Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир




НазваниеПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
страница7/16
Дата публикации27.02.2013
Размер1.45 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Бухгалтерия > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   16
Вы слыхали, как поют дрозды? Как лают собаки? Орут коты? Прекрасная квартира у птичьего рынка специально для вас!!!

  1. ^

    ОБЗОР РЫНКА ЖИЛЫХ КВАРТИР ОДЕССЫ


Административно Одесса делится на четыре района: Приморский, Малиновский, Киевский и Суворовский.

Исторически каждый из районов делится на микрорайоны, которые относительно однородны по типу застройки.

Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Приморского района: центр, часть Молдаванки (между улицами Старопортофранковская и Балковская), Малый Фонтан /район Французского бульвара/, Большой Фонтан /район нечетной стороны Фонтанской дороги до 10-й станции/ и Аркадия.

В центре и на Молдаванке преобладают дома дореволюционной постройки /т. н. «старый фонд» и «бельгийки»/, на Малом Фонтане и на части Большого Фонтана (до 5-й станции) в основном представлены «сталинки» и «хрущевки», в Аркадии и на части Большого Фонтана (от 5-й до 10-й станции) - «хрущевки», высотные дома и частный сектор.

Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Малиновского района: основная часть «Черёмушек», основная часть Молдаванки, Ленпоселок и Мельницы.

На Молдаванке преобладают дома дореволюционной постройки /т. н. «старый фонд»/, «Черёмушках» представлены «хрущевками», в Ленпоселке и Мельницах - частный сектор.

Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Киевского района: микрорайон Таирова, небольшая часть «Черёмушек», Чубаевка, Большой Фонтан (11 – 16 станции), Дача Ковалевского и Черноморка.

Тип основной застройки: панельные дома с количеством этажей 9-16 постройки 70-х - 80-х годов (Таирова), «хрущевки» («Черёмушки»), старые дома и частный сектор (Чубаевка, Большой Фонтан (11-я – 16-я станции), Дача Ковалевского и Черноморка).

Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Суворовского района: поселок Котовского, Шевченко, Звёздный, Лузановка, Большевик, Пересыпь, Слободка и Кривая Балка.

В Лузановке и поселке Котовского преобладают высотные дома и «хрущевки», на Пересыпи представлен «старый фонд», в посёлках Шевченко, Звёздный, Большевик, Слободка и Кривая Балка - частный сектор.

Ажиотажный спрос на рынке недвижимости привел к нарушению равновесия между спросом и предложением. Спрос значительно превысил предложение, поэтому почти любой объект, предлагаемый на продажу, находит со временем своего покупателя.

Общемировая практика показывает, что в развитых странах недвижимость ежегодно дорожает на 10-15%. Наши темпы удорожания пока выше за счет более динамичной инфляции, меньшей конкуренции и практически отсутствия страховки при наступлении возможных финансовых рисков, вероятность которых в нашей стране выше, чем в странах со стабильной экономикой.

В настоящее время спрос на жилье в Одессе превышает предложение, несмотря на постоянное подорожание жилья. По данным риелтеров, 30% покупателей жилья – это те, кто покупает вторую квартиру или частный дом.

Уже несколько лет наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (более половины всех операций с недвижимостью).

Нужно отметить, что существует определенная динамика в изменении стоимости 1 кв. м в зависимости от площади квартир. Долгое время наибольшим спросом пользовались квартиры, удовлетворявшие покупателя количеством комнат, но при этом с меньшей площадью – считалось, что такая квартира будет дешевле. Например, именно такое распространенное мнение покупателей привело к тому, что стоимость 1 кв. м квартир в новых домах часто оказывается меньше, чем, например, в панельных девятиэтажках 80-х годов постройки. Это связано с общей площадью квартир. Например, площадь двухкомнатной квартиры в новом доме может составлять 60–80 кв. м против 60–70 кв. м трёхкомнатных квартир в старых девятиэтажках. Но при этом клиент в первую очередь ценит не столько площадь, сколько количество комнат. Тем более что в сознании большинства «средних» покупателей все еще сильно «советское» отношение к площади – «в тесноте, да не в обиде» (иначе не покупали бы «хрущевки»), т. е. главное в квартире – это район и количество комнат. Поэтому рынок «откорректировал» стоимость 1 кв. м квартир с меньшей площадью – раз спрос на них выше, то и цена выше. Однако, как оказалось, такое утверждение «оптом дешевле» годится только лишь для рынка «среднего» покупателя – для рынка квартир с количеством комнат не больше пяти.

Однокомнатные квартиры все еще пользуются спросом для «срочного решения жилищной проблемы». Кроме того, все еще большой популярностью у молодых семей, пользуются однокомнатные квартиры гостиничного типа.

В Киевском районе наблюдается практически оптимальное сочетание цены и популярности – район не самый дорогой (дешевле Приморского), но при этом достаточно популярный – за последние 5 лет спрос на этот район вырос в два раза. В основном рост произошел за счет развития внутренней инфраструктуры, что привело к увеличению в районе рабочих мест, и соответственно, «смягчению» его основного минуса – удаленности от центра, а также за счет значительного роста спроса на приморскую курортную полосу. Если еще до недавнего времени Киевский район (в особенности микрорайон Таирова), пользовался репутацией «спального района», то за последние 2 года в этом районе значительно выросло количество всевозможных точек по обслуживанию населения (супермаркетов, магазинов, салонов, кафе и пр.) и деловых офисов, что неизменно привело к повышению престижности этого района.

Элитный покупатель гораздо выше ценит критерий площади, чем «средний», поэтому стоимость 1 кв. м квартир с 5 и более комнатами не в новых домах снова начинает расти по мере увеличения их площади.

Наивысший уровень цен исторически сложился в Приморском районе, особенно на Большом Фонтане. Это можно объяснить близостью к морю и отлично развитой инфраструктурой.

Для полноты картины воспользуемся информацией агентства недвижимости «Монарх» о предложениях квартир в последней декаде декабря 2006 года, размещенной на интернет-сайте www.monarch.od.ua.

Центр

Кол-во комнат


Стоимость квартиры (тыс. у. е.)

Тип застройки

Старый фонд

«Хрущевка»

«Сталинка»

1

45-80

60-70

70-80

2

75-120

75-80

100-180

3

90-200

85-100

120-200

4

90-250

-

от 200

5 и более

от 150

-

-


^ Большой Фонтан

Кол-во комнат


Стоимость квартиры (тыс. у. е.)

Тип застройки

«Хрущевка»

«Сталинка»

«Чешка»

«Высотка»

1

60-75

70-80

90-100

100-120

2

90-100

100-120

100-120

120-140

3

100

120

120-150

140-160

4

-

-

-

-

5 и более

-

-

от 200

от 250


Молдаванка

Кол-во комнат


Стоимость квартиры (тыс. у. е.)

Тип застройки

Старый фонд

«Хрущевка»

«Сталинка»

«Высотка»

1

40-55

55-60

50-60

60-70

2

65-80

70-80

75-80

85-90

3

90-100

от 90

90-120

100-120

4

90-110

от 110

140-170

от 140

5 и более

100-160

-

от 200

от 250


Черёмушки

Кол-во комнат


Стоимость квартиры (тыс. у. е.)

Тип застройки

«Хрущевка»

«Харьковка»

«Чешка»

«Высотка»

1

50-55

50-55

65-70

60-70

2

70-80

70-80

80-90

90-100

3

80-90

85-90

100-110

100-120

4

-

от 100

от 130

от 130

5 и более

-

-

-

-


^ Пос. Таирова

Кол-во комнат


Стоимость квартиры (тыс. у. е.)

Тип застройки

«Хрущёвка»

«Харьковка»

«Чешка»

«Высотка»

1

55-60

55-60

60-68

70-75

2

65-70

70-75

80-90

90-100

3

75-90

80-120

100-120

120-150

4

-

-

от 140

от 160

5 и более

-

-

-

-


Слободка

Кол-во комнат


Стоимость квартиры (тыс. у. е.)

Тип застройки

Старый фонд

«Хрущёвка»

«Высотка»

1

35-40

-

45-55

2

45-55

-

70-90

3

60-75

-

80-100

4

80-90

-

-

5 и более

-

-

-


^ Пос. Котовского

Кол-во комнат


Стоимость квартиры (тыс. у. е.)

Тип застройки

«Хрущёвка»

«Харьковка»

«Чешка»

«Высотка»

1

38-45

55-60

55-60

60-65

2

55-70

60-70

70-75

70-80

3

60-80

70-80

75-90

85-95

4

60-90

90-110

90-100

-

5 и более

-

-

-

-


^ Абсолютно не важно, прав ты или не прав. Важно лишь то, сколько денег ты зарабатываешь, когда прав, и сколько денег ты теряешь, когда ошибаешься.

Дж. Сорос


1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   16

Похожие:

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<