Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)




НазваниеОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
страница1/13
Дата публикации24.04.2013
Размер1.83 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Банк > Документы
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13
Крумелис Ю. В., Маркус В. В.

Оценка офисной недвижимости

(под общей редакцией Маркуса Я. И.)

Киев 2006
СОДЕРЖАНИЕ.

От редактора 3

1. ОБЗОР рынка офисной недвижимости в украине 4

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ 7

3. ОБЪЕМНО–ПЛАНИРОВОЧНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ 11

4. ПРИМЕРЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ
ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ 12


Пример 1. Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Пример 2. Оценка стоимости помещений офисного здания, которые имеют разные потребительские характеристики 20

Пример 3. Определение стоимости офисных помещений с различными потребительскими характеристиками (с использованием двух вариантов доходного подхода) 27

Пример 4. Учет функционального износа при определении стоимости офисного помещения 35

Пример 5. Учет внешнего износа при определении стоимости офисного здания 37

Пример 6. Определение стоимости продажи офисных помещений в различных районах города 38

Пример 7. Независимая оценка рыночной стоимости офисного здания по адресу: г. Киев, ул. Липовая 43

Пример 8. Определение стоимости объекта (офисного здания), который изменяет свою стоимость во времени 51

Пример 9. Определение стоимости офисного здания
с учетом частичных интересов 58

Послесловие 71


^

От редактора



Оценку стоимости офисных помещений можно рассматривать как наиболее часто встречающуюся задачу оценки.

К ней следует отнести также оценку стоимости административно-бытовых зданий и помещений различного назначения, многочисленные варианты нежилых помещений. В ряде случаев, например, банковские помещения, офисы компаний – это перепрофилированные жилые помещения, рассматриваемые как офисные.

Цели оценки также многообразны – выкуп, аренда, залоговое обеспечение, страхование, внесение в уставной фонд, прочие. Например, в последнее время часто проводится оценка стоимости банковских зданий (помещений) для подтверждения регулятивного капитала. Вот тут хочется остановиться на одной курьезной ситуации.

Результаты оценки банковских помещений контролирует Национальный Банк Украины. Количество банков в Украине превысило 100, большинство из них имеют филиалы в различных городах. Таким образом, счет помещений идет на тысячи. НБУ обнаружил, что в ряде случаев нерадивые оценщики (под давлением заказчиков) существенно завысили стоимость помещений, используя доходный подход. При необъективной оценке можно «волюнтаристски» увеличить значение арендной ставки (напр., с помощью некорректных поправок), тем самым, завысив стоимость имущества. Обнаружив сей факт, НБУ в ответ также принял «волюнтаристское» решение, определять рыночную стоимость исключительно на базе результатов сравнительного подхода. Возникла классическая ситуация – «строгать и строганным класть вниз». Доходный подход применять можно, но использовать его результаты нельзя. А ведь этот подход зачастую более объективен вследствие наличия:

  • Более развитого рынка аренды.

  • Однородности рынка, где «торг неуместен».

Хочется надеяться, что к выходу в свет этого выпуска курьезная ситуация будет исправлена, а положения стандартов оценки будут реализованы в соответствии с их смыслом. Контроль должен касаться правильности применения подходов, а не созданию препятствий к их применению.

Желание завершить на мажорной ноте позволяет привести следующее высказывание: «Учение напоминает плаванье против течения, как только остановишься, тебя относит назад».

Представляется, что использование приведенных материалов, может быть отнесено к элементам совершенствования стиля плавания. У кого-то это неспешный брасс, у кого-то стремительный кроль.
Прежде всего, нужны факты,
а уж потом можно делать с ними
что заблагорассудится.

М. Твен.
Этот остроумный афоризм классика, к сожалению, нередко реализуется при оценке недвижимости.

Иными словами, заказчик задает эксперту конечный результат, а уж тот подбирает факты (соответствующие аналоги), препарирует их, достигая поставленную цель (порой вопреки здравому смыслу).

Попробуем проанализировать различные аспекты оценки офисного сегмента рынка недвижимости, положив в основу необходимость корректного и логичного решения задачи оценки.

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
Листинг средней стоимости квадратного метра жилья в Украине на начало 2007 года 78

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Оценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.) iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<