться к сфере применения закона и определениям, которыми Закон апеллирует.

Закон «О финансово кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» устанавливает общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами. Объектом строительства является строение, сооружение или комплекс сооружений, строительство которых организовывает застройщик, и финансирование строительства, которое осуществляет управитель за счет полученных в управление средств. Объектом инвестирования является квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т. д.) в объекте строительства, которые после окончания строительства станут отдельным имуществом.

В нотариальной практике далеко не так часто встречаются случаи заключения ипотечных договоров, которые заключаются в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед управителем фонда, особенности заключения которого регулируются ст. 10 Закона. Это объективно в связи с тем, что застройщик единожды обязан передать в ипотеку принадлежащий ему объект неоконченного строительства или же имущественные права на него, а может и какое-то другое недвижимое имущество, ему принадлежащее. В рамках этого закона не содержится требования передавать в ипотеку объект неоконченного строительства путем передачи прав на землю, в отличие от Закона Украины «Об ипотеке», в связи с этим застройщику необходимо лишь исполнить требования ст. 331 Гражданского кодекса Украины и зарегистрировать сое право собственности на объект, руководствуясь на сегодняшний день письмом Министерства юстиции от 10.05.2006 года № 19-32/1. Это мы рассмотрели случай, когда застройщик, обладая соответствующими возможностями, или сам ведет строительство или же является собственником объекта строительства в соответствии со ст. 876 ГК Украины. Если же застройщику по договору не принадлежит право собственности, а право собственности есть у подрядчика, у застройщика есть право требования, а именно имущественное право, которое и выступает предметом ипотеки в данном случае.

В силу того что, данный Закон регулирует отношения между застройщиком, управителем, должником – доверителем фонда финансового строительства, который получил в банке кредит для участия в фонде финансового строительства, он не должен применяться в других случаях, когда речь не идет об этих правоотношениях. При этом следует помнить, что, в случае, когда у доверителя (лицо, которое участвует в ФФС и имеет право требования на закрепленный за ним объект инвестирования на основании договора об участии в Фонде финансового строительства), если иное не установлено договором, возникнет желание передать в ипотеку свое имущественное право – право требования по этому договору, то следует применять нормы Закона Украины «Об ипотеке», правила которого будут регулировать эти отношения.

В соответствии с этим Законом имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, возникают в сфере строительства жилья (автор не ставит целью этой статьи рассмотрения вопроса возможность финансирования строительства жилья не в рамках применения этого Закона), а также в сфере строительства других объектов недвижимого имущества, в том числе и не относящихся к жилью. В этом случае следует внимательно отнестись к вопросу о возникновении момента права требования. Условия договора могут предполагать, что момент возникновения права требования определен как наступающий позднее, например, с момента проведения финансирования работ подрядчика заказчиком строительства, потенциальным ипотекодателем. Тогда предметом ипотеки будет имущество, которое станет собственностью в будущем. При кредитовании участия в строительстве для передачи в ипотеку имущественного права на недвижимость, строительство которой не завершено, нотариусу в качестве доказательства возникновения права требования в будущем необходимо истребовать договор подряда, условием которого предусмотрено, что право требования возникает у ипотекодателя с момента оплаты работ или же какого-то другого момента в будущем.

Доказательством того, что именно право требования является имущественным правом, на мой взгляд, является то, что право требования является правом на конкретное материальное право, оно может быть отчуждено, имеет стоимостную оценку, есть лицо являющееся должником по отношению к ипотекодателю. Следует также обратить внимание на тот факт, что в упомянутой ранее ст. 10 Закона № 978-IV, когда законодатель устанавливает особенности обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору перед управителем фонда, необходимым является заключение договора уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательным условием, что подтверждает тот факт, что речь идет об имущественном праве требования, а не о каком-либо ином праве. Законодатель именно для передачи права требования установил необходимость заключения договора уступки возмездной или безвозмездной.

При этом ипотечному законодательству известны случаи передачи иного, чем право требования, права. Таковым передаваемым в ипотеку правом является право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое дает возможность арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества, являющийся в соответствии со ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» для целей этого закона недвижимым имуществом (судя по этому, к этому праву применяются нормы вышеуказанного Закона, хоть по своей сути, такое право не может быть недвижимым имуществом). В этой связи хотелось бы немного отвлечься от темы данной статьи, и обратить внимание на то, что при наложении запрещения на отчуждение недвижимого имущества нотариус должен руководствоваться исключительно определением понятия недвижимого имущества, содержащегося в ст. 73 Закона Украины «О нотариате», и не забывать о том, что, хотя на определенные объекты и распространяются правила об ипотеке, по своей сути недвижимостью они не являются. Возвращаясь к праву аренды или пользования недвижимым имуществом, которое с учетом особенностей может быть предметом ипотеки, мне кажется, речь может идти о праве аренды или, в установленных законом случаях (имеется в виду в соответствии с Земельным кодексом Украины), праве пользования земельным участком, целевое назначение которого – строительство и (или) эксплуатация объекта недвижимого имущества. Иного предположить не получилось.

Причем следует помнить, что при передаче в ипотеку объекта, неоконченного строительством в рамках Закона Украины «Об ипотеке», следует руководствоваться требованиями ст. 16 вышеуказанного Закона, содержащего возможность передачи в ипотеку незавершенки исключительно путем передачи прав на земельный участок, на котором расположен объект неоконченного строительства, и не как иначе.

Хотелось бы еще затронуть вопрос о передаче в ипотеку недвижимого имущества, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора. Обязательным условием является необходимость документального подтверждения права на приобретение ипотекодателем недвижимости в собственность в будущем. Исходя из смысла закона, речь идет о недвижимом имуществе, которое существует в физическом смысле, но на момент заключения ипотечного договора является собственностью другого лица, при этом в будущем право собственности перейдет к ипотекодателю, что подтверждается соответствующим документом, который и должен быть представлен нотариусу для заключения ипотечного договора. Законодатель в ст. 5 вышеупомянутого Закона назвал предметом ипотеки объект незавершенного строительства или иное недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя в будущем, значит, строительство последнего завершено, значит, оно существует, но еще принадлежит кому-то другому. Еще более четко об этой категории предмета ипотеки написано в ст. 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», которая устанавливает, что ипотечный договор, предметом ипотеки по которому является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, удостоверяется нотариусом до момента оформления права собственности ипотекодателя на недвижимость. Практическое применение такого положения закона дает возможность использовать в качестве предмета ипотеки земельный участок на той стадии, когда заключен договор купли-продажи, а акт о праве собственности на земельный участок на имя приобретателя еще не выдан. Соответственно, заключенный договор купли-продажи может подтвердить факт приобретения в будущем в собственность земельного участка, но до момента получения акта о праве собственности это имущество принадлежит третьему лицу – продавцу по договору и поэтому может быть предметом ипотечного договора только в качестве имущества, которое станет собственностью после заключения ипотечного договора. Кредитование покупки земельного участка по такой схеме обеспечения исполнения обязательства представляется наиболее приемлемым. ■



МЕН №4 2006-го року


Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconИзложение ст. 16 Закона Украины «Об ипотеке»
Назовем это опосредованной (через земельный участок) ипотекой онс. Однако из системного анализа законодательства следует, что объект...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconОтчет по налогу на недвижимое имущество юридические лица должны подать до 20 февраля
Главном управлении Миндоходов в Луганской области напомнили, что согласно Налоговому кодексу Украины плательщиками налога на недвижимое...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconСовладельцы жилого дома должны платить налог на недвижимое имущество...
Плательщиками налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка, являются владельцы зданий, отнесенных в жилищный...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconНастоящий авторский договор («Договор») заключен в указанный выше день между
Правообладатель, как владелец имущественных прав на научно-публицистическую статью («Статья»), экземпляр которого прилагается к настоящему...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconОбсуждение новшеств в администрировании налога на недвижимое имущество...
В конце сентября в помещении Торезской огни начальником инспекции Геннадием Владимировичем Карпусенко был проведен брифинг с представителями...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconРаспоряжение Мэра Москвы от 9 декабря 1997 г. N 967-рм "Об утверждении...
Федерального закона от 21. 07. 97 N 122-фз "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также для...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconПоложение о налоге на недвижимое имущество, отличное от земельного участка Общие положения
Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее- налог) устанавливается на территории г. Джанкоя в соответствии...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, icon"Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной...
Во исполнение Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconРешение 04 января 2012 года №5/82-хix об установлении размера ставок...
Ст ст. 69 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», ст ст. 10. 3, 12. 3, 265 Налогового Кодекса Украины, Ленинский сельский...

Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, iconПоложение по налогу недвижимое имущество, отличное от земельного участка
Плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<