«Договоры жилищного найма»




Скачать 286.82 Kb.
Название«Договоры жилищного найма»
страница3/3
Дата публикации11.02.2014
Размер286.82 Kb.
ТипРеферат
uchebilka.ru > Право > Реферат
1   2   3

При этом из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования16.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи17.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

В ст. 61 Кодекса установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 Кодекса не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 Кодекса).

Кодекс в ч. 1 ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" содержатся в ч. 2-4 ст. 16 Кодекса.

Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (о юридическом значении такого решения говорилось выше). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Приведенный перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" см. ст. 5 Кодекса).

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения)18.

В ст. 67 Кодекса предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 Кодекса наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулированы как "открытые": иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.

Заключение
Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ. Гражданский кодекс говорит о том, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По ГК РФ единый договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, заключают с собственником государственного и муниципального жилищного фонда (или с уполномоченным ими органом) договор социального или коммерческого найма.

Итак, Гражданский кодекс РФ регламентирует общие положения относительно договора найма жилого помещения, регулируя по большей части договор коммерческого найма жилого помещения, однако устанавливая общие положения относительно договора социального найма жилого помещения, которые развиваются в Жилищном кодексе РФ.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Список использованных источников:
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ).

4. Белов В.А. Гражданское право. Договорное право. – М.: ЮрИнфоР, 2002.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000.

6. Гомола А.И. Гражданское право. – М.: Академия, 2003.

7. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристъ, 2004.

8. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. Ч.2.

9. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000.

10. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003.

11. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.Суханова М., 1998. Т.2.

12. Ивакин В.Н. Гражданское право. Ч. 2, 3. – М.: Юрайт, 2004.

13. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, N 4, апрель 2004.

14. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право, N 3-4, сентябрь-октябрь 2000.

15. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М., 2001.

16. Памятники Римского права. Законы XII таблиц, Институции Гая. М., 1997.

17. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, N 1, 1998.

18. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

19. Тютрюмов И.М. Законы гражданские (Свод законов. Т.Х. Ч.1. Изд. 1914 г.): С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и судопроизводству (по 1 февраля 1915 г.). Т.2. Пг., 1915.

20. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.

1 D.19.2.2 // Памятники Римского права. Законы XII таблиц, Институции Гая. М., 1997. С.465.

2 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М., 2001. С.446.

3 Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право, N 3-4, сентябрь-октябрь 2000. С. 57.

4 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристъ, 2004. С. 164.

5 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. С. 188.

6 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристъ, 2004. С. 166.

7 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. С. 193.

8 Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, N 4, апрель 2004. С. 100.

9 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристъ, 2004. С. 168.

10 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000. С. 164.

11 Белов В.А. Гражданское право. Договорное право. – М.: ЮрИнфоР, 2002. С. 105.

12 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. Ч.2. С. 120.

13 Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.Суханова М., 1998. Т.2. С. 97.

14 Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, N 1, 1998. С. 71.

15 Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 74.

16 Гомола А.И. Гражданское право. – М.: Академия, 2003. С. 91.

17 См. например: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 407-411.

18 Ивакин В.Н. Гражданское право. Ч. 2, 3. – М.: Юрайт, 2004. С. 100.

1   2   3

Похожие:

«Договоры жилищного найма» iconЖилищное право
Изучаются основания применения мер ответственности за нарушение жилищного законодательства, порядок разрешения жилищных споров, рассматривается...

«Договоры жилищного найма» iconРешение от №
Рассмотрев заявления граждан об изменении договоров найма жилого помещения, руководствуясь ст ст. 103-106 Жилищного кодекса Украины,...

«Договоры жилищного найма» iconЛожные сделки с недвижимостью
К таковым можно отнести договоры купли-продажи строящегося жи­лья, купли-продажи не индивидуализированного участка земли или квар­тиры,...

«Договоры жилищного найма» iconПсихологические
В жилищной политике роль государства состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства,...

«Договоры жилищного найма» iconСтатья 793. Форма договора найма здания или другого капитального сооружения
Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме

«Договоры жилищного найма» iconДоговор найма жилья: некоторые особенности заключения, оплаты и расторжения
Особенности заключения и расторжения договора найма, требования к форме договора, внесение платы за использование имущества – вот...

«Договоры жилищного найма» iconПредмет и форма договора найма (аренды жилища) у собственника по Гражданскому кодексу Украины
Енник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный...

«Договоры жилищного найма» iconСрок договора найма (аренды) жилья в соответствии с Гражданским кодексом Украины
Более важных и значимых социально-экономических благ каждого человека. Право на жилье имеет два элемента: право на получение жилья...

«Договоры жилищного найма» iconРешение жилищных споров
Задачами жилищного законодательства Украины являются регулирование жилищных отношений с целью обеспечения гарантированного Конституцией...

«Договоры жилищного найма» iconКодекса Украины Раздел Общие положения
Задачами жилищного законодательства Украины являются регулирование жилищных отношений с целью обеспечения гарантированного Конституцией...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<