Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
Скачать 1.45 Mb.
|
| ^ Существует много классификаций ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости, таких, например, как: 1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
2. Макроэкономические факторы:
3. Микроэкономические факторы:
4. Социальное положение в регионе:
Можно использовать следующую классификацию: 1. Социально-экономические факторы:
2. Политико-психологические факторы:
Также следует отметить, что основными факторами, влияющими на рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости являются: • возможность покупки жилья в кредит; Преимущества покупки квартиры в кредит: - возможность жить в своей квартире уже сегодня, заплатив за нее лишь часть стоимости. С момента приобретения жилья именно покупатель является собственником квартиры; - выплаты по кредиту хоть и выше месячной арендной платы за аналогичную квартиру, но это с лихвой окупается ростом цен на жилье и тем фактором, что при аренде, выплачивая арендную плату, деньги, можно сказать, отдаются безвозмездно, а при кредите, с каждой выплатой, квартира все больше и больше становится твоей. Выгодные условия кредитования дают возможность приобрести новостройку с первоначальным взносом равным 10–15% общей стоимости и сроком выплаты кредита до 20 лет. В среднем по Украине 70–80% квартир покупаются в кредит. • миграционный процесс (урбанизация); На сегодняшний день происходит активная миграция населения из регионов в крупные города в поисках работы, получения квалифицированного образования, высокой заработной платы; следовательно, улучшения качества жизни. • улучшение качества жилья; Улучшения определяются: - современной удобной планировкой квартир в новостройках; - реконструкцией целых кварталов; - улучшением и развитием инфраструктуры; - современной технологией служб социального быта; - наличием транспортных магистралей. Статистика свидетельствует, что количество людей, чье материальное положение в последнее время ухудшилось, сокращается. А, следовательно, люди становятся состоятельнее, и у них возникает потребность в улучшении собственных условий жизни, затем - своих детей и близких. В последнее время стала заметной тенденция появления на рынке жилья строительных фирм, возводящих дома с учетом современных требований. Они работают очень грамотно: изучают спрос, конъюнктуру рынка, ситуацию на вторичном рынке жилья. Многие даже консультируются у риелторов, где лучше построить дом, с каким уровнем сервиса, каковы прогнозы развития того или иного района. Это изменило вектор покупательского спроса. Люди стали рассуждать по-другому: зачем покупать квартиру в старом доме, если можно за те же деньги (или даже дешевле) приобрести 1 кв. м жилья в новом доме? (итоговая разница в цене обусловлена размером площади). Часто строители еще строят, а покупатели уже раскупают жилье. Однако подобного рода классификации, по мнению авторов, мало связаны с практическими вопросами оценки (в данном случае оценки квартир). Ни один здравомыслящий оценщик в процессе оценки квартиры не станет исследовать рынок недвижимости по всей стране, анализировать ожидания на данном рынке, прогнозы по ВВП, безработицу и т. д. При оценке квартир важны факторы, которые непосредственно оказывают влияние на стоимость конкретной квартиры, и уже исходя из этих факторов оценщик, и подбирает аналоги и производит корректировки. Наиболее удачной классификацией ценообразующих факторов для квартир можно считать факторы, которые предлагает Украинская строительная ассоциация для «новостроев»:
1. Месторасположение. Можно много спорить и говорить на тему, какие факторы являются более значимыми, какие менее значимыми, но все согласятся с тем, что основополагающим фактором формирования стоимости квартиры, все-таки является ее местоположение. Все мы хорошо знаем, что одни и те же «квадратные метры» в разных районах города могут различаться по стоимости весьма существенно. Понятие «местоположение» включает в себя:
^ К данным факторам следует отнести:
^
^
^
Вышеперечисленные факторы могут играть решающую роль для квартир в домах одного класса и совсем не иметь никакого значения для домов другого класса. Например, для квартир класса «де-люкс» обязательно наличие фасада и подъездов, отделанных натуральным камнем, стены парадного такого жилья должны быть расписаны фресками. В автопаркинге обязательна охрана, уборка и автомойка. К услугам жильцов фитнес-центр с бассейном, круглосуточный мини-маркет, кафе-кондитерская, аптечный киоск, приемный пункт прачечной-химчистки. Также предусмотрена своя служба эксплуатации здания. Помимо обычных обязанностей, автоматический аварийный вызов диспетчера, круглосуточное видеонаблюдение и фиксация всех посещений посторонних, передвижной патруль на лестничных клетках, служба предоставляет услуги няни, носильщика, выгул домашних животных и сервис-сопровождение. И еще: жилье не может считаться «де-люкс», если в доме нет холодильника для мехов и помещения для мытья собак! А для квартир класса эконом и социальное жилье многое из вышеперечисленного не является обязательным, а даже излишним. ^ Роберт Т. Кийосаки |
Похожие:
 | Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37 | | Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51 |
| Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13 | | Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка |
| Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных... | | «Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски» |
| Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов | | После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный... |
| В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,... | | Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод |