При оценке недвижимого имущества затратным методом боль­шое распространение получил подход, заключающийся в установ­лении текущей стоимости совокупных расходов

При оценке недвижимого имущества затратным методом боль­шое распространение получил подход, заключающийся в установ­лении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта, имевших место в прошлые годы. Для этого широко ис­пользуется соответствующая нормативная база “допере-строечного” периода.

В советские времена цены на строительно-монтажные работы и материалы были относительно устойчивы, поэтому все стоимост­ные показатели рассчитывались для условий конкретного (базово­го) года (например: 1969, 1984, 1991). Пересчет сметных норм рег­ламентировался соответствующими постановлениями, разрабаты­ваемыми Государственным комитетом СССР по делам строитель­ства совместно с различными отраслевыми министерствами и ве­домствами.

Основой для получения текущей восстановительной стоимости недвижимости могут служить как данные проектно-сметной доку­ментации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зда­ниям и сооружениям, сгруппированным в “Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС). “Сборниках укрупненных показателей стоимости строительства” (УПСС) и другой подобной литературе. Необходимо отметить, что указанные справочники составлены в ценах базового 1969 года строительства и содержат сведения практически по всем типам объектов, возводи­мых в то время и еще эксплуатирующихся сегодня.

В общем случае пересчет стоимости из условий одного базового года строительства в последующий осуществляется по формуле:


где:

С_II — восстановительная стоимость объекта недвижимо­сти (удельной единицы) в ценах II базового года строительства:

С_I — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах I базового года строительства;

И_III — отраслевой индекс пересчета стоимости строитель­ства из условий I в условия II базового года;

К_III — территориальный коэффициент пересчета стоимо­сти строительства из условий I в условия II базового года.

К примеру, для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года практикующими специалистами используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных ко­эффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.

Начиная с 1991 года цены на строительно-монтажные работы и материалы изменяются регулярно и довольно значительно. В свя­зи с этим в настоящее время расчеты ведутся преимущественно в ценах двух базовых периодов (для условии 1984 и 1991 годов), а для получения текущей стоимости производится соответствующая ин­дексация. Используемые экспертами ценовые коэффициенты пуб­ликуются в специализированных “Сборниках индексов пересчета стоимости строительства по конструктивным элементам и видам работ”, а также могут быть получены в межрегиональных и реги­ональных центрах по ценообразованию в строительстве Мини­стерства строительства Российской Федерации.
Коэффициент удорожания (Ку), отражает повышение уровня цен с 1969 по 1984 и рассчитывается умножением отраслевого индекса на территориальный коэффициент, которые приведены в постановлении Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94.

Ниже приводятся индексы изменения сметной стоимости строи­тельно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отрас­лям промышленности и направлениям в составе отраслей из усло­вий 1969 года в 1984 год.
^ Таблица 1. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям

народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей