Оценка сравнительным методом




Скачать 70.73 Kb.
НазваниеОценка сравнительным методом
Дата публикации14.10.2013
Размер70.73 Kb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Право > Документы
Оценка сравнительным методом
Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцени­ваемого объекта:

K = Pk ± 'SD,

где Pk продажная цена аналогичного объекта (сово­купности однородных аналогов); SD сумма попра­вочных корректировок.

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, опре­деление суммы поправочных величин весьма трудо­емкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и до­стоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помеще­ния и т. п.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или лик­видацию) этой характеристики.

Метод САП также может называться:

— подходом прямого сравнительного анализа про­даж;

— методом сравнительных продаж;

— рыночным методом;

— методом рыночной информации. Принципы оценки, лежащие в основе САП:

— спрос и предложение,

— замещение,

— вклад.

Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Принцип замещения предполагает, что рацио­нальный покупатель не заплатит за конкретную собст­венность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезнос­тью.

Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании ме­тода САП.

Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж вы­бранного типа квартиры при допущении, что не по­надобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформле­ние сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той пред­посылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характе­ристиками при условии отсутствия в них особых ус­ловий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заклю­чения.

Принцип вклада используется при внесении кор­ректировок в стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте отсутствует какая-либо особен­ность, присутствующая в сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину вклада этой де­тали.

Подход САП применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир. САП также представляет наилучшие показатели для опреде­ления стоимости объектов недвижимости малого част­ного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие резуль­таты при оценке земельных участков.

К преимуществам рыночного подхода следует отнести то, что это:

— наиболее простой подход;

— статистически обоснованный;

— предлагает методы корректировки;

— обеспечивает данные для других подходов к оценке. Недостатками метода следует считать следующее:

— необходимость активного рынка;

— сравнительные данные не всегда имеются;

— требование внесения поправок, большое количе­ство которых оказывает влияние на достоверность ре­зультатов;

— подход основан на прошлых событиях, не прини­мает в расчет будущие ожидания.

Алгоритм метода

Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объек­тов на соответствующем рынке. Источники информации:

— собственное досье оценщика;

— INTERNET, BBS, электронная база данных;

— риэлтерские фирмы;

— досье брокеров по недвижимости;

— нотариусы;

— архивы кредитных учреждений (ипотечные банки);

— страховые компании;

— строительно-инвестиционные компании;

— территориальные управления по несостоятельнос­ти и банкротству;

— территориальные управления Госкомимущества и др.

2. Проверка информации о сделках:

— подтверждение сделки одним из основных участ­ников (покупателем или продавцом) или агентом (ри­элтерской компанией);

— выявление условий продажи, то есть учитывать сдел­ку можно, если одна из сторон не находилась в затрудни­тельных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рацио­нально, финансирование соответствовало нормальным ры­ночным условиям (ненормальные, с точки зрения условий, сделки: дети-родители, муж-жена, фирма и дочерняя ком­пания).

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стои­мость объектов.

^ Правило корректировки: корректируется только сопо­ставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоста­вимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
^

Пример корректировочной таблицы





№ 1


Характеристика


Оцениваемый объект


Сопоставимый объект


Продажная цена




300 000 долл.


2


Бассейн


нет


есть (вклад - 25 000 долл.)


3 4


Ландшафт


лучший


хуже (вклад + 10 000 долл.)


Телефон


нет


есть (вклад - 3000 долл.)


5 в

7


Финансирование


рыночное


рыночное


Размер участка


сопоставимый


сопоставимый


Гараж


есть


есть


Итоговая корректировка




-18 000 долл.



Скорректированная цена = 282 000 долл.

Методы определения поправок.

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

— анализ парных продаж;

— регрессионный анализ. Качественные:

— относительный сравнительный анализ;

— метод общей группировки;

— персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от срав­ниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Парными продажами называются продажи двух объ­ектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Оценка сравнительным методом iconОценка земли сравнительным методом
Поэтому цены, недавно уплаченные за сопостави­мые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участ­ка земли

Оценка сравнительным методом iconЭкспериментальное определение показателей надежности
Виды испытаний на надежность, планы, формулы для статистической оценки. Оценка параметров надежности методом максимума правдоподобия...

Оценка сравнительным методом iconРезультаты клинических исследований по idune мезотерапия для омоложения...
Оценка субэпидермального низко-эхогенного диапазона ультразвуковым методом с перекрестным сканированием в в-режиме

Оценка сравнительным методом iconПрактическая работа 1 Тема: Решение нелинейных уравнений
Цель работы: Научиться находить корни уравнения методами: половинного деления, методом простой итерации, методом Ньютона, методом...

Оценка сравнительным методом iconРешить систему линейных уравнений методом Крамера, методом Гаусса, матричным методом
Даны точки в полярной системе координат А(1; 1) и В(2;2). Найти расстояние между ними

Оценка сравнительным методом iconКраткое изложение
Оценка системы Rebound hrd ® при проведении операции по устранению грыжи лапароскопическим методом

Оценка сравнительным методом iconЛекция 11 Тема: Оценка вариантов решений методом анализа иерархий
Элементы каждой группы находятся под влиянием другой вполне определенной группы элементов и, в свою очередь, оказывают влияние на...

Оценка сравнительным методом iconОпределение гравитационной постоянной с помощью весов кавендиша
Определение гравитационной постоянной тремя методами: методом ускорения, методом равновесия, методом резонанса

Оценка сравнительным методом iconМожет ли школьная оценка быть справедливой?
Может ли школьная оценка быть хорошей и справедливой? Может ли оценка не раздражать? Можно ли сделать так, чтобы ученики не боялись...

Оценка сравнительным методом iconОценка затратным методом
При оценке имущества могут приме­няться различные методы калькуляции стоимости иму­щества, например калькуляция с помощью анализа...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<