Анатолий жуков
Скачать 51.9 Kb.
|
 Анатолий ЖУКОВ, председатель экспертного совета юристов Ассоциации украинских банков, г. Киев Особенности определения недвижимого имущества для целей ипотеки и некоторые выводы для практики заключения и применения договоров Анатолій Жуков Особливості визначення нерухомого майна для цілей іпотеки та деякі висновки для практики укладення та застосування договорів Рассмотрены аспекты определения недвижимого имущества для целей ипотеки. Ключевые слова: ипотека, недвижимое имущество, недвижимые вещи, приравненные к недвижимости движимые вещи, имущественные права, договор ипотеки. ^ Ключові слова: іпотека, нерухоме майно, нерухомі речі, прирівняні до нерухомості рухомі речі, майнові права, договір іпотеки. Ипотека – вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом. Такое определение ипотеки содержится в различных законах (см. ст.1 Закона Украины «Об ипотеке» [1] (далее – Закон № 898), ст.575 Гражданского кодекса Украины [2] (далее – ГК Украины) и др.). Однако определение недвижимости для целей ипотеки согласно Закону № 898 шире, чем приведено в ГК Украины. Так, согласно ст.181 ГК Украины, под недвижимостью понимают прямо названные в этой статье недвижимые вещи: земля и объекты, расположенные на ней и неразрывно связанные с ней, а также приравненные к недвижимости движимые вещи (суда, космические объекты), зарегистрированные в установленном порядке (ст.182 ГК Украины). Эта же недвижимость названа и в ст. 1 Закона № 898. Однако кроме этого, согласно Закону № 898, предметом ипотеки может быть: – право аренды или пользования недвижимостью (ч.7 ст.5 Закона № 898); – право на недвижимость, строительство которой не завершено (абз. 2 ст. 1 Закона № 898); – право на недвижимость, которая станет собственностью ипотекодателя в будущем после заключения ипотечного договора (ч.2 ст.5 Закона № 898). Таким образом, согласно Закону № 898, предметом ипотеки могут быть недвижимость, названная в ст.181 ГК Украины, и имущественные права, связанные с недвижимостью. С учетом этой специфики необходимо применять и требования к предмету ипотеки, изложенные в статье 5 Закона № 898. Так, согласно ст. 5 Закона № 898, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество при следующих условиях: – «наличие права собственности на недвижимость». Это условие должно применяться только в отношении вещей – предметов ипотеки. К имущественным правам как предметам ипотеки это условие не может применяться, так как имущественные права по определению есть права, отличные от права собственности (см., например, определение имущественных прав в ст. 3 Законе «Об оценке и оценочной деятельности»); – «регистрация недвижимости (в т.ч. части «объекта недвижимости») в установленном порядке как отдельный выделенный в натуре объект». Это условие должно распространяться только на те предметы ипотеки, права на которые подлежат обязательной регистрации и нормативно установлен порядок такой регистрации. В настоящее время установлен порядок регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимости (здания) на основании правоустанавливающих документов, названных в ст. 328 ГК Украины, ст.19 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений». Как сказано выше, предметом ипотеки могут быть имущественные права, что позволяет передать в ипотеку, например, незарегистрированный недострой, непостроенную квартиру, квартиру, которая станет собственностью приобретателя (иптекодателя) в будущем после заключения договора ипотеки. Порядка регистрации имущественных прав, связанных с недвижимостью, законодательством не установлено, соответственно имущественные права как предмет ипотеки не требуют регистрации. Регистрируется только договор ипотеки имущественных прав. Исходя из особенностей предмета ипотеки, в Законе № 898 предусмотрена и возможность одновременного заключения договора ипотеки с договором купли-продажи недвижимости, которая станет собственностью ипотекодателя после заключения договора ипотеки (см. ч.5 ст.18 Закона № 898, ч.6 ст.55 Закона Украины «О нотариате», письмо Министерства юстиции Украины от 23 декабря 2004 г.). Возможность заключения договора ипотеки одновременно с заключением договора купли-продажи означает, что на момент заключения договора ипотеки допускается отсутствие регистрации права собственности на предмет ипотеки у ипотекодателя-приобретателя недвижимости. Такая возможность заключения договора ипотеки без регистрации права собственности на предмет ипотеки не противоречит требованиям Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» [3] (далее – Закон № 1952): – «правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього закону» (ч.6 ст.3 Закона № 1952); – «реєстрація права власності повинна передувати реєстрації інших речових прав на таке майно та їх обмежень і проводитися в разі вчинення правочину щодо такої нерухомості, встановлення обмежень речових прав на таку нерухомість» (ч.6 ст.4 Закона № 1952), так как, в соответствии с Законом № 898, предметом ипотеки может быть не только недвижимость, право собственности на которую зарегистрировано, но и имущественные права, связанные с недвижимостью. Для целей ипотеки правовой режим недвижимости распространен и на имущественные права, связанные с недвижимостью (см. ч.7 ст. 5, абз. 2 ст.1, ч.2 ст.5 Закона № 898). В соответствии с ч.2 ст.1 Закона № 1952, требования этого Закона не распространяются на объекты гражданских прав, на которые другими законами распространен правовой режим недвижимой вещи. Таким образом, поскольку Закон № 898 распространяет правовой режим недвижимости на имущественные права, то требования части 6 ст.3 Закона № 1952 не распространяются на такой предмет ипотеки, как имущественные права, переданные в ипотеку. Список использованных источников 1 Про іпотеку: Закон України № 898-IV вiд 5 червня 2003 р. // Відомості Верховної Ради України вiд 19.09.2003. – 2003. – № 38. – Ст. 313. 2 Цивільний кодекс України № 435-IV вiд 16 січня 2003 р. // Відомості Верховної Ради України вiд 03.10.2003. – 2003. – № 40. – Ст. 356. 3 Про нотаріат: Закон України № 3425-XII вiд 2 вересня 1993 р. // Відомості Верховної Ради України вiд 28.09.1993. – 1993. – № 39. – Ст. 383. 4 Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень: Закон України № 1952-IV вiд 1 липня 2004 р. // Відомості Верховної Ради України вiд 17.12.2004. – 2004. – № 51. – Ст. 553. Юридичний Радник №1 2008 |
Добавить документ в свой блог или на сайт
Похожие:
 | Лымарь Анатолий Георгиевич, Николайчук Людмила Ивановна, Тутубалин Анатолий Иванович, Шепелев Анатолий Георгиевич, Немашкало Ольга... |  | Жуков В. А. Повышение тепло-гидравлической эффективности тепло-обменных аппаратов двигателей внутреннего сгорания / В. А. Жуков,... |
| А. А. Жуков, Особенности эксплуатации сварных металлоконструкций грейферов. Изложены результаты анализа причин выхода из строя и... | | На вопросы, возникающие на семинарах банковских работников относительно применения Закона Украины «Об ипотеке», отвечает Анатолий... |
| Жуков В. А. Расчетно-экспериментальные исследования гидравлического сопротивления в полостях охлаждения двс / В. А. Жуков, Е. Н.... | | «Ипотека» этого номера мы начинаем с интервью, на которое охотно согласился наш постоянный автор Анатолий Жуков, председатель экспертного... |
| ... | | «Ипотека-Залог» этого номера мы начинаем с интервью, на которое охотно согласился наш постоянный автор Анатолий Николаевич Жуков,... |
| А. А. Жуков, В. А. Жуков, А. П. Навоев. Обеспечение надежности зубчатых колес механизма привода при повышении экологичности двигателей... | | Цыганенко А. Я., д м н., академик, Зайцева О. В., д б н., Щербань Н. Г., к м н., Жуков В. И., д м н., д б н. 31 |