Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15

Скачать 0.8 Mb.

Название	Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15
страница	1/11
Дата публикации	02.03.2013
Размер	0.8 Mb.
Тип	Обзор

uchebilka.ru > Банк > Обзор

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Ипотечный кредитЪ

Антон Дедиков, Роман Можаев

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТЪ

Посвящается неизвестному изобретателю ипотечного кредитования.

Нижний Новгород
© Слово & Дело
1995 год

Оглавление

Теоретические аспекты ипотечного кредитования 3

Вводная 3

Сущность ипотечного кредитования. 3

Ипотечное кредитование под залог земельных участков. 4

Ипотечное кредитование в России 5

История развития ипотеки в России. 5

^ Объективные предпосылки дальнейшего
развития ипотечного кредитования. 6

Состояние правовой базы для внедрения
ипотечной системы в нашей стране. 8

Участники и объекты ипотечной жилищной кредитной операции 9

Закладная как основной инструмент ипотечного кредитования жилья
и её место на вторичном рынке ценных бумаг 10

Методологические и организационные принципы процесса кредитования жилья 11

Опыт работы Ипотечного Стандартбанка 12

^ Кредитование физических лиц под обеспечение объектами недвижимости 15

Общие вопросы кредитования физических лиц
под обеспечение объектами недвижимости 15

^ Обзор Нижегородского рынка недвижимости. 15

Обзор нижегородского рынка кредитования физических
лиц под обеспечение объектами недвижимости. 18

Рассмотрение заявки на получение кредита и переговоры с будущим заемщиком 20

Определение условий кредита на основе оценки
суммы и степени ликвидности обеспечения 24

Заключение кредитного договора и оформление кредитного дела 25

Договор заклада. 25

Договор залога с оставлением имущества у залогодателя. 26

^ Договор купли-продажи. 28

Договор купли продажи с отлагательным условием. 29

Договор купли продажи с одновременным
заключением договора поручительства. 29

Порядок перечисления денежных средств после заключения кредитного договора 30

Работа с клиентом после получения им кредита 31

Заключительная 32

Приложения 33

Общий алгоритм кредитования физических лиц
под обеспечение объектами недвижимости 33

Порядок взаимодействия структурных подразделений банка и уполномоченной риэлтерской фирмы при осуществлении кредитования физических лиц
под обеспечение объектами недвижимости 35

Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Вводная

Сущность ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование – это предоставление ссуд под залог недвижимого имущества. Слово «ипотека» в переводе с древнегреческого означает «деревянный колышек, вбиваемый в землю для определения границ участка». Не удивительно, что понятие ипотечное кредитование» понимается как кредитование под залог земли. Кроме земли, объектом залога выступают объекты, неразрывно связанные с ней, отчуждение которых невозможно без ухудшения их функциональных характеристик (дом со всем оборудованием: сантехникой, системой отопления и т. п.).

Ипотечное кредитование представляет собой механизм, обслуживающий в основном сферу обращения. Без ее функционирования затруднены реализация построенных домов и квартир и процесс воспроизводства в строительстве. В странах с неразвитым кредитованием под залог недвижимости нет и не может быть мобильности трудовых ресурсов и свободы выбора места жительства.

Такое кредитование получило наибольшее развитие в США, где сложилась система ипотечного кредитования, представленная агентствами по торговле недвижимостью, осуществляющими поиск потенциальных заемщиков; ипотечными банками, выдающими кредиты гражданам; страховыми компаниями, страхующими недвижимое имущество и чистоту титула (права собственности) на него; кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Ипотечные банки предоставляют кредиты под залог недвижимого имущества. При этом заемщик оформляет закладную. Закладная хранится в банке и является обеспечением выданной ссуды.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает вторичный рынок закладных по таким кредитам. Задача его в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те области страны, где наблюдается их дефицит. В США вторичный рынок закладных представлен частными (FNMA) и полугосударственными (GNMA) компаниями (в банковских кругах они известны как Фанни Мэй и Фредди Мэк). Такие компании покупают активы ипотечных банков, обеспеченные закладными на недвижимое имущество, осуществляют их группировку по процентным ставкам, срокам и размеру, а затем выпускают от своего имени ценные бумаги (облигации). В результате выплаты по таким ценным бумагам обеспечены недвижимостью заемщиков по ипотечным кредитам. Ликвидность облигаций повышается также за счет гарантии государства по некоторым из обязательств таких компаний. Важно заметить, что важнейшей предпосылкой развития вторичного рынка закладных является стандартизация ипотечных кредитов, что обеспечивает сортность ценных бумаг, которые покупают частные и юридические лица, заинтересованные в сравнительно долгосрочном и стабильном доходе на инвестиции. Такие ценные бумаги пользуются равным спросом в стране и за рубежом, невзирая на то, что доход по ним несколько ниже, чем по облигациям других эмитентов.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первый банк, по характеру своей деятельности являвшийся учреждением ипотечного кредита, был создан в 1754 году при императрице Елизавете Петровне. Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк, просуществовал до конца 50-х годов ХIХ в., положив начало формированию системы кредитования граждан под залог недвижимого имущества.

В начале ХХ в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских банков позднее было использовано в других странах.

К сожалению, развитие системы кредитования под залог недвижимого имущества и прежде всего земли было остановлено событиями октября 1917 года. Советская власть, ликвидировав частную собственность на землю, практически уничтожила основу ипотечного кредитования.

В настоящее время, с развитием частных форм собственности на землю и другое недвижимое имущество, начинается возрождение ипотеки. В столице и других крупных городах России (Санкт-Петербург, Новосибирск, Самара) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и неоднозначен. Этого и следовало ожидать, принимая во внимание сложную экономическую ситуацию в стране – дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющего числа населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживает развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.
^

Ипотечное кредитование под залог земельных участков.

В дореволюционной России был создан динамичный рынок жилья, базировавшийся на мощной кредитной финансовой системе, основанной на закладных и векселях. Тем не менее главным объектом ипотечного кредитования являлась земля, а не жилье. Ипотечный кредит в то время, как правило ассоциировался с поземельным кредитом и предоставлялся различного рода поземельными банками, то есть в основном преобладала ипотека без жилья. Изучая состояние сегодняшнего рынка ипотечного кредитования, а мы с полным правом можем называть его рынком, что ситуация изменилась с точностью до наоборот, то есть главным объектом ипотечного кредитования является жилье. Авторы данной работы не берутся рассматривать эту сторону ипотеки, руководствуясь следующими соображениями.

Для банка обеспечение кредита в виде земли или недвижимости довольно привлекательно с точки зрения его дешевизны. Чаще всего это ничего никому не стоит, кроме регистрационных сборов, которые берет государство. Однако вопрос кредитования под землю осложнен по ряду причин, в частности, оформлением земли в качестве залога, а также серьезными недоработками в земельном законодательстве. Вследствие этого осуществлять кредитование под залог земельных участков по крайней мере рискованно. Во время международного российско-германского симпозиума “Банковское законодательство” руководитель управления Объединения германских ипотечных банков г-н О. Штекер назвал три главных условия для ипотечного кредитования:

развитая и функциональная нотариальная система;
поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
функциональные и развитые судебная и платежная системы.

Инвестор, вкладывающий деньги в землю или недвижимость, должен иметь правовую уверенность в том, кто конкретно является её собственником, как и в каком случае отношения собственности могут быть изменены. Также необходима правовая уверенность в том, как может использоваться участок земли или недвижимость. Должны быть развиты правовые нормы, связанные с арендой, обеспечивающие инвестору, например, возможность разорвать договор о сдаче в аренду жилого помещения или сооружения в случае, если не выполняются условия аренды.

Прибыль, на которую рассчитывает инвестор, не должна облагаться такими налогами, чтобы терялся всякий интерес к получению этой прибыли. В России это прежде всего касается зарубежных инвесторов, на которых распространяются некоторые валютные ограничения.

Инвестор должен впоследствии иметь и возможность продать участок земли, для чего необходим соответствующий рынок. Важно, чтобы разрешение на застройку переходило к новому владельцу земли, т. е. право на застройку должно выдаваться не конкретному лицу, а быть связанным с земельным участком.

Необходимо, чтобы существовала и велась по принятым стандартам поземельная книга. Банк может оформлять ипотечный кредит только в том случае, если в поземельной книге отражаются не только права, но и претензии на каждый участок, а также порядок преимущественности таких прав. К примеру, во французском праве, если банк кредитовал предприятия под залог его недвижимого имущества, такой кредит оформлен как ипотечный, а предприятие оказывается к банку несостоятельным должником, преимущественным правом взыскания долга с предприятия будут обладать лица наемного труда, работники этого предприятия.

Кроме поземельной книги, должен существовать и земельный кадастр с конкретным описанием каждого земельного участка. Первое условие для составления земельного кадастра – это точный обмер каждого участка. Кадастр должен быть взаимосвязан с поземельной книгой.

Необходимо остановится на праве, регулирующем порядок взыскания. Ипотека призвана обеспечивать интересы кредитора в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может или не хочет выплатить кредит. Если приходится переносить взыскание на объект залога, т. е. использовать ипотеку для того, чтобы путем продажи залога получить долг, необходима определенная законом процедура возбуждения дела и публичных торгов для продажи недвижимости по решению суда. Встает вопрос: что в этом случае делать с собственником недвижимости, если им были заложены дом или квартира, где он проживает? Практически во всех восточноевропейских странах этот вопрос не отрегулирован. Теоретически можно выставить на публичные торги квартиру или жилой дом несостоятельного должника, но кто практически купит квартиру, если там живет человек, которому заведомо негде жить и нечем расплатиться?

Исходя из вышесказанного основной упор будет сделан на рассмотрение ипотечного кредитования под обеспечение жилищным имуществом.