Торговые центры и их Оценка




НазваниеТорговые центры и их Оценка
страница1/16
Дата публикации07.03.2013
Размер1.42 Mb.
ТипРеферат
uchebilka.ru > География > Реферат
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16


Г. М. Малиборская, С. В. Иванов
(под общей редакцией Я. И. Маркуса)


Торговые центры и их Оценка

Киев 2008

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 5

1. КЛАССИФИКАЦИЯ ТЦ/ТРЦ 6

2. РАЗВЛЕЧЕНИЯ КАК СОСТАВЛЯЮЩАЯ ТРЦ 11

3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА ТЦ/ТРЦ 17

4. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ 26

Финансовые условия 28

5. ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КИЕВА 30

Предложение 30

Спрос 33

Арендные ставки 34

Новые тенденции 34

Прогноз 35

ПРИМЕРЫ ОЦЕНКИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ 36

Пример 1. ОЦЕНКА ДЕЙСТВУЮЩЕГО ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА 36

Доходный подход 40

Cравнительный подход 46

Затратный подход 47

Пример 2. ОЦЕНКА ДЕЙСТВУЮЩЕГО ТОРГОВОГО ЦЕНТРА НАХОДЯЩЕГОСЯ НА СтАДИИ РАСШИРЕНИЯ 50

Доходный подход 55

ЛитерАтура 71

ВСТУПЛЕНИЕ
Внимательный читатель журнала, возможно, обратит внимание, что название данного выпуска отличается от традиционного, где первым словом стоит «Оценка». Прежде чем дать объяснение этому – небольшое отступление.
Известно, что краеугольным камнем оценки является реализация принципа наилучшего использования. Например, оценивается универмаг. Оценщик прогнозирует превращение здания в торговый центр, обосновывает будущие арендные ставки, учитывает затраты на реконструкцию. Далее, дисконтируя будущие денежные потоки, эксперт определяет стоимость существующего здания. В этих условиях эксперт зачастую не представляет себе, что же стоит за общим понятием – торгово-развлекательный центр. Ликвидировать это «белое пятно» знаний и призван данный выпуск. Приведенная в нем информация соответствует нынешнему развитию событий и не является «перепевом» представлений, устоявшихся в учебниках.
Еще один аспект. При оценке современных торговых центров, например, в качестве залогового обеспечения, задача обоснования арендных ставок имеет характер, отличный от традиционного подхода. В традиционном подходе анализируются рыночные данные и обосновываются значения, принятые для последующих расчетов.
В данном случае принимаются во внимание реальные ставки конкретного объекта, а анализ рыночных данных должен подтвердить их соответствие рынку.
И в этих условиях правильное позиционирование и классификация объекта могут быть выполнены с использованием материала данного выпуска.








ВВЕДЕНИЕ




Торговля не разорила еще ни одного народа.

Бенджамин Франклин

Как только человек решил обмениваться тем, что производит, сразу возник вопрос – где это делать? Издавна торговля шла на центральных площадях городов (тому подтверждение -название центральных площадей многих городов, в частности Кракова и Львова). Пройдя длительный путь по лестнице развития, общество стремилось к комфорту. Именно на этом пути возникли торговые профессиональные центры, основная функция которых – предоставление площадей для операторов торговли, индустрии развлечений и услуг.
Индустрия торговых центров является одной из самых интересных и прибыльных с точки зрения успешного использования ограниченного земельного ресурса.
Формат торгового центра (ТЦ) может быть разным, исходя из совокупности определенных характеристик. Именно они (характеристики) дают возможность отнести тот или иной торговый центр к определенному типу.

^

1. КЛАССИФИКАЦИЯ ТЦ/ТРЦ



Сам термин «торговый центр» прошел этапы становления/эволюции, начиная с начала 50-х годов. Учитывая зрелость индустрии торговых центров, можно сказать, что сегодня существует множество видов торговых центров, выходящих за границы стандартных определений. Изначально в индустрии торговых центров предлагалось четыре основных формата, которые основывались на характеристике якорных арендаторов, среднем размере сдаваемых площадей и размере торговой зоны: районный (neighborhood), окружной (community), региональный (regional) и суперрегиональный центры (superregional). Тем не менее, с развитием и преобразованиями в индустрии торговых центров появились новые форматы ТЦ, и четыре основных/базовых формата ТЦ нельзя считать соответствующими сегодняшнему дню. В принципе, определения основных форматов ТЦ больше служат руководством к пониманию основных различий между ними.
Украинской классификации ТЦ не существует, ее никто не разрабатывал. Разница в употреблении терминов происходит от недостаточного понимания их значений. В Украине нередко торговыми центрами называют обычные рынки, магазины cash&carry либо гипермаркеты. Что касается форматов, то употребляется переводная терминология с английского. Свои равноправные термины в украинской практике не используются, хотя структура существующего в Украине предложения не полностью может быть описана типичным набором форматов. К примеру, у нас существует такой «неформатный» класс объектов, как реконструированные ЦУМы. Действительно, их можно «разнести» по разным классическим форматам: к примеру, размер торговой зоны универмага «Украина» в Запорожье позволяет называть его региональным ТЦ; однако только формулировка «реконструированный ЦУМ» содержит в себе весь комплекс отличий между этим ТЦ и, скажем, столичным ТЦ «Караван» - тоже региональным ТЦ.
Определение формата ТЦ, расположенного в определенном месте, является результатом тщательных маркетинговых исследований, включая:


  • оценку существующей и будущей конкуренции,

  • экономические характеристики города и района,

  • расположение участка,

  • размер,

  • характеристики и демографию торговой зоны,

  • размер и конфигурацию участка,

  • визуальную и транспортную доступность,

  • а также факторы, которые могут повлиять на рост/изменение торговой зоны.


Не менее важным является анализ наличия на данном рынке якорных арендаторов, а также достаточного количества арендаторов для поддержания того или иного формата.
Качество существующих ТЦ в Украине оставляет желать лучшего. Осознание этого факта усиливается, когда посещаешь рынки соседних «развивающихся» стран Восточной Европы, Прибалтики и даже России. Очевидно отставание нашей страны не только по количеству современного торгового пространства, но и по уровню ТЦ: в соседних странах (в среднем) их уровень более высокий.
Эта ситуация, впрочем, является временной; она изменится радикально в ближайшие годы, даже если в эксплуатацию введут только 50% запланированных площадей в ТЦ. Основная часть новых проектируемых ТЦ – это «правильные» ТЦ, начиная от расположения и заканчивая архитектурным проектом и ансамблем арендаторов. Объясняется этот феномен изменением подходов к процессу девелопмента. Местные девелоперы больше не ограничиваются целью настроить квадратных метров для того, чтобы заработать быстрые деньги, но стремятся создать инвестиционный продукт, который будет расти в цене и который со временем можно будет легко и выгодно продать инвестору, каких сейчас много, а будет еще больше. Средний размер проектируемого ТЦ на 2008-2009 гг. составляет около 65 тыс. кв. м торговой площади, тогда как в 2003-2004 гг. он был всего лишь 12 тыс. кв. м.
В мире существует несколько классификаций ТРЦ. Наиболее распространенная в мире классификация торговых центров по форматам была разработана Международным Советом Торговых Центров1.
^ Торговый центр (ТЦ) – это группа торговых и коммерческих точек, расположенных в одном специально обустроенном месте, организованных в соответствии с определенной концепцией и объединенных единой архитектурой, с едиными для всех площадями общего пользования, и которые работают как одно целое и находятся в едином управлении.
Размеры торгового центра как формата не ограничены и могут колебаться от одной тысячи кв. м для бутикового ТЦ, выходящего на торговую улицу, до сотен тысяч кв. м для крупнейших в мире ТЦ, ориентированных на целевые посещения с целью совершения комплексных покупок и отдыха.
Поскольку идея торговых центров реализуется в мире уже более полувека, их разнообразие сегодня очень велико. Однако абсолютное большинство ТЦ соответствуют одному из следующих четырех видов в зависимости от размера первичной торговой зоны центра – то есть территории, которую посещает 70% потенциальных покупателей.


  1. Микрорайонный ТЦ. Целевая категория посетителей – жители массива, в котором расположен ТЦ. Набор арендаторов, среди которых имеется супермаркет, подобран так, чтобы предложить населению торговой зоны товары ежедневного спроса и бытовые услуги.




  1. ^ Окружной ТЦ. Целевая категория посетителей – жители близлежащих жилых массивов. Кроме крупного продовольственного якоря, здесь находится развлекательная составляющая, а также галерея бутиков - от 50 магазинов и более.




  1. ^ Региональный ТЦ. Целевая категория посетителей – жители всего города. Посещения в ТЦ планируются наперед и очень длительны (от нескольких часов до целого дня). Посетителя привлекает максимально широкий выбор товаров, а также возможность отдохнуть и развлечься. Главный якорь (обычно, гипермаркет) дополняется сотней или более торговых точек, большинство из которых – магазины одежды.




  1. ^ Суперрегиональный ТЦ. От предыдущего этот формат отличается лишь тем, что способен привлекать посетителей из еще более обширной зоны, которая охватывает жителей соседних городов и даже стран (туристов). Этого удается достичь ценой максимальной концентрации и широкого ассортимента качественного товарного предложения, а также сильно развитой развлекательной частью, главным элементом которой обычно выступает уникальный аттракцион либо аквапарк.


UBI (Urban land Institute) определяет следующие характеристики основных четырех типов торговых центров:


Тип ТРЦ

Якорный/ведущий арендатор

Типичный размер GLA, кв. м

^ Диапазон размера GLA, кв. м

Минимальное количество населения, необходимое для поддержки формата, человек

Микрорайонный

Супермаркет

5,000

3,000-10,000

3,000-40,000

Окружной

Универмаг товаров по сниженным ценам, супермаркет, аптека, хозяйственный магазин, специализированный магазин

15,000

10,000-45,000

40,000-150,000

Региональный

Один или два универмага полной товарной линейки

45,000

30,000-90,000

150,000 и более

Супер -региональный

Три или более универмага полной товарной линейки

90,000

50,000-200,000

300,000 и более


Международный совет торговых центров добавляет к четырем основным еще пять типов ТЦ:


  • ^ Торговый центр моды или специализированный ТЦ – центр, который в большей своей части состоит из магазинов высокой моды, бутиков, предлагающих селективные или уникальные товары, сочетающие высокую цену и отличное качество. Такие центры не нуждаются в якорях, хотя иногда рестораны или развлечения могут исполнять функцию якорей. В украинской действительности, к таким торговым центрам можно отнести «Мандарин-Плаза», в котором якорем выступают не только ресторан и ночной клуб, но и супермаркет деликатесов «Гурман». Дизайн таких центров достаточно изощренный, акцент делается на богатый декор, дорогой ландшафт. Такие торговые центры можно увидеть в местах скопления жителей/покупателей с высоким уровнем дохода.




  • Пауэр-центр – центр, в котором доминирует несколько больших якорных арендаторов, включая универмаги-дискаунтеры или так называемые «убийцы категорий», то есть магазины, которые предлагают широкий выбор в какой-то определенной категории товаров по низким ценам. Такой центр, как правило, состоит из нескольких отдельно стоящих торговых якорей и минимального количества небольших торговых операторов. Причем большие арендаторы составляют 75-90%. Таким проектом на киевском рынке можно назвать проект пауэр-центра на Столичном шоссе.




  • ^ Тематический/фестивальный центр – такие центры, как правило, используют единую тему, которая проводится каждым отдельным магазином в дизайне интерьера и в какой-то мере товаром, который продается. Самый основной упор такие центры делают на приезжих и туристов. Якорями в таких центрах выступают тематические рестораны и развлечения. Такие центры обычно создаются путем реконструкции из старых, как правило, исторических, зданий и могут быть частью проектов многофункционального использования. Пока таких центров не существует в Украине, и это можно объясняться достаточно низкой доходностью таких проектов (обычные торговые операторы платят более высокую арендную ставку), ненасыщенностью украинского рынка классическими ТЦ, и как следствие – отсутствием самих операторов, способных арендовать площади в фестивальных центрах. Фестивальные центры в Украине появятся рано или поздно, но в достаточно отдаленной перспективе.




  • Аутлет-центр – обычно размещены за чертой города, аутлет-центры обычно состоят из магазинов, которые принадлежат производителям тех или иных торговых марок, которые продаются со значительными скидками. Как правило, в таких центрах не существует якорей. В Украине такие центры тоже вопрос отдаленной перспективы, поскольку их девелопмент напрямую зависит от того, насколько развита в стране текстильная индустрия.




  • Лайфстайл-центр – наиболее часто размещаются возле/в престижных (дорогих), жилых районах, такие центры удовлетворяют покупательские нужды и прихоти людей определенного стиля жизни.


Определить формат ТЦ (зону охвата) является главной целью разработки концепции. Соответственно, формат объекта является одним из выводов, принимаемых разработчиком концепции на основании полученных результатов исследований доступности, потребительских характеристик населения, общей рыночной конъюнктуры и потенциала участка. На основании этого предоставляются ответы на вопросы, какими должны быть размеры будущего ТЦ, ансамбль арендаторов, ценовое позиционирование объекта, обеспеченность парковкой.
Другими словами, основной задачей разработки концепции ТЦ или ТРЦ является, прежде всего, создание эффективного ТЦ с учетом всех существующих ограничений на том или ином участке. Правильно разработанная концепция обеспечивает высокую эффективность ТЦ за счет высоких функциональных характеристик объекта, наличия в объекте товаров и услуг, пользующихся стабильным спросом, соответствия уровня комфорта и безопасности требованиям покупателей, а также предоставления покупателям возможности отдыхать и развлекаться в процессе совершения покупок. Учитывая существующие ограничения того или иного проекта, следующие из анализа местоположения, ресурсного качества участка, а также рыночного спроса и конкуренции, концепция дает ответы на четыре ключевых вопроса:


  • Что строить?

  • Сколько строить?

  • Для кого строить?

  • Как строить на данном участке?



Резюме: концепция ТЦ/ТРЦ – это перечень взаимосогласованных параметров торгового объекта касательно его:


  1. Размеров, типа и позиционирования.

  2. Архитектурно-планировочных решений.

  3. Товарного предложения и оптимального ансамбля арендаторов, а также их размещения внутри ТЦ/ТРЦ.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Торговые центры и их Оценка iconТорговые центры в Эмиратах
...

Торговые центры и их Оценка iconПрилет. Когда ?
Отель Casa Fuster расположен на знаменитой Paseo de Gracia, улице, где сосредоточены модные бутики и торговые центры. Построенное...

Торговые центры и их Оценка iconРекомендуемые торговые центры для
В комплекс входит киноплекс с 14 залами и двухуровневый семейный центр развлечений «Магическая Планета», 426 магазинов, ресторанный...

Торговые центры и их Оценка iconГ. Донецк, ул. Челюскинцев 155, оф. 3 Тел. (062) 304-86-13, (066) 712-48-11 don@travelpro com ua
Роскошные пляжи Израиля, городская суета, природные заповедники, лечебные курорты, религиозные святыни, торговые центры, базары,...

Торговые центры и их Оценка iconШопинг в Эмиратах (лучшие торговые центры и базары)
Дубай современный предложит Вам уникальную возможность совершить удивительный поход за покупками. Богатое смешение колоритных и многолюдных...

Торговые центры и их Оценка iconКраткое описание экскурсий
Манхэттен с его скукой. Теперь над пешеходной эспланадой ступенями, спускающимися к Сене, возвышаются башни- небоскребы. Постепенно...

Торговые центры и их Оценка iconСайгон (новое название города Хошимин)
Сайгон — это бесконечные уличные рынки и торговые центры, широкие проспекты и извилистые улочки, колониальные кварталы и современные...

Торговые центры и их Оценка iconПрограмма тура: 18: 00 Встреча с гидом в холле отеля. П ереезд на...
Токио "Grand Hyatt", смотровую площадку, множество модных ресторанов на любой вкус, галереи фешенебельных магазинов, кинотеатры,...

Торговые центры и их Оценка iconСеминар «Инновационные торговые системы»
Торговые сигналы «DirectMarkets» разработаны для успешных деловых людей, которые хотят не просто «играть», а гарантированно «выигрывать»...

Торговые центры и их Оценка iconПредлагает воспользоваться инструментом, который является великолепным...
Мониторы размещены чуть выше уровня глаз, что позволяет видеть трансляцию рекламы всем окружающим, а не только человеку использующего...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<