Метод прямой капитализации




Скачать 45.41 Kb.
НазваниеМетод прямой капитализации
Дата публикации29.08.2013
Размер45.41 Kb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Математика > Документы
Метод прямой капитализации
Под капитализацией дохода понимается полу­чение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

В основе теории капитализации заложены достаточно простые понятия, которые оценщик должен ясно себе представлять.

Базовыми понятиями в методах капитализации яв­ляются понятия чистого операционного доход а (N01) и ставки капитализации (R).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

V=NOI/R

На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки до­ходной недвижимости.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализа­ции, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплу­атационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Рассмотрим основополагающие понятия, включенные в формулу.

Чистый операционный доход (N01)

Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участ­ники рынка недвижимости (риэлтеры, аудиторы, нало­говые инспекторы) такие понятия не используют. Поэ­тому оценщику важно самому иметь четкие представ­ления о нем и давать необходимые пояснения N01 в отчете об оценке и других документах.

Чистый операционный доход — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имуще­ства после вычета всех операционных расходов и ре­зервов, но до обслуживания долга по ипотечному кре­диту и учета амортизационных начислений.

N01 рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы. Последовательность расчета N01 следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убыт­ков из-за незагруженности помещений, смены аренда­торов, потерь при сборе арендой платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся посто­янные и операционные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, ко­торые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на иму­щество и страховые взносы (от несчастных случаев, страхование работников и т. д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недви­жимости, предоставление услуг арендаторам и поддер­жание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен типичный перечень операционных расходов:

— оплата услуг по управлению имуществом;

— коммунальные услуги;

— зарплата персонала;

— оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

— содержание помещения, его уборка и др.;

— плата за юридические, бухгалтерские и аудитор­ские услуги;

— реклама;

— расходы на автотранспорт;

— представительские расходы;

— содержание и косметический ремонт;

— расходы на сауну и бассейн;

— банковские платежи.

В каждом конкретном случае этот перечень может быть больше или меньше. Однако следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируе­мые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расхо­ды, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик может получить неверный результат.

Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное отклады­вание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. На самом деле владельцы недвижимости этого не делают, поэтому оценщик в отчете должен объяснить, что вкла­дывается в понятие «резерв».

К резерву относятся такие элементы здания и обо­рудования, срок службы которых меньше прогнозиру­емого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести:

— крышу;

— лифты;

— внутреннюю проводку;

— сантехнику;

— систему кондиционирования воздуха;

— кухонное оборудование;

— мебель;

— ковровые покрытия;

— стиральные машины;

— оборудование бассейна и др.

В процессе работы необходимо опросить владельца недвижимости, бухгалтера, управляющего, менеджера, налогового инспектора и других лиц, связанных с оце­ниваемой недвижимостью, а также изучить всю доку­ментацию по ней.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной не­движимости является определение ставки капитализа­ции. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. .

Из формулы следует, что ставка капитализации будет равна:

R - N01/V

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее опре­деления необходимо иметь рыночные данные по прода­жам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения N01, как если бы эти объекты оценивались вновь.

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Метод прямой капитализации iconКонтрольная работа по дисциплине: «Экономика недвижимости»
Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Метод прямой капитализации iconСтавка дисконтирования и капитализации
Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или ссудный) и норму его возмещения

Метод прямой капитализации iconДаны три точки. Найти: 1 длину отрезка; 2 уравнение прямой; 3 уравнение...
Исследовать методами дифференциального исчисления функции и по результатам исследования построить графики этих функций

Метод прямой капитализации icon§ 42. Направляющий вектор прямой. Канонические уравнения прямой....
Каждый не равный нулю вектор, лежащий на данной прямой или парал­лельный ей, называется направляющим вектором этой прямой

Метод прямой капитализации iconПравовое регулирование увеличения капитализации банка путем привлечения инвесторов
Ит в определенной конкурентной среде. Чем большую остроту приобретают конкурентные отношения, тем более востребованной становится...

Метод прямой капитализации iconВыпадение прямой кишки (ректальный пролапс)
Выпадение прямой кишки — выход наружу всех слоев прямой кишки через заднепроходное отверстие. Иногда наблюдается так называемый внутренний...

Метод прямой капитализации icon1 Элементы планиметрии
Отрезок – часть прямой, которая состоит из всех точек этой прямой, лежащей между двумя данными точками

Метод прямой капитализации iconПрименение видео на занятиях иностранного языка в технических вузах
В обучении иностранным языкам насчитывается около двенадцати методов: метод перевода, прямой, аудио-лингвистический, аудио-визуальный,...

Метод прямой капитализации iconЗанятия №
Болезни прямой кишки : геморрой, парапроктит, анальная трещина, выпадение прямой кишки

Метод прямой капитализации iconПрограмма модуля p1
Маржинальный метод подготовки отчетности по прибыли и оценки запасов, метод полного поглощения, метод переменных прямых затрат

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<