Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора




Скачать 122.3 Kb.
НазваниеЕлена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора
Дата публикации09.09.2013
Размер122.3 Kb.
ТипДокументы
uchebilka.ru > Право > Документы




Елена КОВАЛЕВА

юрисконсульт ЗАО «Инюрполис», г. Харьков

Особенности предварительного договора

Прежде чем раскрыть читателям суть «интригующего» названия статьи, обратимся к природе предварительного договора, определённой действующими Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее – ГК Украины), и Хозяйственный кодексом Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV (далее – ХК Украины).

Согласно ч. 1 ст. 635 ГК Украины, предварительным договором является договор, стороны которого обязуются в течение определённого срока (в определённый срок) заключить договор в будущем на условиях, установленных предварительным договором.

Договор о намерениях (протокол о намерениях и т.д.) не признаётся предварительным договором и не порождает юридических последствий такового, если в нём нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора (ч. 6 ст. 182 ХК Украины, ч. 4 ст. 635 ГК Украины).

ГК определяет, что действующим законодательством Украины могут быть установлены ограничения срока, в течение которого может быть заключён основной договор на основании предварительного договора (абз. 2 ч. 1 ст. 635 ГК Украины).

В свою очередь ХК «на правах действующего законодательства» такие ограничения устанавливает. Исходя из содержания ч. 1 ст. 182 ХК Украины, субъекты хозяйствования не могут предусмотреть в предварительном договоре срок для заключения основного договора больше, чем один год со дня заключения предварительного договора.

И вот мы практически вплотную подошли к так называемым особенностям предварительного договора. Первая на очереди у нас форма предварительного договора.

Согласно абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГК Украины, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме.

Практика идёт по пути заключения предварительных договоров в письменной форме, однако для сторонников устной формы договора, напомним, что «бдительное» законодательство предусматривает случаи обязательной письменной формы заключения договора (ст. 208 ГК Украины), и последствия несоблюдения данного требования (ст. 218 ГК Украины).

Однако, когда речь идёт об установленной действующим законодательством письменной или устной форме основного договора, ни у кого не возникает сомнений относительно того, в какой форме заключать договор предварительный.

В то же время возникает масса вопросов, в случаях, когда для основного договора установлено требование его обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации.

Следует ли понимать под установленной формой основного договора нотариальное удостоверение и государственную регистрацию основного договора?

Обратимся для начала к первоисточникам.

Действующее законодательство не даёт однозначного ответа на данный вопрос, в отличие от законодательства, которое на сегодняшний день утратило свою силу. Имеется ввиду Гражданский кодекс Украинской ССР от 18.07.1963 г. Так, статья 42 ГК УССР ясно давала нам понять, что сделки могут заключаться в устной либо письменной форме. В свою очередь письменная форма сделки подразделялась на простую письменную и письменную нотариальную.

Возможно под влиянием норм уже утратившего силу закона, некоторые практикующие юристы на вопрос о разновидностях форм сделки дают ответ однозначный – наряду с устной, простая письменная и письменная нотариальная. Подобную позицию, а именно отнесение нотариального удостоверения сделки к формам сделки, занимают на сегодняшний день также учёные. А именно, авторы Научно-практического комментария ГК Украины1. Позиция авторов комментария сводится к тому, что статья 209 ГК Украины «Нотариальное удостоверение сделки» является правовой нормой, определяющей форму сделки2.

Однако, на мой взгляд, если обратится к нормам действующего ГК Украины, мы видим немного иное положение вещей.

Исходя из содержания статьи 205 «Форма сделки. Способы волеизъявления» Параграфа «Общие положения о сделке» ГК Украины, существуют две формы сделки – устная и письменная. Статьи 206-208 ГК Украины определяют, какие именно сделки могут (должны) совершаться в устной или письменной форме и требования к таковыми.

В вышеупомянутом Параграфе «Общие положения о сделке» ГК Украины отдельно от форм сделок прописаны нормы, регулирующие случаи и порядок нотариального удостоверения (ст. 209 ГК Украины) и государственной регистрации сделки (ст. 210 ГК Украины).

Исходя из содержания ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.1993 г. № 3425-XII, нотариальные действия заключаются в удостоверении, подтверждении уполномоченным на то лицом фактов, которые имеют юридическое значение.

Таким образом, есть основания считать, что на сегодняшний день существуют две формы сделки (договора) либо формы волеизъявления сторон – письменная и устная. В тоже время нотариальное удостоверение договора является лишь удостоверением, подтверждением уполномоченного на то лицом факта письменного волеизъявления сторон на заключение определённого договора.

Следовательно, если по условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор, который по закону подлежит нотариальному удостоверению, например, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества, то предварительный договор заключается в письменной форме. Требование же законодательства относительно нотариального удостоверения вышеуказанных основных договоров вовсе не значит, что предварительный договор автоматически подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГК Украины). Таким образом, есть достаточные правовые основания утверждать, что соблюдение сторонами письменной формы предварительного договора без его нотариального удостоверения в рассматриваемом случае, не противоречит требованиям абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГК Украины.

Что касается государственной регистрации предварительного договора, в случае обязательной государственной регистрации основного договора, то следует отметить следующее.

Порядок государственной регистрации сделок определён Временным порядком государственной регистрации сделок, который утверждён постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 г. № 671 (далее – Временный порядок). Исходя из Временного порядка, государственная регистрация служит аккумулированием сведений об определённых видах сделок в Государственном реестре сделок. К таким сведениям в частности относится информация о сторонах и предмете сделки, о сроке её действия и др.

Исходя из вышеизложенного, норма права, устанавливающая требование обязательной государственной регистрации основного договора, не влечёт обязательную государственную регистрацию предварительного договора. Поскольку государственная регистрация сделки не является формой сделки, то есть не является формой изъявления воли сторон на заключение сделки, а является лишь фиксацией сведений об определённой сделке.

Также к одним из спорных вопросов, касающихся формы предварительного договора, является значение понятия «установленной» формы. Есть утверждения, что под «установленной» формой основного договора законодатель подразумевает форму, установленную только законодательством. Однако существует также точка зрения, что в данном случае подразумевается форма установленная как законодательством, так и по согласию сторон.

С учётом вышеизложенного, поскольку правовая норма (абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГК Украины) не содержит прямого указания, на то, что форма должна быть установлена законодательством, есть достаточные основания утверждать, что она может быть установлена как законодательством, так и по согласию сторон.

В предварительном договоре стороны оговаривают существенные условия основного договора. Таким образом, при заключении предварительного договора каждая из сторон принимает на себя обязательство заключить в будущем основной договор с существенными условиями, предусмотренными предварительным договором. Если стороны посчитают необходимым изменить условия предварительного договора, в том числе существенные условия основного договора, предусмотренные в предварительном договоре, это является возможным путём внесения изменений в предварительный договор по взаимному согласию сторон.

Существенные условия основного договора, которые не установлены предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен действующим законодательством Украины (абз. 3 ч. 1 ст. 635 ГК Украины).

Исходя из установленного действующим законодательством Украины порядка заключения договоров, есть основания считать следующее. Если сторонами при заключении основного договора не будет достигнуто соглашение в порядке, определённом законодательством Украины, относительно его условий, которые не предусмотрены в предварительном договоре, основной договор будет рассматриваться как незаключённый.

В тоже время, если одна из сторон не соглашается заключить основной договор на условиях, которые определены в предварительном договоре, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить убытки, причинённые прострочкой, если иное не установлено предварительным договором либо действующим законодательством (ч. 2 ст. 635 ГК Украины).

Кроме того, как утверждают авторы ранее упомянутого Научно-практического комментария к ГК Украины3, кроме возмещения убытков, в судебном порядке возможно понуждение необоснованно уклоняющейся стороны к заключению основного договора.

На мой взгляд, данная позиция является достаточно обоснованной в силу следующего. Одним из обязательств, которое принимает на себя каждая из сторон по условиям предварительного договора, является заключение в будущем основного договора на условиях, определённых предварительным договором. Соответственно данному обязательству стороны, возникает корреспондирующее право другой стороны по предварительному договору на исполнение данного обязательства другой стороной. Если одна из сторон предварительного договора необоснованно уклоняется от заключения основного договора, она тем самым нарушает вышеуказанное право другой стороны, что является основанием для восстановления нарушенного права в судебном порядке.

Коснувшись спорных моментов, которые могут возникнуть в силу нарушения одной из сторон предварительного договора своих обязательств, обратимся к случаям обеспечения исполнения данных обязательств при заключении предварительного договора.

Некоторые предприимчивые субъекты хозяйствования в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору передают денежные средства, удержание которых в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по предварительному договору могут служить санкцией для стороны – «обидчика».

Казалось бы, всё просто, однако, возникает вопрос: что представляет собой такой способ обеспечения исполнения обязательств и знает ли о его существовании действующее законодательство?

Собственно, мы подошли к ещё одному интересному вопросу данной публикации, бывает ли предварительный договор «денежным», т.е. возможна ли передача денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательств по данному договору?

Не считаю целесообразным останавливаться на всех видах (способах) обеспечения исполнения обязательства, которые предусмотрены законом, поскольку смею Вас заверить, уважаемый читатель, что Вы не найдёте норму права, которая может открыть нам истинное имя такого вида обеспечения обязательства, как передача денежных средств по предварительному договору.

Учитывая это, обратимся непосредственно к нормам права, которые предоставляют право предпринимателям (и не только) выступить в качестве родоначальников способов обеспечения исполнения обязательств, ещё не закрепленных законодателем.

ХК Украины определяет, что по согласию сторон могут применяться предусмотренные законом либо такие, которые ему не противоречат, виды обеспечения обязательств, которые обычно применяются в хозяйственном (деловом) обращении. К отношениям относительно обеспечения исполнения обязательств участников хозяйственных правоотношений применяются соответствующие положения ГК Украины (ч. 1 ст. 199 ХК Украины).

Открываем ГК, и видим, что помимо шести перечисленных видов обеспечения исполнения обязательств, Кодекс устанавливает, что договором либо законом могут быть установлены иные виды обеспечения исполнения обязательств (ст. 546 ГК Украины).

Таким образом, если есть желание обеспечить исполнение обязательств по предварительному договору, ограничения в реализации оного (данного желания) не вижу. Причём, в качестве наиболее приемлемого варианта названия данного вида обеспечения исполнения обязательства, предлагаю – «обеспечительный платёж».

Часть 1 ст. 547 ГК Украины устанавливает, что сделка по обеспечению исполнения обязательств совершается в письменной форме. Несоблюдение данного требования является основанием для признания данной сделки никчемной.

Поскольку предполагается, что обеспечительный платёж и порядок его «обращения» будет прописан непосредственно в предварительном договоре, который в большинстве своём заключается в письменной форме, будем считать, что требования законодательства, предусмотренные ст. 547 ГК Украины соблюдены.

С учётом того, что действующее законодательство не знает рассматриваемого в данной статье такого вида обеспечения обязательств по предварительному договору, как обеспечительный платёж, соответственно вообще не регулирует порядок его передачи и возвращения, предлагаем следующий вариант «действий».

Для начала определим, кто же будет собственно передавать обеспечительный платёж по предварительному договору. Стороной, предоставляющей обеспечительный платёж, как правило, является сторона, которая в будущем по основному договору передаёт денежные средства. Например, если воля сторон предварительного договора направлена на заключение в будущем договора купли-продажи, стороной, передающей обеспечительный платёж, будет покупатель по основному договору, а если стороны желают в будущем заключить договор аренды – арендатор. Предварительный договор должен содержать сроки передачи обеспечительного платежа и определять момент, с которого эти сроки будут начинать течь. Таким моментом может быть день заключения предварительного договора.

В случае заключения основного договора, обеспечительный платёж в установленные предварительным договором сроки подлежит возвращению. Как уже отмечалось ранее, обеспечительный платёж, как правило, передаётся стороной, принимающей на себя в будущем по основному договору обязательство передать определённую суму денежных средств. Таким образом, после заключения основного договора, с момента возникновения соответствующих денежных обязательств по основному договору, стороны могут заключить соглашение о зачёте взаимных требований. А именно, зачёт требования вернуть обеспечительный платёж, и требования передать денежные средства на суму обеспечительного платежа.

Если основной договор не будет заключён по вине стороны, передавшей обеспечительный платёж, данный платёж виновной стороне не возвращается. Если основной договор не будет заключён по вине стороны, которой обеспечительный платёж был передан, данная сторона должна вернуть в установленные предварительным договором сроки обеспечительный платёж и дополнительно уплатить другой стороне денежную суму в размере обеспечительного платежа.

И в заключение, хочу отметить, что рассматриваемый обеспечительный платёж по предварительному договору не является задатком. Исходя из действующего законодательства, задаток по своей природе является обеспечением будущего обязательства по передаче денежных средств, то есть видом обеспечения исполнения денежного обязательства.

Рассматриваемый же нами обеспечительный платёж является обеспечением исполнения не денежного обязательства, а обязательства неимущественного характера – заключить в будущем основной договор. Таким образом, с целью исключить какие-либо сомнения по данному вопросу у третьих лиц, сторонам предварительного договора необходимо в предварительном договоре обязательно отразить следующее положение:

«Руководствуясь ч. 2 ст. 546 ГК Украины, Стороны договорились, что обеспечением исполнения обязательств по Предварительному договору является Обеспечительный платёж, который не является неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием либо задатком в понимании ГК Украины». ■

1Гражданский кодекс Украины: Научно-практический комментарий /под ред. Разработчиков проекта ГК Украины. – К. : Истина. – 928 с., 2004г.

2См. Гражданский кодекс Украины: Научно-практический комментарий /под ред. Разработчиков проекта ГК Украины. – К.  – С. 158

3 См. Гражданский кодекс Украины: Научно-практический комментарий /Под ред. разработчиков проекта ГК Украины. – К.  – С. 441.



Юридичний Радник №3 2005

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconЕлена ковалева, юрисконсульт компании «Инюрполис», г. Киев Алена...
«форс-мажорная оговорка, как правило, содержится практически во всех договорах, которые заключаются украинскими компаниями. В тоже...

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconЕлена ковалёва юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Приобретение...
Гражданским кодексом Украины №435-vi от 16. 01. 2003 г., далее – гк, предусмотрено, что физическое лицо, которое осознаёт значение...

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconАнна фисатиди, Юрисконсульт юридической фирми «Глобус», г. Харьков...
Семейного кодекса Украины (далее – ск украины) регулирует право общей совместной собственности супругов

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconЕлена очиченко, юрисконсульт, г. Харьков Дискуссии и размышления...
Рассмотрен такой вид деятельности, как коммерческое посредничество, а также такие его аспекты, как агентский договор, предмет агентского...

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconЗао «Инюрполис», г. Харьков Старые нормы нового кодекса или что делать с производством?
Этот вопрос помогут нам дать действующие нормы материального права и учредительные документы хозяйственного общества

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconВладимир халаимов, юрисконсульт Департамента инвестиционного консалтинга...
Ское отсутствие инвестиций вызвало необходимость применения новых способов привлечения финансовых ресурсов в государственные (коммунальные)...

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconЗао «Инюрполис», г. Харьков председатель общества, кто ты?
Этот вопрос поможет определить отвечают ли требованиям действующего законодательства Украины положения Устава некоторых «исключительных»...

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconЛюдмила гаврилова, юрисконсульт департамента хозяйственного и налогового...
Пеня за нарушение сроков расчетов в сфере вэд как административно-хозяйственная санкция

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconЕлена Берестюк победила в конкурсе «Мисс Харьков»
Второй вице-мисс стала Ольга Радькова (хну им. В. Н. Каразина), первой вице-мисс – Тамара Воропаева (Харьковский базовый медицинский...

Елена ковалева юрисконсульт зао «Инюрполис», г. Харьков Особенности предварительного договора iconСергей венедиктов, кандидат юридических наук, юрисконсульт, г. Харьков
О выдаче спецодежды работникам и возможных проблемах предприятия, возникающих в связи с этим

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<