Девелопмент жилых многоквартирных зданий
Скачать 58.99 Kb.
|
| ДЕВЕЛОПМЕНТ ЖИЛЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЗДАНИЙ Часть 2. Экономическая целесообразность проекта Девелоперы жилых многоквартирных зданий часто начинают со строительства одноквартирных домов. Методы строительства, маркетинг и проектирование многоквартирных и одноквартирных домов очень похожи. Различия нередко заключаются только в масштабах, а также в том, будут ли дома продаваться или сдаваться в аренду. Большинство компаний, занимающихся девелопментом одноквартирных домов, выступают одновременно как генеральные подрядчики и получают значительную часть своей прибыли за счет строительства. Норма прибыли, которая обычно составляет от 10 до 15 % всех основных и дополнительных расходов, должна покрывать строительный риск. Многие девелоперы многоквартирных домов сами ведут строительство, другие нанимают генеральных подрядчиков со стороны. За исключением тех случаев, когда у начинающих девелоперов уже есть собственная строительная компания, им, вероятно, поначалу следует приглашать генерального подрядчика со стороны. Когда у девелопера будет опыт успешного выполнения проектов, он сможет рассмотреть возможность создания строительного подразделения в своей компании. Анализ экономической целесообразности проекта предполагает выполнение девелопером некоторых видов работ, которые он должен произвести, прежде чем приступит к реализации данного проекта. По мере выполнения анализа девелопер должен приобретать дополнительную информацию, которая поможет ему определить дальнейшую судьбу проекта. ^ 1) анализ рынка; 2) выбор участка / техническое обоснование; 3) утверждение проектной документации; ^ В некоторых случаях эти этапы выполняются последовательно, но чаще всего работа по всем указанным направлениям ведется одновременно. Для начинающего девелопера большинство шагов, предпринятых в период проведения анализа экономической целесообразности, направлено на обеспечение финансирования и избежание всевозможных неожиданностей впоследствии – в период строительства или аренды. Анализ рынка Анализ рынка должен предшествовать выбору участка, потому что выбор участка зависит от того рынка, который выбрал девелопер. Неважно, насколько девелопер знаком с местным сегментом рынка – обновленное маркетинговое исследование незаменимо как для оформления займа, так и для проверки текущих ставок арендной платы и типов жилья, на которые имеется наибольший спрос (например, количество спален, дополнительные удобства, планировка, качество). Главное преимущество предварительного изучения рынка перед выбором участка состоит в том, что этот анализ поможет выявить ниши на рынке. ^ - поиск свободных межрыночных ниш, в которых спрос превосходит предложение, территорий и условий, предоставляющих особые возможности; - осуществления проекта в условиях имеющегося рынка; - наиболее точное определение целевого рынка для проекта – количество квартир определенного проекта, дополнительные удобства и ценовые характеристики (количество комнат, размер и типы квартир); - разработка стратегии маркетинга: стоит ли напрямую конкурировать с другими проектами или необходимо искать на рынке свободные ниши. Выбор участка Часто говорят, что успех проекта девелопмента недвижимости зависит от трех факторов: местоположения, местоположения и местоположения! Влияние местоположения можно разделить на макро- и микрофакторы. Макрофакторы – это близость объекта недвижимости к крупным городским центрам, а микрофакторы – это его непосредственное окружение. Макрофакторы определяют, в какой части города существует наилучший долгосрочный потенциал для сохранения и увеличения стоимости недвижимости: близость к деловому центру и пригородным центрам занятости, основные направления развития, центры медицинского обслуживания, региональные центры торговли и развлечений, региональные парки и места отдыха. Микрофакторы местоположения определяют, насколько хорошо участок расположен в отношении ближайшего окружения: к ним относятся близость скоростных автомагистралей и основных дорог, школ, парков, магазинов, детских садов и медицинских учреждений. В идеале участок должен просматриваться со стороны главной дороги, но при этом находиться на достаточном расстоянии от нее, чтобы обеспечить уединенность, чувство защищенности и низкий уровень шума. Способность предвидеть перемены в городской структуре раньше других – это признак наиболее преуспевающего девелопера. Неважно, на чем основаны предсказания лучших девелоперов, на тщательном анализе данных, интуиции, удаче или на всем одновременно. Для поддержания своего долгосрочного успеха в работе преуспевающие девелоперы должны хорошо разбираться в динамике изменений в выбранном месте. Начинающие девелоперы должны искать такие участки, которые достаточно велики, чтобы построить на них необходимый тип продукта. Они должны избегать участков, состоящих из нескольких участков земли, которые находятся в собственности у различных владельцев. Хорошая просматриваемость участка играет решающую роль для маркетинга и сдачи проекта в аренду. Девелопер может улучшить просматриваемость объекта несколькими способами, включая использование особых элементов проектирования, ландшафтного дизайна, ярких красок, наружных указателей и ночного освещения, особенно фасада. Девелоперы должны осторожно относиться к сносу зданий, находящихся на участке. В большинстве городов существуют законы, охраняющие исторические постройки, а в некоторых городах приняты законы, ограничивающие выселение арендаторов. В наши дни для девелопмента любого участка необходимо проведение комплексного анализа окружающей среды. Большинство городских участков, предназначенных под точечную застройку, имеют хотя бы одну проблему, связанную с охраной окружающей среды. ^ Получение разрешительной документации во многих городах стало для девелоперов приоритетной задачей. За последние годы процесс получения разрешительной документации становится все сложнее, и способность преодолеть все «минные поля» в этом процессе все заметнее определяет успех девелопера. Анализ финансовой целесообразности По существу именно этот анализ необходим кредиторам, чтобы убедиться, что проект оправдает их ожидания. Методы анализа финансовой целесообразности девелопмента многоквартирного жилья похожи на те, что используются при анализе всех видов доходной недвижимости. Процесс финансового анализа начинается с несложных расчетов средней капитализации и заканчивается долгосрочным анализом дисконтированных денежных потоков, включая выплаты инвесторам или партнерам по совместному предприятию. ^ Первый этап – Составление прогнозного отчета – простой расчет капитализации прогнозного чистого операционного дохода. ^ Третий этап – общий анализ периода эксплуатации и периода девелопмента. ^ Пятый этап – DCF-анализ для инвесторов. Два наиболее важных решения, особенно для девелоперов небольших проектов с ограниченными ресурсами, – это покупка земли и начало строительства. Оба эти решения обычно требуют принятия наибольших финансовых обязательств. ^ Ожидаемая прибыль в денежном выражении. Внутренняя норма доходности. Объем необходимых денежных средств. Требуемый размер собственного капитала. Срок погашения финансовых обязательств. Девелопер должен взвесить возможность использования других имеющихся у него инвестиционных возможностей, степень связанного с проектом риска, а также некоторые другие соображения, включая следующие: Есть ли у девелопера собственные и долгосрочные источники капитала, необходимые для реализации проекта? Действительно ли это тот проект, на осуществление которого девелопер готов потратить следующие три года или больше? Стоит ли данный проект времени, усилий и риска девелопера? Сможет ли девелопер при данном масштабе проекта выдержать множество задержек и непредвиденные трудности? Если нет, то имеет ли для девелопера смысл рисковать, чтобы потерять все свои активы? |
Добавить документ в свой блог или на сайт
Похожие:
 | Украине, на основании Актов обследования технического состояния квартир, расположенных в г. Стаханове, представленных комиссией по... | | Размещение объектов административных зданий органов управления, деловых учреждений, многоквартирных жилых домов, общественных учреждений,... |
| Автономной Республики Крым №152 от 12. 06. 12г. «О создании Регионального совета по вопросам создания и обеспечения функционирования... | | В статье обоснованы актуальность и предпосылки для разработки методики рационального проектирования малоэтажных жилых зданий с учетом... |
| Рекомендации содержат сведения, необходимые проектировщикам тепловых пунктов жилых и общественных зданий при использовании теплообменников... | | «Строительство многоквартирных жилых домов в городе Ялта по улице Сосновой и Сеченова» |
| Внесен техническим комитетом по стандартизации тк 337 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» | | Подготовлен и внесен техническим комитетом по стандартизации тк 337 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» |
| Подготовлен и внесен техническим комитетом по стандартизации тк 337 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» | | Подготовлен и внесен техническим комитетом по стандартизации тк 337 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» |