Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир




НазваниеПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
страница9/16
Дата публикации27.02.2013
Размер1.45 Mb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Бухгалтерия > Документы
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   16
^

ОСОБЕННОСТИ И ПРОЦЕДУРА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ КВАРТИРЫ


Согласно Национальному стандарту №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», отчет об оценке (в полной форме) должен содержать регламентированную информацию (описание объекта оценки; дату оценки и дату завершения составления отчета; цель проведения оценки и обоснование выбора соответствующей базы оценки и т. д.)
Отчет об оценке квартиры должен содержать следующие разделы:

  • вывод о стоимости квартиры,

  • содержание отчета,

  • предпосылки, допущения и ограничения,

  • процедуру проведения оценки,

  • исходные данные, предоставленные заказчиком, и другие исходные данные,

  • описание (идентификацию) объекта оценки,

  • анализ стоимости квартир по району,

  • анализ существующего и наиболее эффективного использования,

  • методологию оценки,

  • определение стоимости объекта оценки,

  • согласование (интерпретацию) результатов оценки,

  • сертификат качества оценки (письменное заявление оценщика),

  • приложения.



    1. ^

      Вывод о стоимости квартиры


Вывод о стоимости имущества должен содержать сведения о:

  • заказчике оценки и исполнителе отчета об оценке имущества;

  • название объекта оценки и его короткую характеристику;

  • цель и дату оценки;

  • вид стоимости, который определялся;

  • использованные методические подходы;

  • величину стоимости, полученную в результате оценки.

В случае необходимости оценщик имеет право отобразить в выводе свои предположения и предостережения относительно использования результатов оценки.

Вывод подписывается оценщиком (оценщиками), который непосредственно проводил оценку имущества, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности.

Типовым отчетом квартиры можно считать отчет для ипотеки, т. е. «пользоваться» им будет даже не заказчик, а банк. Поэтому к нормативным требованиям добавляются требования (или пожелания) банка. А таковые заключаются в возможности получить всю необходимую для принятия решения информацию с первого листа (не открывая отчет), а при необходимости – подробное описание объекта с достаточным количеством «внятных» фото.

Целесообразно, с нашей точки зрения, в вывод добавлять информацию о состоянии квартиры и стоимость единичного показателя.

Важным элементом оценки является отображение НДС в выводе о стоимости. Типичный покупатель квартиры – физическое лицо, и его не интересует, «сидит» ли в стоимости продажи величина НДС. Таким образом, рыночная стоимость квартиры с НДС и без НДС не будут отличаться. В случае, когда собственником квартиры является физическое или юридическое лицо, не являющееся плательщиком НДС, то соответственно, определенная стоимость не включает в себя НДС. Если же собственником объекта оценки является плательщик НДС, то стоимость указывается с формулировкой «с учетом НДС».

    1. ^

      Содержание отчета об оценке квартиры



Данный раздел не является обязательным, но он рекомендуется для удобства как самих оценщиков, так и для удобства заказчиков и потребителей оценки.
    1. ^

      Предпосылки, допущения и ограничения проведения оценки


Следует заметить, что это важный раздел. В большинстве случаев текст раздела переносится из отчета в отчет без раздумий. Каждый объект имеет свои особенности, как физического, так и юридического характера, и как раз в данном разделе оценщик должен описать эти особенности, из каких логических рассуждений он исходит при расчете стоимости, определении физических характеристик и т. д. Один из примеров – это несоответствие общей площади квартиры в правоустанавливающих документах и техническом паспорте БТИ. Это может быть вызвано разными причинами: просто ошибкой в тех или иных документах, реконструкцией объекта, достройкой и т. д. Оценщик при проведении оценки должен разобраться в этих несоответствиях. В случае оценки части квартиры (чаще всего эта ситуация встречается по постановлению суда) возникают имущественные споры между собственниками или соседями, например, в отношении коридора. Эта особенность должна быть отражена в отчете. Таких особенностей может существовать достаточное количество.

Пример раздела «Предпосылки, допущения и ограничения проведения данной оценки»:

«Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов оценки.

^ Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с Заказчиком.

За наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальным методом невозможно, ответственность оценщиком не принимается.

^ Мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только для указанной цели оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которая может повлиять на стоимость объекта оценки.

^ Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности представленной Заказчиком информации и сделанных допущений.

Площадь помещений определена на основании представленных Заказчиком материалов.

^ Недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под залог имущества.

Оценщик исходит из того, что Заказчиком обеспечено полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и городского уровня.

Расчеты в рамках проведения оценки осуществлялись с использованием программы Microsoft ® Excel. В расчетных таблицах и формулах будут приведены округленные до целых значения показателей.

При визуальном осмотре объекта оценки и изучении документов, предоставленных заказчиком оценки, выяснилось, что в квартире была произведена перепланировка, а именно – лоджии соединены с комнатами и кухней посредством арок, на лоджиях установлены радиаторы, лоджии остеклены, на что имеются соответствующие разрешающие документы. Общая площадь квартиры – согласно договора купли-продажи – составляла 55 м2. Согласно технического паспорта, составленного БТИ, инвентаризационное дело №ХХХ, регистрационный номер ХХХ - стр. ХХХ от ХХХ.ХХХ. года, общая площадь оцениваемой квартиры составляет 58 м2. Учитывая данные визуального осмотра, наличие разрешительных документов, а также учитывая данные технического паспорта БТИ на квартиру, который составлен позже, чем договор купли-продажи, для дальнейших расчетов принимаем общую площадь объекта оценки в размере 58 м2.

1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   16

Похожие:

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<