В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)




НазваниеВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
страница1/8
Дата публикации12.04.2013
Размер0.91 Mb.
ТипРеферат
uchebilka.ru > Экономика > Реферат
  1   2   3   4   5   6   7   8
В.А. Воронин

(под общей редакцией Я.И. Маркуса)

МОДЕЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА

Киев-2009

СОДЕРЖАНИЕ







Предисловие

__________

3

Часть І. Прогнозирование рынка недвижимости в условиях кризиса

__________

4

1. Прогнозное моделирование в экономическом анализе

__________

4

2. Алгоритм моделирования рынка недвижимости

__________

6

3. Основные тенденции, характеризующие рынок недвижимости в условиях кризиса

__________

7

4. Моделирование динамики индекса стоимости недвижимости

__________

9

5. Почему именно нейронные сети?

__________

12

6. Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

__________

14

7. Выбор прогнозных сценариев

__________

17

8. Динамика изменения индекса стоимости недвижимости

__________

19

9. Заключение

__________

20

Часть ІІ. Моделирование рынка недвижимости в условиях кризиса

__________

22

1. Введение

__________

22

2. Взаимосвязь между ставкой дисконтирования и капитализации

__________

24

3. Методы определения ставки дисконтирования и капитализации

__________

34

3.1. Модель средневзвешенной стоимости капитала

__________

34

3.2. Метод рыночной экстракции

__________

35

3.3. Кумулятивный метод

__________

37

3.3.1. Анализ рисков инвестирования

__________

38

4. Сравнительный анализ динамики ценового уровня коммерческой недвижимости в докризисный и кризисный периоды

__________

43

5. Расчет текущих ставок доходности методом рыночных экстракций

__________

45

6. Расчет ставки доходности кумулятивным методом

__________

47

7. Выводы

__________

51










Предисловие

Оценка недвижимости в условиях финансово-экономического кризиса связана с вызовами факторов неопределенности, которые в большой степени отражаются на достоверности полученных оценщиком результатов. На сегодняшний день только в стандартах RICS приводится руководство «Неопределенность при проведении оценки».

Профессиональная оценка в идеале должна базироваться на моделировании реальной рыночной ситуации на дату оценки с целью исключения внутренних противоречий путем логически обоснованных построений. Существенную роль в обосновании полученных оценщиком результатов может сыграть прогнозное моделирование, на основе которого, с одной стороны, формируются «будущие» денежные потоки, генерируемые объектом оценки в прогнозном периоде. С другой стороны, прогноз тенденций, характеризующих рынок недвижимости, хотя бы в среднесрочном (не менее года) периоде может быть использован в качестве критерия допустимого уровня неопределенности.

Однако самая стройная модель, противоречащая рыночной ситуации, ничего не стоит. Именно поэтому любое моделирование, в т. ч. и в оценке, предполагает проведение процедуры дискриминации на способность модели адекватно отражать реальные процессы с разумной степенью неопределенности. Первый этап дискриминации модели – это ее проверка на «здравый смысл» по Я. Маркусу («Современное видение проблем оценки»). Еще лучше, если на втором этапе «здравый смысл» подтверждается цифрами.

В чем же суть проблемы? Во-первых, оценщик никогда не занимался прогнозными моделями (по словам М. Федотовой, не был «прогнозистом», да и никто за это не платит). Во-вторых, рынок среднесрочных и долгосрочных прогнозов (1-3 года) основных макроэкономических показателей, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости Украины, практически отсутствует. Наверное, именно поэтому наши работы, в которых мы попытались, используя результаты моделирования рынка, оценить ставки дисконтирования и капитализации, риски инвестирования в недвижимость, вызвали живой интерес и дискуссию в сообществе оценщиков. Позволю привести мнение одного из ведущих оценщиков Украины, которое сконцентрировало в себе суть поднятой в наших работах проблемы: «В любом случае эта работа есть нечто outstanding в практике украинской профессиональной оценки – хотя бы с точки зрения попытки с рыночным материалом в руках проанализировать такую «вещь в себе», как знаменатель в формулах доходного подхода, да еще и с практическими выводами! Это совсем не слабо. Со многим в ней можно, безусловно, спорить – однако уже есть о чем спорить, при этом предметно

Совершенно очевидно, что мы с удовольствием воспользовались предложением г-на Я. Маркуса изложить результаты наших исследований в одном из выпусков журнала «Практика оценки». При этом мы постарались в меру своих сил и способностей учесть дельные критические замечания, сделанные в ходе дискуссии ведущими оценщиками Украины: Маркусом Я. И., Крумелисом Ю. В., Огаджаняном А. Б., Чиркиным А. Н., Березовским О. А., Пузенко С. А., Смирницким Г. Б., Дворником В. В.

В предлагаемой работе, объединенной общей темой моделирования рынка недвижимости в условиях экономической неопределенности, предметом рассмотрения будут:

  • среднесрочное прогнозирование динамики рынка недвижимости с использованием вычислительных систем нелинейной динамики;

  • сравнительный анализ динамики ценового уровня коммерческой недвижимости в докризисный период (І полугодие 2008 г.) и в условиях кризиса (І полугодие 2009 г.) с использованием статистических методов анализа баз данных;

  • идентификация и оценка рисков инвестирования в недвижимость с целью корректного, насколько это возможно в условиях неопределенностей рынка, определения ставки дисконтирования и ее связи с коэффициентом капитализации.


^ Часть І. Прогнозирование рынка недвижимости в условиях кризиса

  1. Прогнозное моделирование в экономическом анализе

В настоящее время анализ возможных сценариев развития экономической ситуации на основании исторических данных является еще более актуальным, чем раньше, так как предоставляет возможность спрогнозировать определенные варианты будущего развития экономики страны в условиях глобальной неопределенности.

Логическим следствием усиления роли прогнозирования в системе современного управления является повышение требовательности к обоснованности и надежности прогнозных оценок. Использование традиционных методов прогнозирования не обеспечивает необходимый уровень надежности прогнозов в условиях неопределенности и отсутствия стабильности в социально-экономическом развитии Украины.

Прогноз как вероятное видение будущих перспектив позволяет менеджерам разных уровней определить основные тенденции протекающих изменений. Это дает возможность принимать обоснованные решения, т. к. любое управленческое решение является своеобразной реакцией на прогнозное представление о будущем управляемого объекта. Кроме этого, менеджеры, благодаря прогнозам, получают возможность своевременно оценить опасность рисков и угроз, и как следствие по возможности упредить «шок будущего».

^ Экономическое прогнозирование характеризует будущее развитие основных факторов, исходя из гипотезы, что тенденции прошедшего периода или сохраняются, или изменяются на период прогноза, и при этом появляется возможность обосновать и учесть вектор их изменений на ближайшую перспективу (горизонт прогнозирования).

Объектом моделирования в данной работе являются временные финансовые ряды изменения макроэкономических показателей и динамика ценового индекса недвижимости в прогнозный период. Основным средством для анализа и прогноза временного ряда является модель. Понятие модели используется в двух значениях: либо как модель временного ряда, которая выражает закон генерирования членов ряда, либо как прогнозная модель (предиктор). На выходе модели временного ряда получаем фактические данные ряда, а на выходе прогнозной модели – оценку будущих членов ряда.

Одним из наиболее важных требований, которые предъявляются к прогнозному моделированию, является требование адаптивности модели к условиям постоянных изменений и неопределенностей. Отличие адаптивных моделей от других прогнозных моделей состоит в том, что они, с одной стороны, отображают текущие свойства ряда, а с другой – могут непрерывно учитывать эволюцию динамических характеристик изучаемых процессов.

Широко применяемыми инструментами исследования динамики ценового индекса на рынке недвижимости являются методы статистического анализа (технический анализ). В статистике информацию об определенном процессе получают в виде регулярных записей значений, которые наблюдаются на протяжении равных промежутков времени. Соответственно, под краткосрочным прогнозом, как правило, подразумевается прогноз на один или несколько интервалов времени. Если говорить про рынок недвижимости, то этот интервал определяется инерционностью рынка, который для недвижимости составляет 2-3 месяца.

По своей сути статистическое описание процесса не может дать удовлетворительные результаты для обоснования прогнозного направления изменений факторов временных финансовых рядов, поскольку необходимо знать не то, как процесс развивается в среднем, а какова будет тенденция его развития при долгосрочном прогнозировании.

В экономике под понятием краткосрочного прогнозирования обычно понимают прогноз с периодом предвидения до одного года. В дальнейшем, в отличие от краткосрочного прогноза, полученного на основании статистических исследований динамики индекса цен на недвижимость (2-3 месяца), прогноз с периодом до одного года будем называть среднесрочным. В этом случае корректным инструментом исследования рынка являются информационные технологии и вычислительные системы нелинейной динамики.

С точки зрения математической модели, временные финансовые ряды не стационарны, дискретны и представляют собой динамический хаотический процесс, который содержит как детерминированные, случайные (стохастические), так и неопределенные величины. В этом случае информационные и вычислительные технологии играют роль «системного интегратора», который обеспечивает количественную и качественную оценку влияния разнообразных факторов на исследуемые явления, а также прогнозирует возможные следствия принимаемых решений.

Сегодня не только все развитые государства мира, а и большинство транснациональных корпораций имеют в своем распоряжении исследовательские центры, которые используют информационные и вычислительные технологии для кратко-, средне- и долгосрочного прогнозирования экономических и социальных процессов, чего нельзя сказать об Украине.


  1. ^ Алгоритм моделирования рынка недвижимости

Макроэкономическая роль рынка недвижимости очень велика во всех развитых странах. Американцы следят за индексами рынка недвижимости не менее внимательно, чем за индексами NASDAQ или Dow Jones. Причиной подобного внимания является высокая степень вовлечения оборотов недвижимости в общий рынок капитала. Именно поэтому причиной сегодняшнего мирового кризиса стал обвал ипотечных ценных бумаг американского фондового рынка.

Недвижимость как инвестиционный актив можно сравнить с акциями – при том, что дивиденды, выплачиваемые по большинству украинских акций, остаются на достаточно низком уровне (2-3% в год). В докризисный период высокие арендные ставки обуславливали ежегодный доход от недвижимости на уровне 10-15% ее стоимости.

Таким образом, вполне понятно, что рынок недвижимости напрямую зависит от состояния экономики и финансовых инструментов страны.

Известно, что рынок недвижимости характеризуется соотношением между микроэкономическими показателями – спросом и предложением, которые, в свою очередь, определяются как макроэкономическими показателями, так и другими финансовыми инструментами. Если спрос удовлетворяет предложение, то рынок находится в равновесии. При нарушении равновесия между спросом и предложением ценовая политика на рынке изменяется или в сторону увеличения, или в сторону уменьшения. В условиях финансового кризиса наступает резкий дисбаланс между спросом и предложением. Покупательная способность резко падает, хотя на вторичном рынке предложения практически могут оставаться неизменными. Этот дисбаланс может привести к стремительному падению цен на рынке недвижимости.

Исходя из сказанного выше, можно предложить следующий алгоритм построения прогнозной модели рынка недвижимости:

  1. Смоделировать динамику изменения индекса цен на рынке жилищной недвижимости в «исторически» доступном исследователю периоде.

  2. Определить статистически значимые макроэкономические показатели страны и финансовые инструменты, которые влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, и представить их динамику в «исторически» доступном периоде в виде временного финансового ряда.

  3. Построить прогнозную математическую модель (предиктор) и найти функциональные или корреляционные связи между динамикой финансовых временных рядов индекса цен на недвижимость и макроэкономическими показателями и финансовыми инструментами в соответствии с выбранными сценариями развития экономики страны.

  4. Провести дискриминацию модели на соответствие прогнозных значений ряда индекса цен на недвижимость реалиям рынка.

  1. ^ Основные тенденции, характеризующие рынок недвижимости в условиях кризиса

На основе проведенного анализа мировых рынков недвижимости предыдущих кризисов и современного состояния экономической и финансовой систем Украины [1, 2] были выделены основные тенденции, характеризующие сегодняшний рынок недвижимости:

  1. Существенно разбалансировано соотношение между спросом и предложением. В условиях глубокого финансово-экономического кризиса наблюдается значительное снижение платежеспособного спроса населения. Реальная покупательная способность только за І квартал 2009 г. сократилась на 14%.

  2. Практически полное прекращение ипотечного кредитования, существенное «сжатие» кредитования бизнеса, что значительно повлияло на платежеспособный спрос. По мнению аналитиков, платежеспособный спрос не превышает 3-3,5% от общего объема предложений на рынке недвижимости. Национальная ассоциация риелторов сообщила, что уровень продаж жилья (домов и квартир) на Украине сократился в 6,5 раз, превысив ожидаемые темпы падения втрое по сравнению с темпом, задекларированным в октябре 2008 года.

  3. Формирование так называемого «отложенного спроса» за счет средств, изъятых населением из банков. По мнению некоторых аналитиков-риелторов, «отложенный спрос» уже в ближайшее время может способствовать увеличению платежеспособного спроса на рынке недвижимости. По данным компании SV Development, «отложенный спрос» из-за ипотечного кризиса может привести к резкому прыжку цен на жилье уже осенью 2009 года. Но к этому прогнозу следует подходить осторожно. Во-первых, необходимо учесть, что недвижимость в условиях глубокого финансово-экономического кризиса относится к наиболее рискованным видам инвестирования и, следовательно, инвестиции в недвижимость могут быть оправданными только в долгосрочной перспективе. Во-вторых, существует большая вероятность вложения средств «отложенного спроса» в альтернативные финансовые инструменты, которые являются менее рискованными и более прибыльными в краткосрочной перспективе. Кроме того, следует обратить внимание на возможность оттока за границу особо крупных депозитов, снятых с банковских счетов (например, только на Кипр – $5,8 млрд.; перечислено за не ввезенный импорт – $2,7 млрд. и т. д.).

  4. Практически полное отсутствие спекулятивной составляющей в цене недвижимости, что способствует уменьшению как спроса, так и количества предложений.

  5. Ожидание выхода на рынок недвижимости залогового имущества, что может повлиять на фактор предложений. Однако следует учесть тот факт, что в залоге у банков находится не более 5% жилищного фонда Украины и маловероятно, что все банки одновременно выставят на рынок все залоговое имущество. Влияние этого фактора на предложения рынка недвижимости предсказать достаточно сложно. Вероятность того, что залоговое имущество существенно повлияет на рынок предложений в целом, может оказаться незначительной.

  6. Существенное расширение рынка аренды. Вследствие этого арендные ставки имеют тенденцию к снижению. Если в начальной стадии кризиса (ІІ полугодие 2008 г.) снижение арендных ставок (15-20%) было не столь существенным, по сравнению с ценами на недвижимость (30-40%), то в І полугодии 2009 г. темпы снижения сравнялись. Более или менее востребованными остаются сегменты торговой и офисной недвижимости. Дополнительным фактором снижения чистого дохода от передачи в аренду является растущая в период кризиса недозагрузка помещений, что коснулось и качественных и вновь построенных помещений (по данным риелторских контор – до 20%). Падение платежеспособного спроса, нацеленного на аренду, резкое сокращение деловой активности бизнеса целенаправленно приводят к увеличению темпов снижения арендных ставок.

  7. Экономика Украины находится в системном кризисе с высоким уровнем дефолтных рисков. Обвал наблюдается во всех отраслях промышленности, что может привести к деиндустриализации страны. Существует реальная угроза невыполнения запланированного бюджетом ВВП (прогноз Международного банка: -10%) из-за резкого падения внутреннего и внешнего спроса на украинские товары и услуги. Как следствие, растет уровень безработицы. Этот процесс характеризуется значительным снижением доходов населения, что, в свою очередь, ведет к уменьшению спроса.

  8. Значительный отток инвестиций (возврат – $4,6 млрд.), в том числе и из строительной отрасли Украины, который сопровождается существенным спадом ее производства (І кв. 2009 г. – 57,6%). Ситуация усугубляется недоступностью кредитных средств. Все это неминуемо ведет к снижению предложений на первичном рынке недвижимости и резкому снижению доходности инвестиций в девелоперские проекты.

  9. Высокий уровень инфляционных процессов и девальвация гривни. Украина находится среди мировых лидеров по уровню инфляции. Инфляция за первое полугодие 2009 г. составила 8,2%, а в годовом исчислении – 15,3%. Мощным фактором инфляции является девальвация гривни (в 1,6 раза), за которой, как правило, следует повышение потребительских цен. Рост цен производителей может привести к ускорению инфляции осенью этого года, что будет сопровождаться уменьшением покупательной способности внутри экономики. Не следует сбрасывать со счетов и политический фактор предвыборной борьбы, которая в Украине всегда сопровождается деструктивными процессами. Прогнозное значение инфляции на 2009 г. – 17-20%.

Из всего вышеизложенного можно сделать следующий вывод: приобретение коммерческой недвижимости не обеспечивает достаточного текущего дохода, и вложение денежных средств в приобретение недвижимости с целью извлечения дохода в данных условиях становится невыгодным. А главное, что финансово-экономические условия, сегодняшние и прогнозные, не добавляют оптимизма участникам рынка, и рынок в ближайшей перспективе не ожидает роста цен. Все это нашло отражение в резком падении количества сделок на рынке жилой и коммерческой недвижимости.
  1   2   3   4   5   6   7   8

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
Листинг средней стоимости квадратного метра жилья в Украине на начало 2007 года 78

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

В. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса) iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<