Оценка сравнительным методом
Скачать 70.73 Kb.
|
| Оценка сравнительным методом Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта: K = Pk ± 'SD, где Pk — продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); SD — сумма поправочных корректировок. Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п. Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Метод САП также может называться: — подходом прямого сравнительного анализа продаж; — методом сравнительных продаж; — рыночным методом; — методом рыночной информации. Принципы оценки, лежащие в основе САП: — спрос и предложение, — замещение, — вклад. Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения. Принцип замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода САП. Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения. Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину вклада этой детали. Подход САП применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир. САП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса. При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков. К преимуществам рыночного подхода следует отнести то, что это: — наиболее простой подход; — статистически обоснованный; — предлагает методы корректировки; — обеспечивает данные для других подходов к оценке. Недостатками метода следует считать следующее: — необходимость активного рынка; — сравнительные данные не всегда имеются; — требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; — подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. Алгоритм метода Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов. 1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации: — собственное досье оценщика; — INTERNET, BBS, электронная база данных; — риэлтерские фирмы; — досье брокеров по недвижимости; — нотариусы; — архивы кредитных учреждений (ипотечные банки); — страховые компании; — строительно-инвестиционные компании; — территориальные управления по несостоятельности и банкротству; — территориальные управления Госкомимущества и др. 2. Проверка информации о сделках: — подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компанией); — выявление условий продажи, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям (ненормальные, с точки зрения условий, сделки: дети-родители, муж-жена, фирма и дочерняя компания). 3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов. ^ корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Скорректированная цена = 282 000 долл. Методы определения поправок. Методы внесения поправок делятся на: Количественные: — анализ парных продаж; — регрессионный анализ. Качественные: — относительный сравнительный анализ; — метод общей группировки; — персональные интервью. Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый. Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
Добавить документ в свой блог или на сайт
Похожие:
 | Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли |  | Виды испытаний на надежность, планы, формулы для статистической оценки. Оценка параметров надежности методом максимума правдоподобия... |
 | Оценка субэпидермального низко-эхогенного диапазона ультразвуковым методом с перекрестным сканированием в в-режиме | | Цель работы: Научиться находить корни уравнения методами: половинного деления, методом простой итерации, методом Ньютона, методом... |
| Даны точки в полярной системе координат А(1; 1) и В(2;2). Найти расстояние между ними | | Оценка системы Rebound hrd ® при проведении операции по устранению грыжи лапароскопическим методом |
| Элементы каждой группы находятся под влиянием другой вполне определенной группы элементов и, в свою очередь, оказывают влияние на... | | Определение гравитационной постоянной тремя методами: методом ускорения, методом равновесия, методом резонанса |
| Может ли школьная оценка быть хорошей и справедливой? Может ли оценка не раздражать? Можно ли сделать так, чтобы ученики не боялись... | | При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа... |