Квартира: купим или заработаем на ней




Скачать 121.2 Kb.
НазваниеКвартира: купим или заработаем на ней
Дата публикации07.09.2013
Размер121.2 Kb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Право > Документы
Квартира: купим или заработаем на ней
    (опубликована в 45 выпуске рассылки "Стройка- как много в этом звуке") http://noviy-dom.com  и в ежемесячном электронном журнале  "Обозреватель Строительства" №2


 
http://www.kulakoff.org/mystati/kvartira.htm
 

      На фоне строительного бума в Москве и Подмосковье, громогласных деклараций Правительства РФ по федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г. складывается иллюзия скорого наступления жилищного счастья.

Но, в реальности за 2003 год цены на жилье в Москве выросли в среднем на 30-35% и стали достаточно существенными даже для среднего класса г. Москвы. Тем не менее, на фоне банковского кризиса, тянущегося последние пару лет и нашедшего своё разрешение в последнее время, пробуксовки пенсионной реформы с её ПИФами, и пр. можно сделать вывод, что сегодня самый выгодный способ вложения денег — покупка недвижимости.

Но желание купить поскорее — ни в коем случае не повод для пренебрежения элементарными правилами безопасности. Какие документы, кроме своих собственных, должен показать хозяин квартиры будущим покупателям? Это может быть: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию. Юристы называют их правоустанавливающими, так как это документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Вообще-то видов правоустанавливающих документов больше двадцати.

Все перечисленные документы относятся к квартирам, которые уже, как говорится, переходили из рук в руки. На юридическом языке такие документы называются вторичными.
Первичные документы — это свидетельство о праве собственности на квартиру и договор передачи, полученные при приватизации.

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, достаточно объемный. В каждом конкретном случае определенному правоустанавливающему документу должны соответствовать те или иные справки либо другие дополнения. Одного беглого взгляда на них недостаточно даже для оценки комплектности пакета, не говоря об их подлинности и анализе «неявной истории» квартиры.
Если продавца настораживает намерение покупателей провести экспертизу документов — это подозрительно. Для покупателя есть серьезный риск приобретения так называемой «грязной» квартиры, в которой помимо прописанных в данный момент жильцов имеют право проживать еще какие-либо персонажи. Хуже бывает, когда такие лица появляются из предыдущей истории квартиры и по предъявленным документам их установить невозможно.

Перспектива вложить в покупку немалые деньги и впоследствии их потерять вряд ли может кого-то обрадовать.

Другой вариант купить квартиру в новостройке.

Если Вы хотите улучшить свои жилищные условия, но не имеете на руках необходимой суммы и можете подождать 1,5 - 2 года, безусловно, лучше купить квартиру на стадии строительства. Она и обойдется дешевле процентов на 15, и значительно вырастет в стоимости к моменту заселения. Так что, если передумаете, можете продать недвижимость с существенной выгодой для семейного бюджета (такой вариант используют многие «так называемые серые дилеры»).

Доля жилья, которое приобретается с целью последующей продажи, по оценкам экспертов составляет существенную часть от общего числа предложении на рынке недвижимости.

Сегодня покупка квартир по договорам инвестирования на начальной стадии строительства с последующей переуступкой права собственности привлекает многих. Приобретение жилья на этапе строительства позволяет получить прибыль благодаря двум факторам. Во-первых, цена приобретенных по договору инвестирования квадратных метров растет по мере готовности жилья. Разница в стоимости жилья на начальном этапе строительства и после сдачи дома Госкомиссии может составлять до 50%. Во-вторых, в условиях активного роста рынка доходность инвестирования новостроек растет за счет общего повышения цен на недвижимость, то есть может составлять 15-45 % в год.

С точки зрения инвестиций вложения в новостройки остаются, безусловно, выгодными. При этом покупка жилья с целью аренды имеет не меньший потенциал для инвесторов, чем приобретение недвижимости для перепродажи.

В самом начале следует определиться для себя: какой дом выбрать — панельный или кирпично-монолитный? Благодаря стереотипам прошлых лет панельные дома теперь ассоциируются с холодными и неуютными квартирами, с огромными щелями между строительными плитами. Однако, современные технологии — это новые технологии, СНиПы, ГОСТы, и поэтому современные «панельки» уже не похожи ни на "хрущевки", ни на "брежневки": в них и кухня побольше, и большая прихожая и лоджия есть. Строятся они быстрее и стоят дешевле, чем кирпично-монолитные и считаются наиболее значимыми с социальной точки зрения типом жилья.

Домами «среднего класса» считаются современные монолитные дома, которые все больше пользуются спросом у населения и уже вытесняют дома панельной застройки с рынка. Многие считают, что именно за этими домами будущее. В монолитном строительстве присутствует куда больше возможностей в планировочных решениях. Квартиры в таких домах могут быть практически любой формы — квадратными, многоугольными, сферическими. Срок службы монолитных домов — до 300 лет, тогда как у панельных он - от 75. Кроме того, монолитные дома обладают большей тепло- и наружной звукоизоляцией (межэтажная звукоизоляция значительно хуже, чем у панельных домов), более устойчивые, способны выдержать землетрясение силой 8 баллов. Так что — решение за Вами: что и где брать.

После того, как Вы наконец-то приняли решение о том, кокой дом хотите, остаётся только лишь найти такой дом.

То есть, если компания сама строит, у нее больше возможностей повлиять на ход строительства, а у покупателя, соответственно, больше гарантий получить квартиру в срок. В случае, когда компания сделала свое имя только на рынке вторичного жилья и это ее первый опыт на рынке новостроек, Вы рискуете остаться без квартиры еще долгое время. Обычно это проблема маленьких компаний.
Важно понимать специфику рынка новостроек: главную роль играет инвестор. Основной документ — инвестиционный контракт. Обратите внимание, чтобы он был заключен и зарегистрирован. В контракте должны быть указаны четкое разграничение обязанностей участников проекта и сроки. Этот контракт Вам обязаны показать по первому же требованию.

Многие советуют требовать у компаний документы, перечень которых занимает несколько листов. Однако не все компании, даже самые крупные, могут этот перечень предоставить. Например, в прошлом году от 60 до 100% новостроек раскупались на уровне "нуля (котлована)", а весь пакет документов может быть готов только к началу строительства 4-5 этажей жилого здания. Конечно, полный перечень не мог быть предоставлен. Опытные риэлтеры, зная особенности своего бизнеса, всегда акцентируют внимание опять-таки на репутации компании, ведущей строительство.
Практически у всех компаний, чтобы Вам ни обещали их представители, могут быть задержки со сроками строительства. Зачастую это объективные причины. Однако могут быть и субъективные причины, влекущие за собой «замораживание инвестиций» на несколько месяцев. Именно сотрудничество с компаниями, давно и успешно работающими на рынке недвижимости, даст гарантию «не попадания» в такую ситуацию.

Подготовка документов при покупке квартиры на этапе строительства имеет ряд особенностей, которые важно учесть для того, чтобы иметь как можно меньше проблем в дальнейшем. Это проверка правоустанавливающих документов (от договора аренды земли до последнего звена в цепочке переуступки инвестиционных прав), договоров с физическими лицами, обеспечение безопасности проведения сделки, консультации по вопросу возможного ремонта, перепланировки, комплекс услуг по оформлению права собственности и т. д.

Договоры, связанные с приобретением квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках — достаточно сложные документы, возлагающие на стороны большую ответственность, поэтому при их заключении лучше всего проконсультироваться с юристом. Основное внимание следует уделить положениям договора, касающимся неизменности цены квартиры (суммы инвестиционного взноса), порядку внесения денежных средств и подтверждению факта их внесения, а также порядку их возврата в случае просрочки строительства, передачи квартиры или нарушения застройщиком иных своих обязательств по договору. Также договор должен включать описание квартиры, работ, которые производят в ней строители. Вопрос об оформлении права собственности обычно регулируется другим договором — об оказании соответствующих услуг.

Для приобретения квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках могут быть использованы следующие виды договоров:

1. Договор инвестирования (соинвестирования) строительства жилья заключается в соответствии с Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути он очень близок к договору о долевом участии в строительстве жилья, однако в отличие от последнего стороны, подписывающие договор инвестирования, преследуют разные цели. Одна сторона инвестирует денежные средства в строительство квартиры (как правило, для личных нужд), другая — привлекает деньги, строит объект с целью получения прибыли.

2. Договор «уступки права требования» фиксирует отношения по переходу права первоначального участника (дольщика, инвестора, соинвестора) к другому лицу — новому приобретателю на основании сделки. При заключении подобных договоров новый приобретатель не получает права собственности на квартиру, а приобретает права на получение этой квартиры в собственность Обычно согласно договорам об уступке применительно к правам на недвижимость передаются права по предварительным договорам купли-продажи, по договорам о долевом участии в строительстве, инвестирования. При этом новый приобретатель принимает на себя все права и обязанности первоначального участника этих договоров, «занимая» его место.

Следует обратить внимание на следующий нюанс если договор, предшествовавший уступке права требования, был оформлен при участии нотариуса, то согласно закону договор уступки права требования заключается в точно такой же форме, что и предшествовавший ему.

Квартирный вопрос в нашей стране всегда был трудным, сегодня же государство практически устранилось от решения этой проблемы, сделав главный упор в решении жилищной проблемы на финансовые возможности граждан.

Проще говоря, правительство, удваивая ВВП, не хочет размениваться на мелочевку—торговлю, недвижимость, услуги. «Потому что в правительстве мыслят процентами ВВП. А даже самая впечатляющая точка роста в той же недвижимости не даст и половины процента в росте ВВП», — считает главный научный сотрудник Межведомственного аналитического центра Борис Кузнецов.

Какие бы схемы приобретения жилья ни разрабатывались, основным финансовым источником остаётся сам покупатель. И хоть, как показывает опыт, из государства партнер никудышный, однако в определённой мере оно идёт навстречу Людям, решающим свои жилищные проблемы за счёт собственных средств.

С 1991 года в нашей стране действует система налоговых вычетов, предоставляемых гражданам в случае приобретения или строительства ими жилого дома или квартиры.

Смысл этих льгот – в возможности уменьшить налоговую базу налогоплательщика (доход, с которого исчисляется налог в размере 13%). Государство установило предельную сумму, на которую можно уменьшить налоговую базу – налоговый вычет. С 01 января 2003 года – 1 000 000, 00 руб. Как Вы понимаете, при уменьшении размера налоговой базы (дохода) уменьшается и сумма налога, в связи с чем излишне уплаченная сумма налога будет Вам возвращена. Для получения льготы необходимо обратится в налоговую инспекцию с 01 января по 30 апреля года, следующего за тем годом, когда гражданин стал собственником квартиры, и подать декларацию о доходах вместе со соответствующими документами о покупке.

Льгота не исчерпывается только этим. Если гражданин брал на приобретение или строительства жилья ипотечный кредит, то его доход уменьшается также на возвращаемые суммы процентов по кредиту, причём ограничений по размерам сумм нет.

В рынок строительства и оборота недвижимости государство, кроме как с благими пожеланиями и громкими необоснованными намерениями, не вмешивается. И именно поэтому Вы свободны решать: что делать со строящимися квартирами, вторичной недвижимостью – быть их собственником или риэлтером, тем более при всех условиях и возможностях реализация этой идеи является очень привлекательной.

 

^ Алексей Кулаков


Квартира: купим или заработаем на ней.
Часть 2: а как купим?


 

http://www.kulakoff.org/mystati/kvartira2.htm

        За последние два-три года в наш обиход прочно вошло понятие ипотечное кредитование. Сегодня об ипотечном кредитовании говорят все — от президента до домохозяйки. Сам по себе этот факт говорит о новом толчке развития экономики России: наконец, найден обширный источник инвестиций.
        В Московской области ипотечному кредитованию был дан старт в ноябре 2000 года, когда Правительство МО приняло решение об участии Московской области в создании ОАО «Ипотечная корпорация Московской области». Спустя пять с небольшим месяцев, в апреле 2001 года, ипотечная корпорация была создана.
        Главным результатом работы Ипотечной корпорации Московской области стало создание развитой системы жилищного кредитования во всех районах МО. По своему составу система является самой крупной в Российской Федерации и включает 70 организаций — участников «Московской областной ипотечной программы»: банков, кредитных кооперативов, страховых и риэлтерских компании.
        Система ипотечного кредитования непосредственно связана с программой ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что позволило внедрить процедуру рефинансирования первичных кредиторов и придать системе характер самофинансирующейся. По результатам 2003 года в рамках Московской областной ипотечной программы выдано 77 кредитов и займов на общую сумму более 59 млн рублей. Цифры, может быть, и не очень велики, но уже в нынешнем 2004 году только за неполные 2 квартала выдано 84 млн руб., что в 1,4 раза больше, чем за все предыдущие годы, вместе взятые. Общая сумма выданных кредитов и займов составила 143 млн руб., из них рефинансировано 30,5 млн руб. Таким образом, нарастающие темпы выдачи ипотечных кредитов свидетельствуют о явном интересе граждан к ипотечному кредитованию как наиболее реальному способу решения своих жилищных проблем.
        В мае текущего года Московская областная дума утвердила отчет о реализации Областной целевой программы «Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002—2003 годах». По результатам отчета было принято решение начать разработку областной программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2004-2010 годах», которая должна работать в соответствии с государственной стратегией реформирования ЖК комплекса. Эта концепция охватывает все направления необходимых преобразований, обозначенных в федеральной программе «Жилище» на 2002-2010. Основной целью Московской областной программы является обеспечение доступности ипотечных кредитов на территории всей Московской области. В целом, по прогнозам, в течение 7 лет в соответствии с этой Программой должны улучшить свои жилищные условия не менее 400 тысяч семей.
        Таким образом, выдача ипотечных кредитов отдельным жителям МО позволит привлечь в период 2004-2020 в экономику около 5-ти миллиардов долларов.
        Но, кроме прямого ипотечного кредитования, источников привлечения средств населения в одну из самых ресурсоёмких отраслей экономики – строительство, достаточно много. Один из них – это Ипотечные кредитные потребительские кооперативы (далее – КПК, ИКПК).
Три года назад вступил в силу Федеральный закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан» от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ, позволявший гражданам объединяться для создания, своего рода, касс финансовой взаимопомощи. Тех самых, которые в доперестроечные времена выручали нас кассы взаимопомощи, когда позарез требовалось приобрести нужную вещь, а денег – «кот наплакал».
        В доперестроечные времена кредит давали далеко не в каждом магазине и не на все группы товаров, банковские же кредиты населению тогда вообще не практиковались. А касса взаимопомощи на родном предприятии всегда была под рукой, и члены ее при необходимости могли получить взаймы желанную сумму.
        Теперь, аналогичная форма финансовой взаимовыручки заложена в основу Федерального закона «О кредитных потребительских кооперативах граждан».
        Кредитные потребительские кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан. В частности, в Московской области существует практика создания ипотечных КПК по признаку общности трудовой деятельности (ИКПК «Подмосковье», созданный сотрудниками Ипотечной корпорации), по признаку общности места жительства (ИКПК «Подольский» в г. Подольске, ИКПК «Серпуховский» в г. Серпухов).
        Слово «ипотечный» в названии КПК, функционирующих на территории Московской области, означает, что одним из видов деятельности кооператива является выдача займов на жилье своим членам.
        Фонд финансовой взаимопомощи – это денежные средства, используемые ИКПК для предоставления займов своим членам. Он формируется за счет собственных средств кредитного потребительского кооператива и личных сбережений его членов. А используется этот фонд примерно так. Являясь членом кооператива, созданного в рамках Московской областной ипотечной программы, вы можете получить заем на приобретение квартиры сроком до 27 лет в размере до 70% ее стоимости, причем процентная ставка в отличие от банковской - в рублях и фиксированная: 15% годовых. Это означает, что в случае инфляции (экономического кризиса) размер платежа в счет погашения займа не увеличивается.
        Закон жестко регламентирует нормативы финансовой деятельности КПК. В частности, часть фонда финансовой взаимопомощи, предназначенная для выдачи займов на предпринимательские цели, не может превышать половину этого фонда. Размер указанной части фонда финансовой взаимопомощи устанавливается в соответствии с уставом ИКПК общим собранием его членов. Величина временно свободного остатка фонда финансовой взаимопомощи не может составлять более половины указанного фонда. Данный остаток может использоваться исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках.     Мало того, за деятельностью КПК осуществляется государственный контроль уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
        В целях координации деятельности ипотечных кредитных кооперативов и контроля за соблюдением ими стандартов Московской областной ипотечной программы создана Ассоциация кредитных потребительских кооперативов «Московия».
        Ипотечные кредитные потребительские кооперативы сегодня действуют в городах Одинцово, Подольск, Серпухов, Раменское, Жуковский, Ступино, Сергиев-Посад, Королев, Пушкино, Чехов, Дубна, Электросталь, Щелково, Наро-Фоминск, Домодедово. Они реально помогают жителям Московской области улучшить жилищные условия, выдавая ипотечные займы.
        Предоставление возможности своим гражданам улучшить свои жилищные условия за счёт рассрочки оплаты за приобретение жилья различными легальными способами позволяет государству обеспечить в ближайшем будущем приток инвестиций в экономику России.

 

            Алексей Кулаков

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Квартира: купим или заработаем на ней iconКупим пассажирский паром или возьмем в аренду (id682)
Мы серьезно ищет пассажирского парома для Время фрахтования (3 +3 месяцев) или купить. Спецификации / требования детали, как показано...

Квартира: купим или заработаем на ней iconУ николая Арнольдовича Осипова проблем с жильем не было. Коттедж...
Осипова проблем с жильем не было. Коттедж на Рублевке, квартира на Новом Арбате, квартира на Чистых Прудах и еще в спальном районе,...

Квартира: купим или заработаем на ней iconРеферат скачан с сайта allreferat wow ua
Например, музей Анны Ахматовой в Фонтанном доме, музей-квартира Блока, музей-квартира Некрасова, музей Достоевского. Я хочу написать...

Квартира: купим или заработаем на ней iconThe apartment is like a living organism, their lives a full life,...
...

Квартира: купим или заработаем на ней iconРиэлторская компания «Альтернатива» Квартиры в Киеве
Киеве: Голосеевский район, ул. Жилянская, 43-Б. 3-х комнатная квартира. Царский дом, 2/3эт кирпичного дома. 74/30 кв м, кухня-студио...

Квартира: купим или заработаем на ней iconЛ итературно-мемориальный музей-квартира А. А. Блока
Литературно-мемориальный музей-квартира А. А. Блока (Декабристов ул., 57, тел. 713-86-31)

Квартира: купим или заработаем на ней iconТеплоизоляция для теплого пола: пробка или Пенофол?
Второй случай может иметь место, когда система кабельного обогрева устанавливается в многоквартирном доме (т е внизу находится теплая...

Квартира: купим или заработаем на ней iconНа срочной прожаже 3к/квартира в Стрелецкой бухте по ул. Репина....
Балкон застеклен. Квартира теплая,светлая,находится в середине дома,окна выходят на две стороны. Состояние жилое,чистая,аккуратная....

Квартира: купим или заработаем на ней iconНа срочной прожаже 3к/квартира в Стрелецкой бухте по ул. Репина....
Балкон застеклен. Квартира теплая,светлая,находится в середине дома,окна выходят на две стороны. Состояние жилое,чистая,аккуратная....

Квартира: купим или заработаем на ней iconНа срочной прожаже 3к/квартира в Стрелецкой бухте по ул. Репина....
Балкон застеклен. Квартира теплая,светлая,находится в середине дома,окна выходят на две стороны. Состояние жилое,чистая,аккуратная....

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<