Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
Скачать 1.45 Mb.
|
Вы слыхали, как поют дрозды? Как лают собаки? Орут коты? Прекрасная квартира у птичьего рынка специально для вас!!!
Административно Одесса делится на четыре района: Приморский, Малиновский, Киевский и Суворовский. Исторически каждый из районов делится на микрорайоны, которые относительно однородны по типу застройки. Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Приморского района: центр, часть Молдаванки (между улицами Старопортофранковская и Балковская), Малый Фонтан /район Французского бульвара/, Большой Фонтан /район нечетной стороны Фонтанской дороги до 10-й станции/ и Аркадия. В центре и на Молдаванке преобладают дома дореволюционной постройки /т. н. «старый фонд» и «бельгийки»/, на Малом Фонтане и на части Большого Фонтана (до 5-й станции) в основном представлены «сталинки» и «хрущевки», в Аркадии и на части Большого Фонтана (от 5-й до 10-й станции) - «хрущевки», высотные дома и частный сектор. Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Малиновского района: основная часть «Черёмушек», основная часть Молдаванки, Ленпоселок и Мельницы. На Молдаванке преобладают дома дореволюционной постройки /т. н. «старый фонд»/, «Черёмушках» представлены «хрущевками», в Ленпоселке и Мельницах - частный сектор. Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Киевского района: микрорайон Таирова, небольшая часть «Черёмушек», Чубаевка, Большой Фонтан (11 – 16 станции), Дача Ковалевского и Черноморка. Тип основной застройки: панельные дома с количеством этажей 9-16 постройки 70-х - 80-х годов (Таирова), «хрущевки» («Черёмушки»), старые дома и частный сектор (Чубаевка, Большой Фонтан (11-я – 16-я станции), Дача Ковалевского и Черноморка). Основные исторические микрорайоны, входящие в состав Суворовского района: поселок Котовского, Шевченко, Звёздный, Лузановка, Большевик, Пересыпь, Слободка и Кривая Балка. В Лузановке и поселке Котовского преобладают высотные дома и «хрущевки», на Пересыпи представлен «старый фонд», в посёлках Шевченко, Звёздный, Большевик, Слободка и Кривая Балка - частный сектор. Ажиотажный спрос на рынке недвижимости привел к нарушению равновесия между спросом и предложением. Спрос значительно превысил предложение, поэтому почти любой объект, предлагаемый на продажу, находит со временем своего покупателя. Общемировая практика показывает, что в развитых странах недвижимость ежегодно дорожает на 10-15%. Наши темпы удорожания пока выше за счет более динамичной инфляции, меньшей конкуренции и практически отсутствия страховки при наступлении возможных финансовых рисков, вероятность которых в нашей стране выше, чем в странах со стабильной экономикой. В настоящее время спрос на жилье в Одессе превышает предложение, несмотря на постоянное подорожание жилья. По данным риелтеров, 30% покупателей жилья – это те, кто покупает вторую квартиру или частный дом. Уже несколько лет наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (более половины всех операций с недвижимостью). Нужно отметить, что существует определенная динамика в изменении стоимости 1 кв. м в зависимости от площади квартир. Долгое время наибольшим спросом пользовались квартиры, удовлетворявшие покупателя количеством комнат, но при этом с меньшей площадью – считалось, что такая квартира будет дешевле. Например, именно такое распространенное мнение покупателей привело к тому, что стоимость 1 кв. м квартир в новых домах часто оказывается меньше, чем, например, в панельных девятиэтажках 80-х годов постройки. Это связано с общей площадью квартир. Например, площадь двухкомнатной квартиры в новом доме может составлять 60–80 кв. м против 60–70 кв. м трёхкомнатных квартир в старых девятиэтажках. Но при этом клиент в первую очередь ценит не столько площадь, сколько количество комнат. Тем более что в сознании большинства «средних» покупателей все еще сильно «советское» отношение к площади – «в тесноте, да не в обиде» (иначе не покупали бы «хрущевки»), т. е. главное в квартире – это район и количество комнат. Поэтому рынок «откорректировал» стоимость 1 кв. м квартир с меньшей площадью – раз спрос на них выше, то и цена выше. Однако, как оказалось, такое утверждение «оптом дешевле» годится только лишь для рынка «среднего» покупателя – для рынка квартир с количеством комнат не больше пяти. Однокомнатные квартиры все еще пользуются спросом для «срочного решения жилищной проблемы». Кроме того, все еще большой популярностью у молодых семей, пользуются однокомнатные квартиры гостиничного типа. В Киевском районе наблюдается практически оптимальное сочетание цены и популярности – район не самый дорогой (дешевле Приморского), но при этом достаточно популярный – за последние 5 лет спрос на этот район вырос в два раза. В основном рост произошел за счет развития внутренней инфраструктуры, что привело к увеличению в районе рабочих мест, и соответственно, «смягчению» его основного минуса – удаленности от центра, а также за счет значительного роста спроса на приморскую курортную полосу. Если еще до недавнего времени Киевский район (в особенности микрорайон Таирова), пользовался репутацией «спального района», то за последние 2 года в этом районе значительно выросло количество всевозможных точек по обслуживанию населения (супермаркетов, магазинов, салонов, кафе и пр.) и деловых офисов, что неизменно привело к повышению престижности этого района. Элитный покупатель гораздо выше ценит критерий площади, чем «средний», поэтому стоимость 1 кв. м квартир с 5 и более комнатами не в новых домах снова начинает расти по мере увеличения их площади. Наивысший уровень цен исторически сложился в Приморском районе, особенно на Большом Фонтане. Это можно объяснить близостью к морю и отлично развитой инфраструктурой. Для полноты картины воспользуемся информацией агентства недвижимости «Монарх» о предложениях квартир в последней декаде декабря 2006 года, размещенной на интернет-сайте www.monarch.od.ua. Центр
^
Молдаванка
Черёмушки
^
Слободка
^
^ Дж. Сорос | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37 | | Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51 |
| Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13 | | Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка |
| Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных... | | «Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски» |
| Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов | | После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный... |
| В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,... | | Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод |