Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости




НазваниеПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости
страница1/16
Дата публикации23.04.2013
Размер1.16 Mb.
ТипРеферат
uchebilka.ru > Маркетинг > Реферат
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16


ЦЕЛУХ Т.И., МАРЧЕНКО С.Г.
(под общей редакцией Я.И.Маркуса)

ОЦЕНКА
ГОСТИНИЧНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ


Киев - 2007

СОДЕРЖАНИЕ



От редактора 3

1. Введение 4

2. Нормативно-правовая и информационная база оценки гостиниц 5

2.1. Нормативно-правовая база деятельности гостиниц 5

2.2. Информационная база 6

3. Терминология гостиничного бизнеса 7

3.1. Специальные термины 7

3.2. Классификация средств размещения 8

3.3. Классификация номеров в гостинице 9

3.4. Требования стандартов (техусловий) 12

4. Особенности описания объекта оценки в отчете по оценке 34

4.1. Общие требования 34

4.2 Пример описания здания ОАО «ГОСТИНИЦА», г. Одесса 35

5. Маркетинговый анализ рынка гостиничных услуг 39

5.1 Общие соображения 39

5.2 Маркетинговый анализ ценовой ситуации на рынке отельных услуг в г. Киеве 39

5.3. Международные отельные сети 41

5.4 Пример маркетингового анализа (при оценке мини-гостиницы в г. Одессе) 43

6.Обоснование наиболее эффективного использования активов 44

6.1. Технически возможные варианты использования активов 44

6.2. Законодательно разрешенные варианты использования активов 44

6.3. Экономически обоснованные варианты использования активов 45

6.4 Пример определения НЭИ для объекта незавершенного строительства 45

6.4.1 Характеристика объекта 45

6.4.2. Анализ инвестиционной привлекательности объекта 47

7.Особенности оценки гостиниц с использованием доходного подхода. 49

7.1. Общие положения 49

7.2. Пример расчета стоимости гостиничной недвижимости ОАО «Гостиница» с использованием доходного подхода 51

8. Особенности оценки гостиниц с использованием сравнительного подхода. 59

9. Особенности оценки объекта с использованием затратного подхода 61


^

От редактора


Предваряя прочтение данной работы, отметим, что оценку гостиниц следует отнести к одной из наиболее сложных оценочных категорий. Она имеет следующие особенности:

  • продажа действующих гостиниц - явление крайне редкое;

  • чаще разговор может идти относительно продажи пакета акций гостиницы, функционирующей в форме ОАО;

  • как правило, оценка гостиниц востребована в условиях реализации инвестиционного проекта: в момент оценки имеется земельный участок, проект, могут быть начаты строительные работы.

Инвестирование в постройку гостиницы является более рисковым предприятием, чем постройка офисной и жилой недвижимости. Это связано с величиной бюджета строительства (он всегда значителен). При этом необходимо учитывать временные рамки строительства, возведение многоэтажного каркаса здания длится около 2-х лет плюс 1-1,5 года на отделочные работы.

Строительство жилого дома обходится в среднем от $700 до $1 тыс. за 1 кв. м. В случае же офисного центра нам необходимо вложить $1,2-1,7 тыс. за квадратный метр.

В затратной части строительства гостиницы возникают дополнительные расходы. Инвестору необходимо учесть большую стоимость проектных и юридических работ, заемные средства, высококачественную отделку всех помещений «под ключ», оборудование конференц-залов, бассейна, баров, ресторанов, одной или двух кухонь, офиса, меблирование и оборудование всех помещений и т. д. При строительстве гостиницы инвесторами принято рассчитывать усредненную стоимость номера, и в случае просчета многочисленных видов затрат стоимость квадратного метра может составить в итоге от $2 до $3-х тыс., т. е. в 3-3,5 раза выше, чем квартир, в 2,5 раза больше, чем офисов.

Исходя из такой ситуации инвестору приходится использовать немало собственных средств на начальной стадии реализации проекта, чтобы на заключительной стадии (отделка) иметь возможность привлечь недорогие заемные кредитные ресурсы.

В случае оценки гостиницы на стадии строительства очень проблематично провести «бесспорную» оценку, так как в общей мировой практике принято использовать как минимум двух - трехлетнюю статистику для определения потенциала объекта. Основными параметрами оценки объекта является стабильность прибыли, а это начинает происходить спустя 2-3 года после ввода объекта в эксплуатацию.

По словам известного девелопера В. Горащенко, в условиях Киева не приходится рассчитывать на быстрое проведение всех работ, связанных с постройкой объекта. Политическая ситуация, частые изменения в органах власти влекут за собой не совсем стабильный процесс постройки объекта. А это, в свою очередь, обуславливает временные и денежные потери. Очень наглядно эту ситуации демонстрирует реализация проекта Radisson SAS. При ориентировочном сроке выполнения проекта 4-5 лет проект выполнялся шесть лет. В случае с Premier Palace сложилась похожая ситуация – срок ввода в эксплуатацию составил те же шесть лет.

«Любой святой мог творить чудеса, но лишь немногие из них могли бы содержать гостиницу».

М. Твен

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   16

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconОценка офисной недвижимости (под общей редакцией Маркуса Я. И.)
Пример Маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости (на примере г. Киева по данным на 2005 год) 13

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Оценка квартир
Листинг средней стоимости квадратного метра жилья в Украине на начало 2007 года 78

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconОценка транспортных средств (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Определение увеличения стоимости дтс в случае обновления (замены) деталей, узлов и агрегатов 37

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconОценка возмещения имущественного ущерба (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Целью данной работы является: Определение понятия «имущественного ущерба», его классификация и трактовка

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка корпоративных прав. Имущественный подход
Анализ целесообразности применения имущественного подхода в качестве основополагающего при определении рыночной стоимости корпоративных...

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса
«Любое дело можно делать тремя способами: правильно, неправильно и по- – армейски»

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconВ. А. Воронин (под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Методические основы использования нейронных сетей для прогнозирования временных финансовых рядов

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconПод общей редакцией Я. И. Маркуса оценка объектов авиационной техники
После разведения огня дым стал заполнять оболочку, а когда она приняла форму шара, удерживающие ее стропы были отпущены. Воздушный...

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconПод редакцией Маркуса Я. И. Оценка судов Часть Классификация и идентификация
В украине к настоящему времени сформировалось определенное юридическое законодательно-нормативное поле, определяющее правовые ситуации,...

Под общей редакцией Я. И. Маркуса оценка гостиничной недвижимости iconПод общей редакцией Маркуса Я. И. Некоторые аспекты оценки оборудования
Логическая цепочка оценочного процесса выглядит следующим образом: проблема цель задача метод

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<