Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир




НазваниеПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
страница2/16
Дата публикации27.02.2013
Размер1.45 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Бухгалтерия > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16
^

1КЛАССИФИКАЦИЯ КВАРТИР ЛИЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ


Практически весь жилой фонд Украины построен за период, охватывающий немногим более 100 лет. Поэтому так важно правильно классифицировать всю эту недвижимость с учетом периодов создания, принципиальных подходов к строительству и представлений о социальной ценности жилых и вспомогательных помещений.

Рассмотрим краткие характеристики жилых домов и квартир, возведенных в Украине начиная с предреволюционного десятилетия по сегодняшний день, архитектурно-конструктивные и эксплуатационные факторы, влияющие так или иначе на цену городской квартиры при ее продаже, аренде, покупке или залоге.

^

1.1Этапы строительства


Весь длительный, почти вековой период формирования жилого фонда в Украине может быть условно разделен на следующие основные этапы:
I этап — до 1925 г. — старинные здания, в основном, дореволюционной застройки.

Для старинных зданий достаточно характерными являются многокомнатные (четыре-восемь, а иногда и больше комнат) комфортабельные квартиры с дифференцированными по назначению комнатами, с развитым составом подсобных помещений, обслуживаемые двумя лестницами — «парадной» (чаще всего мраморной) и «черной». Высота потолков — до 4-4,5 м. В некоторых домах этого типа планировка квартир ориентирована на жильцов различной материальной обеспеченности. В таких домах большие благоустроенные многокомнатные квартиры соседствовали с небольшими квартирами, имеющими только самое необходимое устройство. За прошедшее время большинство таких квартир были перепланированы (зачастую стихийно и бессистемно), что привело к дроблению и превращению многокомнатных квартир в малокомнатные, возникновению хаотичной планировки. При строительстве зданий этого периода широко применялись ленточные фундаменты из бута и кирпича. Кирпичные стены зданий имеют большую толщину (80-100 см). Перекрытия, в основном, решены с использованием деревянных (реже — металлических) балок, однако в подсобных и вспомогательных помещениях довольно часто встречаются железобетонные перекрытия или перекрытия в виде кирпичных, бетонных и железобетонных сводиков по металлическим балкам. Крыши чердачные с деревянными наклонными стропилами. Для этих зданий характерно устаревшее инженерное оборудование, вплоть до печного отопления газом.

Большинство добротных старинных зданий располагаются в престижных (старых) районах городов. Квартиры в этих домах после дорогостоящего капитального ремонта или реконструкции превращаются в комфортабельное современное жилище и даже в апартаменты.
II этап — 1925-1941 гг. — довоенная застройка. С I925 года начинается советский период капитального строительства. В этот период на первое место были выдвинуты задачи строительства экономичных жилищ для рабочих и служащих. Квартиры в этих домах, как правило, не отличаются удобной планировкой и довольно часто имеют уменьшенный состав и площадь вспомогательных помещений. Начиная с I935 г. наблюдается тенденция возврата в квартиру ранее исключаемых подсобных помещений. Основной ячейкой по-прежнему были квартиры с равнозначными комнатами, приспособленные для покомнатного заселения. В конце данного периода широкое распространение получает типизация отдельных планировочных элементов зданий.

Для довоенной застройки характерны квартиры с меньшей площадью, стены также из кирпича или местных материалов, высота потолков 3,0-3,5 м, планировка квартир — четкая, свободная, имеются коридоры, прихожие, кухни площадью 10-15 м, однако инженерное оборудование не соответствует современным требованиям. Для зданий этого периода характерны конструктивные решения, использовавшиеся в старинных зданиях, уменьшилась только толщина стен (64 см).

После капитального ремонта, в основном нацеленного на смену перекрытий (на железобетонные) и обновление инженерного оборудования, можно получить добротные квартиры.
III этап — 1945-I955 гг. — «сталинская» застройка. Характер застройки жилых массивов в первые послевоенные годы различался в зависимости от градостроительной значимости осваиваемых территорий: от ансамблевой застройки крупными зданиями вдоль важнейших магистралей до плотной застройки 2-3-х этажными домами на окраинах городов.

В этот период было налажено массовое производство унифицированных деталей (железобетонных плит перекрытий, деталей фундаментов, сборных колонн и т. п.) Этим были созданы предпосылки широкой индустриализации, перехода к массовому строительству полносборных зданий.

После войны в Украине осуществляется строительство по типовым проектам: начиная с малоэтажных блок-секций, а к концу 50-х годов - и пятиэтажных домов. Наследуя установившиеся традиции прошлых лет, в домах послевоенного этапа еще сохранилась высота потолков 3-3,5 м. Имеются деревянные или комбинированные перекрытия, помещения общего пользования достаточно велики, лестничные площадки, входные холлы и подсобные помещения в квартирах, балконы, лоджии, эркеры почти такие же, как и в домах довоенной постройки.

Конструктивные решения этих зданий соответствуют решениям зданий ІІ периода. Начинают применяться отдельные сборные железобетонные элементы (плиты перекрытий, лестничные марши, фундаменты).

После капитальных ремонтов эти квартиры превращаются в небольшие, достаточно уютные квартиры для небольших семей. Цена их выше аналогичных современных.
IV этап — 1956-I965 гг. — «хрущевские» здания. В августе и ноябре 1955 года был выпущен ряд правительственных постановлений по вопросам строительства, среди которых — постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». После этих постановлений, а особенно после постановления от 31.06.57 г. «О развитии жилищного строительства в СССР», начался новый этап типизации, качественное изменение жилищного строительства в сторону перехода к массовому возведению квартир для заселения одной семьей.

Началось строительство типовых жилых зданий, среди которых преобладали крупнопанельные. На территории Украины в 50-60-х годах построено свыше 5000 пятиэтажных крупнопанельных жилых домов, в основном серий 1-464 и 1-480.

Так как уровень комфортности в этих домах оказался весьма низок, в 60-х годах начались проектные разработки типовых жилых зданий с более совершенной планировочной структурой жилой ячейки.

Здания, возведенные на IV этапе, в обиходе называют «хрущевками», и относятся они к наименее комфортабельным и наименее пригодным для проживания и реконструкции. Это был период активного переселения в города, начало бурного массового строительства кирпичных и панельных зданий по унифицированным для всего Союза сериям. Архитектура как таковая почти исчезает. Возводятся здания барачного типа. Жилые комнаты, спальни, кухни сокращены до физически допустимого минимума. Пластика фасадов плоская, безликая, стыки между панелями часто затекают. Высота жилых помещений не превышает в этих квартирах 2,5-2,7 м, почти полностью отсутствуют кладовые, веранды, холлы, кухни имеют очень маленькую площадь. Однако следует помнить, что такое жилье строилось даже в таких богатых странах, как Америка, Англия, Япония. Это жилье для бедных и временное жилье для молодоженов, студентов, пожилых одиночек.

Жилые здания этого периода строились с максимальным использованием сборного железобетона; ленточные фундаменты из сборных бетонных и железобетонных блоков, стены - кирпичные или панельные, перекрытия - из плоских или шатровых панелей на комнату, крыши - преимущественно плоские, совмещенные, железобетонные.

Ситуация с жильем в нашей стране, к сожалению, еще надолго сохранит этот тип дешевых квартир. Здания этого периода крайне плохо поддаются капитальному ремонту. Стоимость квартир в домах такого типа значительно ниже стоимости квартир в современных зданиях.
V этап — 1965-1991 гг. — улучшенное панельное строительство. В 1965-1967 гг. началось строительство типовых зданий по улучшенным проектам серий I КГ-480 (5-ти и 9-этажные здания), 1-464А (9-этажные здания). С 1975 года появились новые поколения типовых зданий, и среди них наиболее массовой является серия 96. С середины 70-х годов начинается строительство 12-16-этажных жилых домов — серии 134, 161 (КГ), 121-176 (Г), АППС К-134 и др.

В этот же период развиваются новые направления индустриального домостроения — объемно-блочное и монолитное.

Квартиры, возведенные на V этапе по так называемым улучшенным проектам крупнопанельных жилых зданий, составляют значительную часть фонда недвижимости Украины. Квартиры этого этапа имеют высоту потолков до 3,0 м, в сериях уже есть 4-5-комнатные квартиры, при этом комнаты ориентированы на противоположные стороны света, кухни - площадью до 9-10 кв. м. Санузлы раздельные, а в 4- и 5-комнатных квартирах (иногда в двух уровнях) предусмотрено два туалета, инженерное оборудование достаточно высокого уровня с резервными возможностями для реконструкции.

В зданиях продолжает широко использоваться сборный железобетон. В решениях фундаментов многоэтажных зданий применяются сваи, совершенствуются типовые решения стеновых панелей и стыков. В качестве панелей междуэтажных перекрытий используются сплошные плиты или плиты с пустотами. Полносборные плоские крыши преимущественно применяются с проходными или с полупроходными чердаками.
VI этап — строительство в рыночных условиях независимой Украины. Наряду со строительством зданий по типовым проектам все более широкое распространение приобретает строительство по индивидуальным и экспериментальным проектам. Растет удельный вес комфортных многокомнатных, в т. ч. многоуровневых квартир. Расширяется строительство коттеджей, индивидуальных частных домов. На этом этапе основные операторы на рынке недвижимости (строительные организации, агентства недвижимости и т. д.) стали задумываться о классификации вновь возводимого жилья. Свою версию классификации жилой недвижимости предложила Украинская строительная ассоциация. Согласно данной классификации, жилье делится на пять классов:

  1. Социальное.

  2. Эконом-класс.

  3. Бизнес-класс.

  4. Премиум.

  5. Де-люкс.

Жилое строительство в Украине нынешнего периода характеризуется бурным развитием коттеджного строительства, созданием фонда малоэтажных зданий для одной семьи. Промежуточное положение между комфортабельными коттеджами и традиционными квартирами по улучшенным проектам в крупнопанельных зданиях занимают жилые дома, возведенные по индивидуальным проектам. При заселении квартир в таких домах по принципу «каждому члену семьи - комната, плюс общая комната», получаем жилье, очень близкое к стандартам среднеевропейского. Также в последнее время наметилась тенденция строительства жилых комплексов со своим «индивидуальным именем» и в большинстве случаев по принципу «все под боком» (фитнес-центр, аптека, магазин, ресторан, банк и т. д.)

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16

Похожие:

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<