Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир




НазваниеПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
страница4/16
Дата публикации27.02.2013
Размер1.45 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Бухгалтерия > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16
^

1.3 «Новый» жилищный фонд


С 1992 г. в Украине начинает проводиться новая жилищная политика. Архитекторы отказываются от применения типовых проектов, разработанных по общесоюзным нормативам, и переходят на проектирование по требованиям заказчиков. Формирование рынка недвижимости положительно сказалось на качестве проектирования и строительства.

Наблюдается увеличение объемов монолитного домостроения. Квартиры в новых домах отличаются не только улучшенной планировкой, но и технологией и качеством отделки. То обстоятельство, что будущий владелец квартиры до ее сдачи может отказаться от определенных отделочных работ (укладка паркета, оклейка обоями, остекление лоджий и др.) с тем, чтобы выполнить их после вселения, приводит к появлению на рынке большого количества достаточно хороших квартир. А в большинстве случаев так называемые «новострои» передаются их будущим владельцам в состоянии «от строителей», т. е. только с установленными входными дверями, с наружным заполнением проемов (в большинстве случаев это либо алюминиевый, либо пластиковый и очень редко деревянный профиль с заполнением из стеклопакетов), счетчиками газа и воды, без отделки стен и потолков, с цементной стяжкой на полах и подведенными коммуникациями. Правда, очень редко случается сдача «новостроев» в так называемом состоянии «под ключ». Но это скорее исключение, чем правило и, в основном, присуще социальному жилью.

В домах нового поколения появились 5- и 6-комнатные квартиры, даже с двумя входами с разных лестничных клеток, что позволяет наконец-то решить проблемы совместного проживания различных поколений — «вместе и порознь». Возводятся монолитные и сборные железобетонные дома с квартирами в двух ярусах, с туалетом в нижней части и ванной и туалетом рядом со спальнями — в верхней части.

Большие изменения произошли за последние годы в системах инженерного оборудования и отделки квартир. Появились ванны с поддувом воздуха, гидробоксы и мини-сауны, автономные электронагреватели для горячего водоснабжения, в которых ранее не было необходимости; для утепления полов используются покрытия из ковровых, негорючих жаро- и кислотоустойчивых материалов, электрические и водяные «теплые полы»; появились новые листовые материалы для устройства звукоизоляции и пылеулавливания на стенах и потолках. Прижились новые понятия – «евроремонт», «авторский дизайн».

Наряду с понятием «евроремонт» появилось и такое понятие, как «элитное жилье».

Термин "элитная недвижимость" существует на рынке недвижимости с начала 90-х годов прошлого столетия. Тогда в это понятие входили и большие расселенные и отремонтированные коммуналки, "цековки", "сталинки" и т. п.

С развитием рынка недвижимости, а также с периодом бурного строительства сместилось и представление об элитном жилье. В то же время с ростом конкуренции это понятие взяли на вооружение продавцы недвижимости, журналисты, и постепенно оно вошло в массовое сознание украинцев.

На сегодняшний день, к элитной1 недвижимости очень часто относят практически любое монолитное и монолитно-кирпичное жилье вне зависимости от этажности, количества квартир, месторасположения, уровня дополнительных услуг, состава жильцов и стоимостью от $2000 за один квадратный метр («от строителей»).
Массовая продукция не может быть элитной просто по определению. Дом может быть очень хорошим, очень дорогим, очень "навороченным", но при этом не элитным.

Вне всякого сомнения, ставя знак равенства между понятиями "дорогой" и "элитный", легко допустить ошибку. Например, автомобили марки "Мерседес" обладают всеми суперсовременными техническими характеристиками. Однако они все-таки были и остаются массовыми дорогими автомобилями. А выпуск автомобилей марки "Роллс-Ройс" строго ограничен, сборка ручная, а история и имидж - соответствующие. Они принадлежат категории эксклюзивных элитных автомобилей.

Получается, что не все дорогое можно автоматически причислить к элитному. По-настоящему элитарным товар делают не столько его большая стоимость, сколько отсутствие возможности "вот так просто" взять и купить его, даже если позволяют финансы. Именно ограничения на возможность приобретения товара (по самым разным причинам) дают импульс к росту цен на него.

О какой тишине и гарантиях безопасности может идти речь в трехсотквартирном жилом комплексе, в котором двести девяносто девять квартир (помимо вашей) купили неизвестно кто. Не исключено, что все 299 владельцев - достойнейшие люди, а все их друзья и знакомые (круг общения) - не менее достойные и почтенные граждане. Однако образ жизни одного достойного гражданина может коренным образом отличаться от образа жизни другого, тоже не менее достойного.

Дать абсолютную гарантию того, что будущие соседи "не взрывоопасны", к сожалению, не сможет никто. Но значительно снизить риск возникновения внештатных ситуаций во взаимоотношениях с соседями вполне реально. Обычно это делается путем "отсеивания сомнительных" будущих жильцов еще на стадии "заселения дома" или выбора квартиры потенциальным покупателем, т. е. еще до момента покупки.

Похожая система используется в тех домах, которые обычно относят к категории «клубных». «Клубный дом» подразумевает «собрание» людей, объединенных схожестью социального статуса, образа жизни, сферы бизнеса, уровнем достатка, взглядами на личную и семейную безопасность, политическим мировоззрением и т. п. Естественно, случаются исключения и вариации, но главный принцип остается - в «клуб» попасть может только избранный с согласия членов «клуба». «Правила поведения жильцов» здесь строго регламентированы.

Обязательный для элитного жилья критерий - местонахождение дома в престижном квартале. Если дом стоит в гордом одиночестве или же соседствует, например, с рынком, вокзалом или заводом, то назвать его «элитным»" трудно. Дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите. Причем весьма желательно, чтобы в окружении были театры, музеи или на крайний случай бутики.

Существенное значение для потребителя имеет архитектурный облик здания. Покупатели элитного жилья предпочитают здания «под старину», похожие на особняки, либо наоборот в современном стиле hi tech.

Сегодня большинство заявленных элитных жилых комплексов имеют в своем составе помимо жилых квартир еще и рестораны, магазины, парикмахерские, тренажерные залы и т. д. То есть это уже не столько жилой дом, сколько "государство в государстве". Но настоящий элитный дом лишен "дополнительного сервиса", так как покупатели элитных квартир, как правило, имеют собственного парикмахера, повара, являются членами престижных теннисных, яхт-, гольфклубов и т. д.

При этом в элитном доме должны быть правильно организованы общественные зоны, в том числе подъезд, холлы. Например, в хорошем доме на Парк-Авеню уже в холле расстелены роскошные ковры, установлена антикварная мебель, на стенах висят хорошие картины. Жителей и гостей встречает безупречно одетый консьерж, а не охранник. В его обязанности входит не только контроль доступа в здание, но и обслуживание жителей (например, доставка корреспонденции, встреча гостей, перенос багажа).

Интересно, что в элитных домах мусоропроводов нет вообще — все заботы такого рода ложатся на плечи горничных.

Также очень важным по значимости является вид из окна и пространство вокруг дома (благоустройство придомовой территории). Существует прямая зависимость между стоимостью вида из окон и степенью элитности жилья.

Дом не должен быть "зажатым" соседями, весьма ценится наличие огороженной территории (и чем большей, тем лучше), озелененной, с ландшафтным дизайном.

Особое значение при выборе элитной квартиры имеет техническое оснащение здания. Совершенная система кондиционирования и вентиляции обязательна. Бесшумные лифты должны спускаться в подземный гараж. Спутниковое телевидение, Интернет – само собой разумеется. Сегодня в элитном доме предусматривается наличие автономного инженерного оборудования. Необходим индивидуальный тепловой пункт; а также собственный источник электроснабжения, гарантирующий подачу энергии при сбоях городской электростанции. Чтобы жильцы элитных домов не задумывались о качестве городской водопроводной воды, необходима собственная эффективная система водоподготовки и очистки воды.

При строительстве дома и отделке помещений используются лучшие материалы. Однако выбор строительных материалов очень широк: существуют строительные материалы хорошие, очень хорошие, более пригодные для того или иного случая. Поэтому риелторы и застройщики заявляют, что для строительства дома были использованы самые лучшие материалы. Так ли это на самом деле - проверить нелегко. В элитном доме везде отделка высшего качества, с использованием люксовых материалов. Если дерево - то ценных пород, если мрамор - то итальянский, если лифты - то импортные, стены обязательно кирпичные.

Высшая социальная прослойка, формирующая основной спрос на такие квартиры, у нас пока совсем молода и часто закрывает глаза на различия, кажущиеся на первый взгляд незначительными. Западные стандарты ощутимо отличаются от украинских, что связано, в первую очередь, с достаточно длительным существованием этого сегмента. В Украине была утрачена культура быта, формировавшаяся в Европе на протяжении нескольких столетий. Например, в британской столице все элитные дома по высоте не превышают четыре этажа, а обычно бывают еще ниже. Кроме того, к лондонским требованиям элитности относится внутренний сад с ландшафтным дизайном. Обеспеченные европейцы вообще предпочитают селиться за городом, там, где лучше экология.

На Западе потребность в особо просторном подземном гараже отсутствует, т. к. в большинстве своем жильцы таких домов сами за рулем по городу не ездят. У нас же ситуация резко противоположная – все элитные дома имеют подземный паркинг, в котором на каждую квартиру приходится два и более места для автомобилей.

Также немаловажным фактором для подобного рода жилья является высокая степень безопасности жильцов. Это специальная вооруженная охрана и современная система контроля внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, гостевой стоянки и многоуровневая современная сигнализация. Все посетители проходят face control, а сами жильцы имеют пластиковые карты, с помощью которых могут пройти в подъезд, лифт и квартиру.

Еще один критерий элитности дома - наличие настоящего пентхауза, с садом на крыше. Отличительной чертой пентхауза является наличие двух уровней, хотя сейчас на Западе считается даже более престижным размещать его на одном уровне. Пентхауз не должен быть огромным. Конечно, бывают они и площадью от 600 и даже 800 кв. м, но на Западе считается изящным пентхауз площадью 90 кв. м - pied-a-terre. Настоящий пентхауз должен занимать площадь меньшую в сравнении с этажом, расположенным под ним. Таким образом, оставшаяся часть - большое пространство на свежем воздухе - может использоваться для организации сада или террасы большого размера. Пентхауз должен быть единственным жильем на этом уровне. Его жильцов обеспечивают или отдельным лифтом или специальным выходом к общему лифту, останавливать который на нужной высоте смогут лишь избранные. Неотъемлемой чертой настоящего пентхауза является его полная изолированность и максимальная автономность - в условиях городской жизни самое ценное из всех удобств.

Также отдельного внимания заслуживают и многоуровневые квартиры. Но если раньше их цена определялась нестандартным форматом и невысоким предложением, то сегодня ситуация изменилась кардинально. Практически в каждой высотной новостройке присутствуют несколько двухэтажных квартир. Если к таковым прилагается еще и мансарда, они позиционируются как трехэтажные. Чаще всего многоуровневые квартиры планируются в высотных зданиях свыше 10 этажей. В целом, по оценкам специалистов, этот жилой сегмент сегодня составляет 2-3% в общем объеме возводимого строительными компаниями жилья.

Например, двухуровневые квартиры в Одессе, особенно те из них, которые находятся в домах, построенных недалеко от моря и с видом на море, — это очень выгодное капиталовложение. Динамика их подорожания превышает темпы роста стоимости жилья в целом по рынку. За последние несколько лет, в Одессе в частности, стоимость таковых увеличилась в два раза и более. В Киеве, по мнению операторов, удорожание этого сегмента жилья происходит адекватно остальной жилой недвижимости, в зависимости от района и категории жилья. Известно, что квартиры с большими площадями сегодня менее востребованы, и их сложнее продать. Двухуровневые квартиры в случае чего, можно разделить на две отдельные квартиры. В центре же городов квартиры такого типа выгодно приобретать либо с целью дальнейшей их сдачи в посуточную аренду VIP-персонам, либо же на длительный срок под офисы крупным компаниям, зарубежным фирмам и их представительствам.

За последнее десятилетие сегмент двухэтажных квартир существенно «прирос» вторичным рынком. Эти квартиры представляют собой верхние этажи старых зданий с переоборудованными мансардами или же надстроенными полноценными этажами. Такие решения характерны в основном для центральной части как Киева, так и других крупных городов, где исторически сложился деловой, административный центр. Поэтому неудивительно, что «усовершенствованные модели» двухэтажных квартир в старом жилищном фонде зачастую используются под офисы. В Одессе двухъярусные квартиры, появившиеся вследствие реконструкции, надстройки старого жилищного фонда, чаще встречаются ближе к Дерибасовской, на улицах Ришельевской, Пушкинской. Значительную часть из них занимают офисы коммерческих фирм.
Для того чтобы охарактеризовать квартиры в домах, возведенных в городах Украины с начала века почти до его конца, недостаточно рассмотреть лишь общие характеристики. Чтобы оценить, сравнить, детально обрисовать потенциальному покупателю степень комфортности, надежности, долговечности, условия эксплуатации той или иной квартиры, т. е. сформировать ее стоимость, необходим детальный анализ всей цепи взаимосвязанных факторов.
Также следует отметить, что у большинства риелторов на вторичном рынке жилья сложилась своя определенная классификация жилых домов исходя из периодов строительства и архитектурно-планировочных решений:

  • Дореволюционные;

  • «Сталинки»;

  • Старая панель;

  • Типовая панель;

  • Улучшенная типовая панель;

  • Старый кирпич;

  • Улучшенный кирпич;

  • Украинская панель;

  • Украинский кирпич.

Тип постройки

Период постройки

Этажность

Материал стен

^ Высота потолков

Примечание

Дореволюционные

До 1917 г.

1–8

Кирпич

3,2–4,5

Толщина стен около 1 м, богатый декор (скульптура, лепка), округлые формы, высокие окна, большая площадь, две-три квартиры на этаже. Дореволюционные постройки бывают после капитального ремонта и без капитального ремонта

«Сталинки»

1920-е –середина 1950-х гг.

2–13

Кирпич

3–4

Классические формы (прямые углы, небогатый декор), используется красный, белый кирпич, железобетонные или комбинированные перекрытия, две-четыре квартиры на этаже

Старая панель - серии: «хрущевка»2, «чешка», «464»

Середина 1950-х – конец 1980-х гг.

3–12

Железобетон

2,5–2,55

Минимальные площади, низкая теплозвукоизоляция

Типовая панель - серии: «96», «136», «БПС-6»

1970-е – 1980-е гг.

9–16

Железобетон, керамзитобетон

2,65–2,75




Улучшенная типовая панель – серии: «Т», «КТ», «АППС»

1970-е - 1980-е гг.

9–22

Керамзитобетон

2,65–2,75




Старый кирпич - серии: «хрущевка»1, «ММ-640», «К-14»

Середина 1950-х – конец 1980-х гг.

2–14

Кирпич

2,5–2,55

Минимальные площади

Улучшенный кирпич - серии: «87», «Ведомственные постройки», «КП»

До 1991 г.

4–20

Кирпич

2,65–2,75




Украинская панель - серии: «АППС Люкс», «КТ Уют», «Б5», «Индивидуальный проект»

После 1991 г.

9–26

Керамзитобетон, монолитный бетон

2,65–2,75




Украинский кирпич - «Индивидуальный проект»

После 1991 г.

2–28

Кирпич

2,65 и более





^ Есть две новости - плохая и хорошая. Плохая - рынок предсказать нельзя. Хорошая - чтобы зарабатывать деньги, этого и не нужно.

Брюс Бэбкок

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16

Похожие:

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<