Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир




НазваниеПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
страница5/16
Дата публикации27.02.2013
Размер1.45 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Бухгалтерия > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16
^

ОБЗОР РЫНКА ЖИЛЫХ КВАРТИР КИЕВА3


Административно Киев делится на десять районов: Шевченковский, Печерский, Подольский, Оболонский, Святошинский, Соломенский, Голосеевский, Деснянский, Днепровский и Дарницкий.

Исторически каждый из районов делится на микрорайоны, которые относительно однородны по типу застройки.

В Днепровском, Деснянском и Оболонском районах преобладают девяти- и шестнадцатиэтажные дома советской постройки /т. н. «старый фонд»/, в Дарницком, Святошинском и Голосеевском районах преобладают пяти-, девяти- и шестнадцатиэтажные дома, в Подольском, Печерском и Соломенском районах преобладают «сталинки», пяти-, девяти- и шестнадцатиэтажные дома, в Шевченковском районе - дома дореволюционной постройки /т. н. «старый фонд»/, «сталинки», пяти- и девятиэтажные дома. Практически во всех районах в различных количествах расположены «новострои».

Наивысший уровень цен сложился в Шевченковском и Печерском районах.

В настоящее время спрос на жилье в Киеве превышает предложение, несмотря на постоянное подорожание жилья. По данным риелтеров, 30% покупателей жилья – это те, кто покупает вторую квартиру или частный дом.

Цены на квартиры зависят от многих факторов: это и состояние дома, и развитие инфраструктуры возле него, район расположения, транспортная развязка и многое другое. Причем на каждый район есть свой спрос и свой покупатель, очень многие покупатели не хотят менять район, в котором прожили достаточно долго.

Индекс стоимости жилья в декабре 2006 года: 2303$/кв. м (+5,0% за месяц). Индекс ценового ожидания: +5,2% в месяц (снизился на 2,0%). За 2006 год индекс стоимости возрос на 66,3%.

Такого огромного роста цен на киевском рынке недвижимости еще не было. И это при том что начинался 2006 год со стагнации. Многие аналитики тогда прогнозировали снижение цен; другие говорили о грядущем расслоении вторичного рынка, при котором одни виды жилья будут дешеветь, другие дорожать.

Но рост цен превысил все прогнозы и ожидания.

По статистическим данным, в 2006 году на вторичном рынке было выставлено порядка 120000 объектов, продано порядка 40000 квартир. Годовой оборот вторичного рынка жилой недвижимости Киева составил порядка $4,5 млрд.

Как и в прошлые годы, порядка 70-80% сделок на рынке - это фактические обмены с доплатами и компенсациями (вместо одних квартир люди покупали другие, в большинстве случаев улучшая жилищные условия).

Основные факторы и события, оказавшие наибольшее влияние на киевский рынок в 2006 году:

1. Существенное расширение ипотечного кредитования.

2. Спекулятивный спрос на недвижимость, вызванный как быстрым удорожанием жилья, так и дефицитом альтернативных возможностей выгодного и надежного размещения свободных средств.

3. Рост доходов потенциальных покупателей.

4. Недостаточный объем строительства.

5. Миграция населения, в том числе переселение в Киев представителей региональных элит, обладающих значительными капиталами.

6. Психологические факторы.

7. Улучшение качества жилья и инфраструктуры, что свидетельствует об увеличении потребностей, а именно: современные удобные планировки квартир в новостройках; удобная реконструкция целых кварталов; развитая и улучшенная инфраструктура; благоустроенная территория с детской площадкой; современные технологии служб социального быта; близко располагающиеся транспортные магистрали.

Влияли и другие факторы, в том числе шлейф стагнации осени 2005 года, скандал с «Элитой-Центр», выборы в Верховную Раду, создание парламентской коалиции и формирование нового правительства, поступление на рынок значительных средств, полученных крестьянами при продаже земли. Сказалась, безусловно, и инфляция.

Начало 2006 года сопровождалось незначительными колебаниями цены предложения и низкой деловой активностью. Такое состояние рынка являлось следствием начавшейся осенью 2005 года стагнации, вызванной ожиданиями обвала, массовыми PR-акциями в СМИ, а также противостояниями в парламенте по вопросам налогообложения операций с недвижимостью.

В результате стагнации цен и резкого снижения количества сделок образовался значительный отложенный спрос. В период бурного роста цен (летом и в начале осени 2005 года) многие покупатели вынуждены были временно отложить планы покупки квартиры, поскольку средств явно не хватало, и их необходимо было накопить. За полгода стагнации деньги были накоплены; ожидания обвала цен не подтвердились; нерешенные жилищные проблемы остались. В результате в начале весны на рынке наметилось оживление, цены начали расти темпами, сравнимыми с уровнем инфляции (1–1,5% в месяц). Многие аналитики полагали, что такое положение сохранится до лета, летние месяцы пройдут в легкой спячке, осенью деловая активность вырастет, и цены пойдут вверх.

Выборы в парламент и городские органы власти существенно изменили ситуацию на рынке. Цены начинают расти темпами более 2% в месяц: в апреле +2,2%, в мае +3,4% в июне +2,8%.

Полагаем, что в этот период на цены давили огромные денежные средства, потраченные на предвыборную кампанию (некоторые эксперты оценивают выборы в миллиард и более долларов, и, безусловно, часть этих денег через относительно небольшое время перетекла на рынок недвижимости).

В июле рынок отдыхал, и темп роста цен несколько спал (+1,8%).

После формирования парламентской коалиции, цены начали стремительно расти. Сказались как психологические факторы, так и немалые деньги, поступившие из регионов Украины и потраченные на покупку квартир для депутатов, их помощников, а также тех представителей бизнеса, чьи ожидания совпадают с устремлениями парламентской коалиции.

В августе индекс стоимости возрос на 4,6%, в сентябре на 8,1%, в октябре на 11,2%.

Это очень высокие темпы, которые не могут держаться продолжительное время. Однако и в ноябре индекс стоимости возрос на 7,9%.

Напомним, что при определении индексов отсеиваются предложения с нехарактерно высокими и низкими ценами. Статистика, учитывающая подавляющее большинство предложений по Киеву, дает примерно такой же годовой прирост (порядка 67%), правда, темпы роста цен в отдельные месяцы были несколько иными.

Очень высокие темпы роста цен отмечены во всех сегментах рынка, на все типы жилья, во всех районах города, что хорошо видно на графиках, представленных ниже.

При построении графиков учитывались статистические погрешности и использовались алгоритмы аппроксимации, позволяющие выявить общие закономерности изменения цен в каждом конкретном сегменте рынка.

 


^ Дореволюционные дома

Количество домов в Киеве 1574 (13,24%)

 

Усредненный квадратный метр в дореволюционном доме за 2006 год подорожал на 59,3%. При этом максимальный рост цен (+68,2%) был зафиксирован на двухкомнатные квартиры.
«Сталинки»

Количество домов в Киеве 1921 (16,16%)



Усредненный квадратный метр в «сталинке» за 2006 год подорожал на 58,8%. При этом больше всего подорожали двухкомнатные (+75,3%), а меньше всего – трехкомнатные (+50,0%).
^ Старая панель

Количество домов в Киеве 1715 (14,43%)



Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «старая панель» за 2006 год подорожал на 64,2%. Максимальная цена квадратного метра была в однокомнатных. Максимальный прирост (+69,3%) зафиксирован на двухкомнатные квартиры, минимальный прирост (+61,3%) - на трехкомнатные.
^ Типовая панель

Количество домов в Киеве 1050 (8,83%)



Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «типовая панель» за 2006 год подорожал на 66,5%. Минимальная цена и минимальный прирост (+60,2%) зафиксированы на трехкомнатные квартиры. Максимальный прирост (+73,2%) был на двухкомнатные, которые по стоимости квадратного метра сравнялись к концу года с однокомнатными.
^ Улучшенная типовая панель

Количество домов в Киеве 876 (7,37%)



Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «улучшенная типовая панель» за 2006 год подорожал на 61,3%.

Наиболее дешевые квадратные метры, а также минимальный прирост их стоимости (+40,1%) были в четырехкомнатных квартирах. Максимальный прирост (+68,7%) стоимости квадратного метра был отмечен в однокомнатных квартирах.
^ Старый кирпич

Количество домов в Киеве 2908 (24,46%)



Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «старый кирпич» за 2006 год подорожал на 69,2%. При этом если год назад квадратный метр в трехкомнатной квартире стоил дороже, чем в однокомнатной, то к концу 2006 года это соотношение изменилось. Темпы удорожания квадратного метра в однокомнатных и двухкомнатных были примерно одинаковы и составили 72-73% за 2006 год.
^ Улучшенный кирпич

Количество домов в Киеве 845 (7,11%)



Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «улучшенный кирпич» за 2006 год подорожал на 63,2%

При этом если год назад дороже всего был квадратный метр в трехкомнатной квартире, то в конце 2006 года наиболее дорогим был квадратный метр в двухкомнатной квартире (прирост почти 70%).
^ Украинская панель

Количество домов в Киеве 241 (2,03%)

Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «украинская панель» за 2006 год подорожал на 66,1%. При этом более всего подорожал квадратный метр в однокомнатных квартирах (+73,7%).
^ Украинский кирпич

Количество домов в Киеве 758 (6,38%) 

Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «украинский кирпич» за 2006 год подорожал на 68,0%. Максимальные темпы роста были зафиксированы на однокомнатные квартиры – за 2006 год цена квадратного метра выросла на 92%.

^ Таким образом, максимальные темпы роста (+69,2%) были зафиксированы в сегменте «старый кирпич», а минимальные (+58,8%) - в «сталинках».
Динамика изменения цен по районам города
Центр

Усредненный состав предложений в центре в 2006 году (представлен в порядке убывания)

Дореволюционные

26,31%

Сталинки

24,97%

Старый кирпич

18,70%

Украинский кирпич

15,80%

Улучшенный кирпич

11,40%

Старая панель

1,32%

Украинская панель

0,75%

Типовая панель

0,53%

Улучшенная типовая панель

0,21%



Усредненный квадратный метр в центре подорожал за 2006 год на 57,4%. Наибольший темп роста (+65,4%) был на двухкомнатные квартиры, наименьший (+51,5%) - на трехкомнатные.
^ Районы, прилегающие к центру

Усредненный состав предложений в районах, прилегающих к центру, в 2006 году (представлен в порядке убывания)


Старый кирпич

33,46%

Украинский кирпич

16,17%

«Сталинки»

15,26%

Старая панель

14,59%

Улучшенный кирпич

7,68%

Типовая панель

7,06%

Дореволюционные

3,98%

Украинская панель

0,90%

Улучшенная типовая панель

0,90%



Усредненный квадратный метр в этих районах подорожал за 2006 год на 63,2%. Максимальный темп роста (+67,2%) был на двухкомнатные квартиры; минимальный (+54,4%) - на трехкомнатные.
^ Правобережная окраина возле метро

Усредненный состав предложений на правобережной окраине возле метро в 2006 году (представлен в порядке убывания)


Украинский кирпич

25,48%

Старая панель

24,23%

Типовая панель

21,16%

Старый кирпич

14,02%

Улучшенный кирпич

4,97%

Украинская панель

4,55%

Улучшенная типовая панель

3,67%

«Сталинки»

1,92%



Усредненный квадратный метр на правобережной окраине возле метро подорожал за 2006 год на 65,6%. Максимальный темп роста (+73,5%) был на однокомнатные квартиры; минимальный (+54,3%) - на трехкомнатные.
^ Правобережная окраина

Усредненный состав предложений на правобережной окраине в 2006 году (представлен в порядке убывания)


Старый кирпич

31,27%

Старая панель

21,43%

Украинский кирпич

12,37%

Типовая панель

11,64%

Улучшенный кирпич

7,59%

«Сталинки»

6,46%

Улучшенная типовая панель

5,34%

Украинская панель

3,60%

Дореволюционные

0,29%



Усредненный квадратный метр на правобережной окраине подорожал за 2006 год на 68,1%. Максимальный темп роста (+72,8%) был на однокомнатные квартиры; минимальный (+60,4%) - на трехкомнатные.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16

Похожие:

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<