Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир




НазваниеПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
страница8/16
Дата публикации27.02.2013
Размер1.45 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Бухгалтерия > Документы
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   16
^

ОСНОВНЫЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (КВАРТИР)


Существует много классификаций ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости, таких, например, как:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

  • нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

  • налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью;

  • отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Макроэкономические факторы:

  • темпы экономического роста;

  • объем промышленного производства;

  • уровень занятости трудоспособного населения;

  • ставки доходности по основным финансовым инструментам;

  • платежный баланс страны;

  • состояние торгового баланса;

  • приток и отток инвестиций;

  • темп изменения доходов населения;

  • темп изменения потребительских цен.

3. Микроэкономические факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;

  • диверсификация занятости работоспособного населения;

  • экономические перспективы развития региона;

  • притоки и оттоки инвестиций в регион.

4. Социальное положение в регионе:

  • возможность межэтнических и военных столкновений;

  • отношение к частному капиталу;

  • отношение к иностранному капиталу;

  • устойчивость политики администрации региона;

  • уровень безработицы в регионе;

  • популярность проводимой администрацией региона политики.

Можно использовать следующую классификацию:

1. Социально-экономические факторы:

  • Рост доходов населения;

  • Состояние экономики;

  • Развитие ипотечного кредитования (улучшение его условий). Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов;

  • Изменение статуса микрорайона;

  • Низкие объемы строительства. Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир.

2. Политико-психологические факторы:

  • состояние политической стабильности и, как следствие этого положительные или негативные ожидания участников рынка;

  • степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости, к перспективам развития города и страны;

  • проведение политических и выборных кампаний;

  • проведение PR-кампаний, направленных как на разогрев рынка, так и на обвал цен на рынке;

  • организация массовых акций протеста против строительства в центральных и других тесно застроенных районах;

  • уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.

Также следует отметить, что основными факторами, влияющими на рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости являются:

возможность покупки жилья в кредит;

Преимущества покупки квартиры в кредит:

- возможность жить в своей квартире уже сегодня, заплатив за нее лишь часть стоимости. С момента приобретения жилья именно покупатель является собственником квартиры;

- выплаты по кредиту хоть и выше месячной арендной платы за аналогичную квартиру, но это с лихвой окупается ростом цен на жилье и тем фактором, что при аренде, выплачивая арендную плату, деньги, можно сказать, отдаются безвозмездно, а при кредите, с каждой выплатой, квартира все больше и больше становится твоей.

Выгодные условия кредитования дают возможность приобрести новостройку с первоначальным взносом равным 10–15% общей стоимости и сроком выплаты кредита до 20 лет. В среднем по Украине 70–80% квартир покупаются в кредит.

миграционный процесс (урбанизация);

На сегодняшний день происходит активная миграция населения из регионов в крупные города в поисках работы, получения квалифицированного образования, высокой заработной платы; следовательно, улучшения качества жизни.

улучшение качества жилья;

Улучшения определяются:

- современной удобной планировкой квартир в новостройках;

- реконструкцией целых кварталов;

- улучшением и развитием инфраструктуры;

- современной технологией служб социального быта;

- наличием транспортных магистралей.

Статистика свидетельствует, что количество людей, чье материальное положение в последнее время ухудшилось, сокращается. А, следовательно, люди становятся состоятельнее, и у них возникает потребность в улучшении собственных условий жизни, затем - своих детей и близких.

В последнее время стала заметной тенденция появления на рынке жилья строительных фирм, возводящих дома с учетом современных требований. Они работают очень грамотно: изучают спрос, конъюнктуру рынка, ситуацию на вторичном рынке жилья. Многие даже консультируются у риелторов, где лучше построить дом, с каким уровнем сервиса, каковы прогнозы развития того или иного района. Это изменило вектор покупательского спроса. Люди стали рассуждать по-другому: зачем покупать квартиру в старом доме, если можно за те же деньги (или даже дешевле) приобрести 1 кв. м жилья в новом доме? (итоговая разница в цене обусловлена размером площади). Часто строители еще строят, а покупатели уже раскупают жилье.

Однако подобного рода классификации, по мнению авторов, мало связаны с практическими вопросами оценки (в данном случае оценки квартир). Ни один здравомыслящий оценщик в процессе оценки квартиры не станет исследовать рынок недвижимости по всей стране, анализировать ожидания на данном рынке, прогнозы по ВВП, безработицу и т. д. При оценке квартир важны факторы, которые непосредственно оказывают влияние на стоимость конкретной квартиры, и уже исходя из этих факторов оценщик, и подбирает аналоги и производит корректировки.

Наиболее удачной классификацией ценообразующих факторов для квартир можно считать факторы, которые предлагает Украинская строительная ассоциация для «новостроев»:

  1. Месторасположение и вид из окон.

  2. Строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов.

  3. Обустройство здания и придомовой территории.

  4. Социальная инфраструктура здания.

  5. Материалы и оборудование.

  6. Техническая инфраструктура.

  7. Организация управления и эксплуатации.


1. Месторасположение. Можно много спорить и говорить на тему, какие факторы являются более значимыми, какие менее значимыми, но все согласятся с тем, что основополагающим фактором формирования стоимости квартиры, все-таки является ее местоположение. Все мы хорошо знаем, что одни и те же «квадратные метры» в разных районах города могут различаться по стоимости весьма существенно. Понятие «местоположение» включает в себя:

    • близость к историческому и административному центру;

    • пешеходную доступность ближайшей станции метро;

    • наличие транспортных развязок;

    • близость к городским зонам отдыха;

    • удаленность от промышленных зон и объектов;

    • плотность застройки;

    • наличие инфраструктуры в микрорайоне;

    • локальное размещение (на Красной линии, в глубине квартала);

    • социальный статус жителей района.


^ 2. Строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов.

К данным факторам следует отнести:

  • архитектурное решение здания;

  • технологию строительства;

  • материал, из которого возведен дом;

  • период постройки здания;

  • количество квартир на этаже;

  • количество квартир в доме;

  • количество этажей в здании;

  • минимальную общую площадь на одного жильца;

  • долю жилых помещений в общей площади квартиры;

  • высоту потолков;

  • уровень инсоляции жилых помещений;

  • обеспечение балконами и лоджиями;

  • разводку связи;

  • кондиционирование;

  • очистку воды;

  • отопление;

  • бойлерную;

  • категорию лифта;

  • отделку фасадов;

  • отделку подъездов и общественных зон;

  • мусоропровод.


^ 3. Обустройство здания и придомовой территории включает:

  • автопаркинг;

  • остановку лифта в подземном паркинге;

  • сервис в паркинге;

  • наземную гостевую стоянку;

  • наличие и состояние придомовой территории;

  • освещение придомовой территории;

  • покрытие пешеходных дорожек, спортивной площадки, площадки для выгула собак на придомовой территории;

  • наличие детской игровой площадки;




  1. Социальная инфраструктура здания предусматривает наличие:




  • фитнес-центра;

  • бассейна/фитнес-центра;

  • ресторана;

  • кафе-кондитерской;

  • магазина/мини-маркета;

  • холодильника для мехов;

  • помещения для мытья собак;

  • детской;

  • отделения банка;

  • медицинского центра;

  • приемного пункта прачечной/химчистки;

  • аптечного киоска.




  1. Качество материалов и оборудования конструкторов и частей здания:




  • материал внутренних перегородок;

  • материал и конструкция наружных оконных блоков;

  • конструкция наружного дверного блока;

  • материал сантехнической разводки;

  • материал канализационных систем;

  • материал отопительных систем;

  • качество разводки отопления;

  • вид приборов отопления;

  • электроразводка (допустимая потребляемая мощность).


^ 6. Техническая инфраструктура:

  • количество телефонных линий на одну квартиру;

  • доступ к Интернету;

  • телевидение;

  • счетчики воды;

  • счетчики тепла;

  • счетчики электроэнергии;

  • система уведомления;

  • система обслуживания здания диспетчером;

  • системы контроля здания;

  • единая система управления системами контроля;

  • локальные системы;

  • система уборки снега на террасах.


^ 7. Организация управления и эксплуатации:

  • наличие собственной службы эксплуатации;

  • спектр услуг службы эксплуатации;

  • охрана объекта недвижимости;

  • система внутренней безопасности и контроль доступа;

  • видеонаблюдение;

  • уборка придомовой территории;

  • уборка внутри дома;

  • вывоз мусора;

  • мойка внешней поверхности окон;

  • озеленение придомовой территории;

  • диспетчер (техническое обслуживание);

  • специальный бесплатный ТВ-канал;

  • дополнительные сервисные услуги;

  • стоимость обслуживания.


Вышеперечисленные факторы могут играть решающую роль для квартир в домах одного класса и совсем не иметь никакого значения для домов другого класса. Например, для квартир класса «де-люкс» обязательно наличие фасада и подъездов, отделанных натуральным камнем, стены парадного такого жилья должны быть расписаны фресками. В автопаркинге обязательна охрана, уборка и автомойка. К услугам жильцов фитнес-центр с бассейном, круглосуточный мини-маркет, кафе-кондитерская, аптечный киоск, приемный пункт прачечной-химчистки. Также предусмотрена своя служба эксплуатации здания. Помимо обычных обязанностей, автоматический аварийный вызов диспетчера, круглосуточное видеонаблюдение и фиксация всех посещений посторонних, передвижной патруль на лестничных клетках, служба предоставляет услуги няни, носильщика, выгул домашних животных и сервис-сопровождение. И еще: жилье не может считаться «де-люкс», если в доме нет холодильника для мехов и помещения для мытья собак! А для квартир класса эконом и социальное жилье многое из вышеперечисленного не является обязательным, а даже излишним.

^ Когда ты с радостью покупаешь актив, всегда помни, что есть кто-то, кто знает об этом активе больше и с огромной радостью тебе его продает.

Роберт Т. Кийосаки

1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   16

Похожие:

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<