Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир




НазваниеПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
страница3/16
Дата публикации27.02.2013
Размер1.45 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Бухгалтерия > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16
^

1.2Архитектурно-планировочные характеристики «старого» жилищного фонда


Определив период, этап строительства здания, рассмотрим более детально техническое состояние, архитектурно-планировочные и конструктивные характеристики квартир, которые в различной степени влияют на их стоимость.

Архитектура и конструктивные решения старинных зданий отличаются большим разнообразием, особенностями планировки квартир. Известно, что каждый жилой дом возводился по индивидуальному проекту в соответствии с запросами заказчика. Квартиры строились для собственных нужд, доходные дома - для сдачи в аренду, строились квартиры, совмещенные с лавками, мастерскими, жилье для приватных врачей, юристов, ателье художников и скульпторов непосредственно примыкали к квартирам и апартаментам. Впоследствии проводилась реконструкция таких домов и квартиры превращались зачастую в коммунальные. Стены в старинных зданиях - кирпичные, деревянные, обложенные кирпичом и оштукатуренные, из местных материалов, толщина стен достигает 0,8-1 м; перекрытия — деревянные, лишь в отдельных зданиях комбинированные с железобетонными, «чистые» полы уложены по черному полу и лагам. Именно конструкция перекрытия является основной отрицательной характеристикой старинных зданий. Поэтому при покупке таких квартир с целью уточнения конструкции перекрытия следует не только ознакомиться с документацией в ЖЭКе, но и детально обследовать перекрытие на месте, поскольку сведения ЖЭКов зачастую неверны. Высота потолков в старинных зданиях от 4 до 5 м. В квартирах имеется парадный и черный ход с двух лестничных клеток с различными по ширине лестничными маршами. В стенах - дымоходы и вентиляционные каналы. Пустоты в стенах устраивались для уменьшения нагрузки. В старинных зданиях можно встретить каналы воздушного отопления здания, когда теплый воздух от установленного в подвале котла по воздуховодам подавался на все этажи в квартиры. При приобретении квартиры с целью реконструкции (перепланировки, замены перекрытия, устройства арок, лоджий, каминов) особенно осторожно следует подходить к вопросам вентиляции, устройства дымоходов из камина. В большинстве зданий имеются подвальные помещения высотой до 2,2–2,5 м, кладовые, погреба, об использовании которых по назначению можно вести речь лишь выяснив, как устроена разводка тепловой сети: верхняя или нижняя. При нижней разводке, температура в подвалах в зимний период достигает 15-20о С.

Инженерное оборудование, разводка газа, водопровода и канализации является «узким местом» этих квартир. Наличие газовых отопительных печей, газовых водогрейных колонок и кухонных газовых очагов в условиях энергетического кризиса можно отнести к положительным факторам, так как обеспечивается большая надежность и автономность в эксплуатации.

Площадь комнат в старинных квартирах, которые можно получить после ремонта, определяется расположением наружных и внутренних несущих стен. Обычно в старинных квартирах имелась гостиная площадью 25-35 кв. м, спальни - 16-20 кв. м, детские - 16-18 кв. м, кабинет - 12-15 кв. м. и комната прислуги - 8-10 кв. м. На первом этаже располагалась дворницкая однокомнатная квартира или комната с туалетом, но без кухни для консьержки. Эти помещения используются ныне для размещения охраны в доме.

Планировка квартир в большинстве случаев не сохранилась, но прослеживается наличие больших (10-12 кв. м) прихожих, коридоров шириной до 2 м, кухни в коммунальных квартирах зачастую остались без изменения, имеют площадь до 20-25 кв. м и могут быть использованы как современные кухни-столовые. Туалеты, расположенные возле кухни, и совмещенные ванны-туалеты возле спальни также желательно сохранить.

В старинных квартирах балконы и лоджии предусматривались с выходом из кухонь, спален, гостиных, но не из детских комнат - эту тенденцию нужно сохранять вплоть до устройства новых балконов, помня при этом об общей архитектуре фасада дома. К недостаткам некоторых старинных квартир нужно отнести неудачную ориентацию, часто на север и северо-запад, поскольку здания строились вдоль красной линии улицы, окнами во двор-колодец.

Инженерные сети за почти вековой период претерпели множество замен, вставок, переключений и находятся в большинстве случаев в критическом состоянии. Особенно повреждены канализационные сети, ливневая канализация. Целые районы Киева, Днепропетровска, Львова, Одессы и других городов подтоплены, вода стоит в подвалах. В результате фундаменты и стены первых этажей периодически замокают, сырость и грибковые инфекции поражают квартиры нижних этажей.

Приобретая квартиру в старинных зданиях, нужно обращать внимание на грибковые поражения стен, перекрытий, не забыть осмотреть стены квартиры не только изнутри, но и снаружи, обратить внимание на трещины, осмотреть установленные маяки (контрольные гипсовые лепешки на трещинах).

Жилые дома довоенного периода (II этап) отличаются (в лучшую сторону) по сравнению с дореволюционной застройкой ориентацией по отношению к улицам и по сторонам света. Высота этих зданий 3-4, реже 5 этажей, лифты почти повсеместно отсутствуют, лишь редко пристроены после реконструкции. В застройке этого периода исчезают темные неинсолированные (не освещенные солнцем) дворы-колодцы. Квартиры хорошо вентилируются за счет проветривания дворов и рациональной системы естественной вентиляции. Черные ходы и черные лестницы, подвалы, дворницкие и комнаты консьержей отсутствуют. Высота потолков 3,0-3,5 м, перекрытия продолжают оставаться деревянными, с черными дощатыми полами.

В довоенный период строились и жилые дома барачного типа, высота помещений принималась не менее 3,0-3,5 м.

Здания в передвоенный период возводились вблизи парков, скверов, имели хорошо озелененные дворы. Сеть магазинов и учреждений бытового обслуживания решалась с учетом их пешеходной доступности.

Рациональное размещение зданий, правильная их ориентация позволяет оценивать квартиры как более комфортабельные за счет их шумозащищенности. Защиту от пыли и внешнего шума обеспечивает двойная деревянная столярка с мелкими переплетами, которая еще сохранилась в некоторых квартирах. Квартиры этого периода строительства имели печное отопление. После войны к печам в кухнях и водогрейным котлам подводился сжиженный газ, а позднее и природный. В этих квартирах газовые трубы проложены снаружи стен, и интерьер часто напоминает химический цех. В таких квартирах почти полностью нужно менять инженерные сети: перекладывать (заделывать в стены) водопроводные и канализационные трубы, подводку тепла и горячей воды. Еще сохранились квартиры с открытой проводкой электросети, радио и телефона.

Самым уязвимым местом в квартирах довоенного периода являются деревянные перекрытия, полы. Дощатые и паркетные полы, уложенные на гвоздях по лагам и черным полам, от времени потеряли прочность, ровность, потемнели и вытерлись. Только путем капитального ремонта, замены перекрытий на железобетонные можно полностью ликвидировать этот недостаток. По остальным архитектурно-строительным характеристикам квартиры, построенные в довоенные годы, даже однокомнатные квартиры в домах галерейного типа, близки к современным квартирам аналогичной планировки.

Квартиры, возведенные в послевоенный 15-20-летний период, создавались как за счет восстановления разрушенного жилого фонда, так и строились заново. За период войны в Украине было уничтожено около 40 млн. кв. м жилой площади, т. е. 50% предвоенного жилого фонда республики. Обеспечение технической документацией необходимого объема строительных работ стало возможным лишь при массовом использовании типовых объектов: вначале квартир, затем секций, блок-секций и жилых зданий. С начала послевоенного - ІІІ этапа строительства - типовым проектированием было охвачено малоэтажное строительство - 1-2-3-этажные дома. В состав серий типовых проектов, начиная с 1948 года, вошли проекты домов различной этажности с различными типами одно-, двух- и трех-, реже четырехкомнатных квартир. До 1949 года жилые дома от 4 и выше этажей строили по индивидуальным проектам.

После окончания восстановительного периода происходит переход на новое многоэтажное строительство, что сопровождалось разработкой новых серий типовых проектов. Эти проекты использовались в 1949-1956 гг. В основу этих проектов были положены 2-3-комнатные квартиры и малое количество одно- и 4-комнатных квартир. Планировка квартир зачастую сохраняет довоенные традиционные архитектурно-конструктивные приемы. В большинстве решений кухни, раздельные туалеты и ванные группируются в торцах секций и отделены от прихожих тамбурами. Сантехническое отечественное оборудование в этих квартирах низкого качества, трубы проходят не внутри, а по стенам. Планировка квартир имеет преимущественную ориентацию на противоположные стороны света, комнаты непроходные, что обеспечивает необходимое проветривание и инсоляцию.

Архитектурные традиции нашли свое отражение в художественном оформлении фасадов керамической плиткой, декоративными элементами, оформлении лоджий, балконов, эркеров. Такие жилые дома высотой в 3-4 этажа при высоте потолков 3,0-3,5 м пользуются большим спросом на рынке недвижимости, так как они достаточно просто трансформируются в офисы, магазины, мастерские плюс жилые помещения на верхних этажах.

Коренной перелом в жилищном строительстве произошел, к сожалению, за счет повышения количества вводимых площадей при снижении качества жилья. Законность этого процесса обусловило совещание «О ликвидации излишеств в гражданском строительстве» в октябре I954 г. Жилые дома стали возводиться по более упрощенным проектам — начинался IV этап — этап «хрущевок». Разрабатываются типовые проекты жилых домов 7-ой серий, в которых проектируются рядовые трехквартирные секции. Все эти серии очень похожи друг на друга планировкой и площадями квартир; появляются «распашонки», «вертолетики», «вагончики». В 1956 году вступила в действие унифицированная секция с конструктивным шагом 3,6 м, высотой 2,5 м; при ширине корпуса здания 12,6 м (серия 438 действовала в течение почти 25 лет). Планировка очень простая, квартиры похожи друг на друга, кухни и санузлы в этих квартирах одинаковые и сгруппированы попарно. Двухкомнатные квартиры имеют площадь до 33 кв. м, трехкомнатные до 50 кв. м, четырехкомнатные — 65 кв. м. В этих домах конструктивная структура определяется чередованием продольных шагов стен 2,4 м и 3,2 м. Серии характеризуются компактной планировкой, иначе говоря, крайней теснотой помещений, при почти полном отсутствии вспомогательных помещений, балконы имеются по одному, да и то не на всех этажах. Стены из кирпича и железобетонных панелей. Стыки между панелями усугубляют убогий внешний вид зданий. Однако нужно помнить, что ориентация зданий, расположенных внутри микрорайонов, развитость сети магазинов и учреждений бытового обслуживания, связь с детскими садами и школами в этих районах отвечает запросам любого арендатора и покупателя (в большинстве городов бывшего СССР районы данного этапа застройки называют «Черёмушки»).

В этот же период строятся дома коридорного типа - «гостинки». Для одиноких, студентов, молодежи во всех странах и сейчас строятся аналогичные дешевые квартиры типа «гарсонок», «кавалерок», которые пользуются спросом на рынке.

В 1959-62 гг. рядом институтов были разработаны новые типовые проекты зданий на 40, 60 и 80 малометражных квартир.

Однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры имели соответственно площадь 26,4, 39,3 и 46,0 кв. м, комнаты - проходные. С 1960 года дома этой серии заселялись по всей Украине. Всего за «хрущевский» период домостроительные комбинаты выпускали дома более чем 20 серий, однако различия между сериями таятся в типоразмерах деталей, а комфортность квартир этого этапа повсеместно низкая. В этот период возводятся жилые здания из блок-комнат.

При близких планировочных характеристиках шумозащитные качества и теплоизоляция стен этих конструкций несколько лучше, что повышает цену этих квартир по сравнению с панельными зданиями первого поколения. Повышенной прочностью, надежностью и соответственно долговечностью отличаются панельные здания, возведенные на просадочных грунтах и подрабатываемых территориях по специальным проектам. К этому периоду относятся дома 216, 267, 268, 239, 428 и 438 серий для различных областей Украины.

Здания, которые также возводились по типовым, но улучшенным проектам, начиная с 1975 по 1991 годы относятся к панельным зданиям II и III поколения. К этой группе относятся дома серии 67, 87, 96, 1-464, IКГ - 480, а также дома из монолитного железобетона, который начинают на этом этапе использовать. Возводятся жилые дома из объемных блоков, экспериментальные здания по заказам крупных предприятий и городских советов. Новые серии характеризуются несколько улучшенными архитектурно-конструктивными показателями. Во-первых, увеличивается высота потолков до 2,7 м, иногда 3,0 м, увеличена общая площадь квартир и их жилая часть. Кухни, в которых даже одному человеку было тесно, увеличены до 8,5 кв. м, туалет отделен от ванной, в которую кое-как можно поместить стиральную машину - площадь 5-6 кв. м, имеются кладовая - 1,6 кв. м, встроенный шкаф - 0,8 кв. м с антресолями. Наибольшее распространение, начиная с 1977 года, в Украине получает 96 серия крупнопанельных зданий, в номенклатуру которой входят помимо рядовых и торцевых блок-секций, угловые и поворотные. Сегодня популярность этой серии низкая из-за недостатков планировки. Продольный шаг панелей — 3,0 м и 3,6 м, поперечный 5,1 м, 5,7м, 6,6 м. Эти данные важны для того, чтобы покупатель мог ясно представлять возможные варианты реконструкции, перепланировки квартир. Множество аварий уже произошло из-за того, что некомпетентные специалисты пытались передвинуть несущие перегородки, стены. Комнаты в домах раздельные, площадь передних - 5,0-6,0 кв. м, площадь кухонь — 7,5-8,8 кв. м, санблока (ванная, туалет) — до 6,0 кв. м. Во всех квартирах есть лоджии с выходом из общей комнаты и кухни; наиболее распространены 3-х комнатные квартиры общей площадью около 75 кв. м с кухней — 8 кв. м. В этих сериях есть квартиры, решенные в двух уровнях, что очень удобно для совместного проживания двух поколений. Во втором уровне размещаются две спальни.

Начиная с 70-х годов, в Украине получают широкое распространение типовые проекты 5-9-этажных жилых домов со стенами из различных местных материалов: пильного известняка, ракушечника и др. — серия 67. Планировка этих квартир очень похожа на квартиры в крупнопанельных зданиях. Квартиры в домах имеют двустороннюю ориентацию, все помещения выходят в переднюю - холл. Из спален имеются выходы на балкон или на лоджию, что повышает ценность квартиры. Конструкция зданий - продольные стены из кирпича, кирпичных блоков, керамических камней, пильного известняка, либо из ж/б панелей. Поперечный пролет - 6,0 м. В этих квартирах - раздельный туалет и ванная, при этом ванна имеет длину 1,8 м. Средняя общая площадь квартиры из 2-х комнат - 56 кв. м, площадь кухни - 7,5 - 8,6 кв. м, площадь общей комнаты - 18,3 - 18,6 кв. м, спален - 12,2 кв. м. Во всех этих домах устроены мусоропроводы, что по тем временам считалось более комфортным решением. Однако почти тридцатилетний период эксплуатации мусоропроводов показал их крайнюю негигиеничность, антисанитарию и дороговизну эксплуатации.

С середины 70-х годов в крупных городах начинается строительство 12-16-этажных панельных жилых домов, проекты которых включают 2-х и 4-х секционные дома.

Планировочно квартиры решены таким образом, что все комнаты имеют отдельные входы. Особенно удачно спланированы 3-комнатные квартиры, имеющие двустороннюю ориентацию. Кухни имеют площадь 8,3 кв. м, передние шириной 1,8 м. Конструктивная схема характеризуется единым шагом поперечных стен - 3,3 м. Эти дома отличаются улучшенной звукоизоляцией за счет толщины стеновых панелей и межкомнатных перегородок. Перекрытия в этих зданиях из сплошных плоских железобетонных панелей толщиной 16 см, что позволяет получить при отделке достаточную ровность потолков. Наружные стеновые панели размером на 2 комнаты уменьшают количество наружных швов, стыков, имеют толщину 30 см. Панели - трехслойные, включают утеплитель, что значительно улучшает тепловой режим в этих квартирах. Только в этих зданиях обеспечивается герметичность стыков, т. е. нет затеков на наружных стенах, помещение не продувается даже на верхних этажах. Надежные стыки обеспечивают долговечность здания в целом. Столярные изделия в квартирах укреплены более надежно металлическими скобами по контуру оконного блока, практически исключена возможность появления щелей в местах соединения оконных и дверных блоков со стеновой панелью.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16

Похожие:

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<