«Договоры жилищного найма»




Скачать 286.82 Kb.
Название«Договоры жилищного найма»
страница1/3
Дата публикации11.02.2014
Размер286.82 Kb.
ТипРеферат
uchebilka.ru > Право > Реферат
  1   2   3



«Договоры жилищного найма»

Содержание:
Введение 3

Глава 1. Законодательство, регулирующее договоры найма жилых помещений 5

Глава 2. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения 10

2.1. Понятие и содержание договора найма жилого помещения 10

2.2. Особенности договора социального найма жилого помещения 20

Заключение 27

Список использованных источников 29
Введение
Наем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате1. Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю2. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилье - это одно из прав, гарантированных гражданам Конституцией РФ, причем, пожалуй, одно из важнейших в социальном аспекте. Поэтому не случайно жилищные тяжбы между гражданами, а также между гражданами и организациями либо органами власти являются одной из самых "популярных" категорий судебных споров. Интересно, что подход граждан ко многим жилищным проблемам с правовой точки зрения неверен, причем многие заблуждения весьма типичны.

Данная тема на сегодняшний день достаточна актуальна в нашей стране в связи со следующими моментами. Не первый год актуальная жилищная проблема, заключающаяся в отсутствии возможностей приобретения жилья в собственность широкими слоями населения. В силу этого многие граждане приобретают права пользования жилыми помещениями на основании договора найма жилого помещения.

Итак, целью данной работы является изучение правовой природы и особенностей договора найма жилого помещения.

Объектом исследования являются отношения найма.

Предметом исследования является отношения найма жилого помещения, а также аренды жилого помещения.

Для достижения указанной цели перед работой необходима постановка следующих задач:

1. Изучить законодательство, регулирующее договоры найма жилого помещения.

2. Определить понятие, сущность и содержание договора найма жилого помещения.

3. Исследовать особенности договора социального найма жилого помещения.

^ Глава 1. Законодательство, регулирующее договоры найма жилых помещений
Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ. Гражданский кодекс говорит о том, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

По ГК РФ единый договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, заключают с собственником государственного и муниципального жилищного фонда (или с уполномоченным ими органом) договор социального или коммерческого найма.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Как можно видеть даже из краткого определения этих договоров, различия между ними весьма существенны, и распространяются они как на объект договоров, так и на порядок их заключения (расторжения), ответственность лиц за выполнение договороных обязательств и на ряд других положений.

Жилищный кодекс РФ говорит лишь о социальном найме жилого помещения, определяя его как договор, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных нормами Жилищного кодекса3.

Анализ статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь пойдет прежде всего о соотношении жилищного законодательства (в первую очередь ЖК РФ) и главы 35 ГК РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу?

Согласно ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по такому договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. Причем основания, условия и порядок заключения договора должны базироваться на жилищном законодательстве. Это означает, что регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоре социального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу, нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую роль играют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищных услуг.

Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договора социального найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675), правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих сходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них.

Статья 673 ГК РФ и ст.62 ЖК РФ определяют объект (предмет) договора найма жилого помещения. Анализ показывает, что разночтения просматриваются в самом названии статей. В первом случае речь идет о объекте, а во втором - о предмете договора. Не будем вторгаться в эту область расхождений, основанных, скорее, на теоретических канонах.

Более важным представляется содержательный аспект названных статей. Сравнительный анализ доказывает их относительную адекватность, хотя, на наш взгляд, более приемлемой видится редакция ст.673 ГК РФ, предусматривающую, что жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

К неоднозначным выводам приводит и анализ правоотношений, возникающих между нанимателем и гражданами, постоянно проживающими с ним. Согласно ст.69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с последним и ведут с ним общее хозяйство. Если указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют те же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Следовательно, постоянное проживание в таком помещении связано главным образом с членством в семье.

Согласно же п.2 ст.677 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем и имеющие равные с ним права по пользованию жилым помещением. Как видим, членство в семье не упоминается. Это обстоятельство лишь презюмируется. Тем не менее данная формулировка имеет более расширительное толкование.

По жилищному законодательству совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Согласно же п.4 ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями. Таким образом, налицо принципиально разный подход законодателя к пониманию статуса сонанимателя. О какой же группе сонанимателей говорится в ст.677 ГК РФ? По всей видимости, несовершеннолетние лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не всегда могут входить в их число. Это связано с их частичной дееспособностью, определяемой общими положениями гражданского законодательства.

Такими же противоречивыми видятся ст.ст.679, 680, 685 ГК РФ. Если согласно ст. 70 ЖК РСФСР наниматель вправе с согласия всех совершеннолетних членов своей семьи вселять своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, то редакция ст.679 ГК РФ вновь не проводит четкой дифференциации и индивидуализации граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладающих таким правомочием. Этот пробел, на наш взгляд, должен быть устранен.

Таким образом, мы видим столкновение норм гражданского и жилищного законодательства в сфере правового регулирования отношений найма жилого помещения. Хотя в текущем году 1 марта вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ, определенные коллизии и неясности, как мы видим, все же остались.

^ Глава 2. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения
2.1. Понятие и содержание договора найма жилого помещения
Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

До принятия части второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником4.

С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.

Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор - юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

Арендатор жилого помещения (любое юридическое лицо) обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. При сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения (например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатором). При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды5.

Итак, Гражданский кодекс РФ регламентирует общие положения относительно договора найма жилого помещения, регулируя по большей части договор коммерческого найма жилого помещения, однако устанавливая общие положения относительно договора социального найма жилого помещения, которые развиваются в Жилищном кодексе РФ. В настоящем параграфе нас интересует в основном договор коммерческого найма жилого помещения (далее – договор найма жилого помещения).

Предоставляемое гражданам по договору социального найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции. Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.). Степень благоустроенности предоставляемого нанимателю жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта (наличие водопровода, канализации, центрального отопления, снабжение газом и др.)
  1   2   3

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

«Договоры жилищного найма» iconЖилищное право
Изучаются основания применения мер ответственности за нарушение жилищного законодательства, порядок разрешения жилищных споров, рассматривается...

«Договоры жилищного найма» iconРешение от №
Рассмотрев заявления граждан об изменении договоров найма жилого помещения, руководствуясь ст ст. 103-106 Жилищного кодекса Украины,...

«Договоры жилищного найма» iconЛожные сделки с недвижимостью
К таковым можно отнести договоры купли-продажи строящегося жи­лья, купли-продажи не индивидуализированного участка земли или квар­тиры,...

«Договоры жилищного найма» iconПсихологические
В жилищной политике роль государства состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства,...

«Договоры жилищного найма» iconСтатья 793. Форма договора найма здания или другого капитального сооружения
Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме

«Договоры жилищного найма» iconДоговор найма жилья: некоторые особенности заключения, оплаты и расторжения
Особенности заключения и расторжения договора найма, требования к форме договора, внесение платы за использование имущества – вот...

«Договоры жилищного найма» iconПредмет и форма договора найма (аренды жилища) у собственника по Гражданскому кодексу Украины
Енник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный...

«Договоры жилищного найма» iconСрок договора найма (аренды) жилья в соответствии с Гражданским кодексом Украины
Более важных и значимых социально-экономических благ каждого человека. Право на жилье имеет два элемента: право на получение жилья...

«Договоры жилищного найма» iconРешение жилищных споров
Задачами жилищного законодательства Украины являются регулирование жилищных отношений с целью обеспечения гарантированного Конституцией...

«Договоры жилищного найма» iconКодекса Украины Раздел Общие положения
Задачами жилищного законодательства Украины являются регулирование жилищных отношений с целью обеспечения гарантированного Конституцией...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<