Жилищное право




НазваниеЖилищное право
страница3/6
Дата публикации27.08.2013
Размер0.78 Mb.
ТипУчебно-методическое пособие
uchebilka.ru > Право > Учебно-методическое пособие
1   2   3   4   5   6
Разрешение жилищных споров


^ Жилищный спор — это разногласия между участниками жилищных отношений, затрагивающие их жилищные права и обязанности.

Если хотя бы одной из сторон в жилищном споре является гражданин, то данный спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Споры между организациями или гражданами-предпринимателями в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности в жилищной сфере подведомственны арбитражному суду.

До начала рыночных реформ многие жилищные споры рассматривались только в административном порядке, т. е. они были неподведомственны суду.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Судами разрешаются жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, споры между сонанимателями, собственниками жилых помещений и т. д.
^ Суду подведомственны, в частности, следующие жилищные споры:

1) о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение;

2) о выселении из домов, грозящих обвалом;

3) о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта и т. д.);

4) о выдаче ордера на жилое помещение;

5) о предоставлении жилого помещения по требованию граждан, имеющих в соответствии с законодательством РФ право на внеочередное предоставление жилых помещений, а также лиц, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного срока, если этот срок нарушен;

6) требования о принудительном обмене и др.

Ряд жилищных споров подлежит рассмотрению только в административном порядке, т. е. они неподведомственны судам.

Так, суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов:

1) о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

  1. о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и т. д.


^ ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Принципы приватизации жилищного фонда
Как и любые принципы одного явления, принципы приватизации жилищного фонда нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой.

Из анализа норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" можно выделить три важнейших принципа: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11) приватизации жилья.

При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства - "граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора" (п. 2 ст. 1 ГК РФ), - то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной среди прочих нормативных актов в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается: "...передача в собственность граждан на добровольной основе...", т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, кто - нет (конечно же, в порядке и на условиях Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами - членами семьи. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его "единоличной" собственностью.

Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.

Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции вышеназванного Закона (4 июля 1991 г.), при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась). Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций одного Закона.

До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть жилого помещения - за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой - экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый "выброс" на рынок жилья дополнительной жилой площади.

В тот период времени граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, превышающее бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за нее денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

Из изложенного можно сделать следующий теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.

Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

Во-вторых, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, без выплаты какой-либо выкупной цены. Это группа граждан, как правило, не обладавшая излишней площадью и тем не менее не относившаяся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В-третьих, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, с выплатой при этом выкупной стоимости за площадь, превышавшую установленный норматив. Данная группа либо в силу сложившейся ситуации в семье, либо за счет ранее занимаемого социального положения имела жилое помещение, значительно превышавшее среднюю обеспеченность по Российской Федерации и по региону, в котором эти граждане проживали.

Две последние из названных условных групп в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" практически не имели никакого отношения к дальнейшему процессу приватизации жилищного фонда (конечно, за исключением несовершеннолетних и лиц, сдавших жилые помещения для получения жилья в порядке очередности). Между тем первая группа, при старой редакции Закона, вполне обоснованно могла рассчитывать на возможность использования в будущем, при улучшении своих жилищных условий, неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива (например, семьей из двух человек была приватизирована однокомнатная квартира общей площадью 30 квадратных метров общей площади, в то время как норматив - не менее 45, т.е. оставался остаток 15 квадратных метров общей площади, который в принципе мог быть использован при участии этих граждан в приватизации какого-либо жилья).

Думается, что граждане, приватизировавшие свое жилье и не полностью использовавшие бесплатно передаваемый норматив, установленный в тот период, условно обозначенные в тексте как "первая группа", вправе и при ныне пока еще действующей редакции Закона участвовать в осуществлении приватизации занимаемых жилых помещений. Например, при улучшении своих жилищных условий путем получения жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда.
Договор о приватизации жилого помещения
В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан Российской Федерации, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей.

До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как "возвращения долгов".

Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть своего жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.

Ограничение бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства. К слову "граждане" законодатель добавил слова "Российской Федерации".

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов:

во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договор о передаче им жилья в собственность и т.д.

Согласно ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в учреждениях юстиции.

В первой редакции названного Закона (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РСФСР. В настоящее время упоминание о ГК РСФСР снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.

Такое изменение нормы, думается, может повлечь негативные последствия, поскольку результатом такого изменения является иллюзия, будто отныне нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем следует иметь в виду следующее.

Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Если, однако, этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, являются незаконными и подлежат отмене.

Авторы новеллы, внесенной в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить круг существенных условий данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора .

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрация имеет правообразующее значение. Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.
Особенности приватизации служебных

жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах
Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объектам приватизации служебных помещений и комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой - указывает на то, что право решать вопрос о необходимости приватизации принадлежит собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах как муниципального, так и государственного жилищного фонда.

В правовой литературе вопрос о приватизации служебных жилых помещений поднимается крайне редко и в основном в описательном плане, тогда как проблеме приватизации коммунальных квартир в последнее время было посвящено немало исследований, содержащих самые различные взгляды и рекомендации. На практике данный вопрос также решался неоднозначно. Некоторые авторы полагали возможным осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей - нанимателей жилых помещений, расположенных в этой квартире. Другие считали, что самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлена волей соседей.

Конституционный Суд Российской Федерации подтвердил возможность приватизации коммунальных квартир на общих основаниях без каких-либо дополнительных условий. В Постановлении от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова Конституционный Суд РФ указал на то, что приватизация в Российской Федерации обусловлена переходом к многообразию форм собственности, свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст. 8 и 34 Конституции РФ. Установление права на приватизацию осуществляется публичной властью. В то же время, закрепляя в законе это право, государство обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией РФ.

Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ст. 11 установил, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Вместе с тем ч. 1 ст. 4 данного Закона содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, к числу которых отнесены жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.

Между тем предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных и отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 (ч. 1 и 2) Конституции РФ, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ.

Признание оспариваемого положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не соответствующим указанным нормам Конституции РФ означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. допускал при определенных обстоятельствах передачу освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений в частную собственность других нанимателей этой квартиры (ч. 2 ст. 16), т.е. запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах не является абсолютным. Это следует также из ч. 2 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", позволяющей собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, принимать решения о приватизации. Однако для граждан возможность осуществить приватизацию на основании этой нормы связана с дополнительными, ограничительными по своему характеру условиями. Одним из таких условий является решение собственника (владельца) жилья, который вправе произвольно, не будучи связанным какими-либо установленными в Законе предпосылками, разрешить или не разрешить приватизацию. Согласно же сложившейся правоприменительной практике, основанной на ограничительном толковании ч. 2 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", коммунальная квартира приватизируется только как совокупность всех ее жилых помещений, т.е. только в том случае, если все наниматели в такой квартире изъявляют желание стать собственниками занимаемого ими жилья. Тем самым реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого собственника (владельца) жилья, так и нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире.

Стремление учесть волю других нанимателей в принципе может быть обосновано положением ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Однако установленное оспариваемой нормой регулирование, как подтверждает практика, не исключает того, что гражданин, являющийся нанимателем жилого помещения в коммунальной квартире, может произвольно (необоснованно) препятствовать приватизации. Следовательно, оспариваемая норма не согласуется в полной мере с целями и сущностью указанного положения ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ.

При имеющемся законодательном регулировании граждане, желающие приватизировать жилые помещения в коммунальных квартирах, лишены возможности реально воспользоваться судебной защитой от нарушающих их права действий как собственника, так и других нанимателей.

Как показывает практика применения ч. 2 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", суд, установив отсутствие разрешения со стороны собственника или согласия других нанимателей на приватизацию, может отказать гражданину в праве на приватизацию, что противоречит принципу равенства перед судом (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ). При этом Закон не требует от суда ни установления фактов возможного злоупотребления правом, ни исследования им обоснованности отказа в приватизации со стороны собственника.

То, что суды, исходя из оспариваемой нормы, ограничиваются лишь формальным подтверждением отсутствия разрешения (согласия) на приватизацию, умаляет и противоречит требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием (ст. 18 Конституции РФ, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), а также ст. 18 и 46 (ч. 1 и 2) Конституции РФ.

Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3).

В законодательстве Российской Федерации важной новацией, связанной с развитием приватизации жилья и постепенной ликвидацией коммунальных квартир, нужно признать норму, которая содержалась в ч. 3 ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. В ней предусматривалось право нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, приобрести для каждого из других нанимателей этой квартиры (с их согласия) жилые помещения и передать эти помещения в их собственность с тем, чтобы этот наниматель мог занять все освободившиеся помещения квартиры без дополнительной платы и приватизировать всю квартиру в установленном порядке. В результате все граждане, занимавшие коммунальную квартиру в качестве нанимателей, а также члены их семей становились собственниками жилых помещений, а коммунальная квартира превращалась в индивидуальную. Особенность данной операции в том, что гражданин, пожелавший приватизировать коммунальную квартиру, фактически должен был ее купить, поскольку он обеспечивал бывших соседей жилыми помещениями за свой счет (хотя возможны случаи, когда эти помещения бывают получены им по наследству либо договору дарения, т.е. не на основании договора купли-продажи).

Что касается служебных квартир, то, исходя из смысла ч. 2 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений, принадлежащих определенному государственному органу или муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами. Такой вывод можно обосновать и тем, что согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предприятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Поскольку им предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.

Строго говоря, приватизация жилых помещений в служебных квартирах полностью отдана на усмотрение собственников и иных владельцев жилищного фонда, что вполне оправданно, поскольку данное жилище служит не столько удовлетворению жилищных потребностей граждан, сколько интересам организации, его предоставившей.

Недействительность и расторжение договора

о приватизации жилого помещения
Расторжение договора о приватизации и соответственно передача (возвращение) жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получило название "деприватизация", или "расприватизация".

Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Возможны, например, случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.

С 23 мая 2002 г., т.е. со дня вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Данное правило означает возможность расторжения договора о приватизации при соблюдении ряда условий: для граждан - чтобы приватизированное жилое помещение, во-первых, было "для них единственным местом постоянного проживания" и, во-вторых, "свободное от обязательств". Для органов и организаций круг ограничен органами местного самоуправления либо ими уполномоченными организациями.

Как видно, обозначенные ограничения весьма существенно сужают возможности расторжения договора о приватизации жилого помещения по сравнению с возможностью приватизации. Закон не предусматривает расторжение договора с государственными органами и с государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также с государственными и муниципальными учреждениями. Нет здесь и коммерческих организаций, которые передали жилье, которое у них находилось на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (см. § 2 гл. 9 настоящей работы), из чего следует, что реализация ст. 9.1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" существенно ограничена и не всегда приводит к расторжению договора о приватизации жилого помещения.

Хотелось бы обратить внимание на ограничения, установленные для граждан. Неоднократно в литературе отмечалась неточность формулировок в текстах законодательных актов. В данном случае мы наблюдаем еще один пример вольного обращения с юридической терминологией. Речь идет о термине "единственное место постоянного проживания". Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства (именно так) признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уже никак не постоянное.
Прекращение приватизации жилищного фонда
Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже около 15 лет. Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Выше отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не "в одночасье", не с момента публикации в официальном источнике, а гражданам предлагается два года для того, чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Более того, законодатель предусмотрел возможность и соответственно право для малоимущих граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.
^ ПРАВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья. В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена "делегируется" юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных разд. VI ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению - сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

1   2   3   4   5   6

Похожие:

Жилищное право iconКонтрольная работа по дисциплине «жилищное право»

Жилищное право iconКонтрольная работа по дисциплине «жилищное право»

Жилищное право iconЖилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем....
Никто не может быть произвольно лишен жилища Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством. Государство через...

Жилищное право iconИнтеллектуальной собственности, налоговое право, международное бизнес право
Школа права Бостонского университета предоставляет возможность получения LL. M по специальностям: американское право, банковское...

Жилищное право iconЗемельне право загальна частина
Спеціальність 12. 00. 06 Земельне право; аграрне право; екологгчне право; природноресурсне право

Жилищное право iconРеферат скачан с сайта allreferat wow ua
Основные черты афинского права. Источники, право собственности, обязательственное право, брачно-семейное право, уголовное и процессуальное...

Жилищное право iconПаспорти спеціальностей   паспорт спеціальності 12. 00. 04 господарське...
Спеціальність 12. 00. 04 охоплює юридичні науки, які досліджують господарське право як право, що регулює відносини з організації...

Жилищное право iconПраво на информацию, право на безопасность, право на выбор и право быть услышанным
В государствах с развитой экономикой потребитель является руководящим рычагом на рынке. А это возможно лишь при активной жизненной...

Жилищное право iconУчебно-методическое пособие для студентов юридических специальностей для очной формы обучения
Изучение данного курса базируется на знании студентами основ теории государства и права и осуществляется в тесной взаимосвязи с такими...

Жилищное право iconЛитература славянских народов
Гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное публичное право

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<