Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья
Скачать 1.52 Mb.
|
| Раздел 2.4. Отведение придомовой территории Согласно статье 1 Закона Украины «Об ОСМД», понятие «придомовая территория» определяется как территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания дома. Земельный участок является необходимой составной частью жилого комплекса, состоящего из собственно участка, расположенного на нем многоквартирного дома или его части, а также вспомогательные сооружения и инженерные сети. Ни одна из этих частей не может быть исключена из понятия имущественного комплекса, принимаемого на баланс обществом совладельцев или кооперативом. Согласно части 1 статьи 41 Земельного кодекса Украины жилищно-строительным (жилищным) кооперативам земельные участки для строительства передаются в собственность бесплатно или предоставляются в аренду. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. После принятия в эксплуатацию домов земельные участки в дальнейшем используются кооперативами для обслуживания домов. Согласно части 2 статьи 42 Земельного кодекса Украины, в том случае, если граждане приватизировали квартиры в жилом доме, соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению совладельцев. Таким образом, другой возможности оформить владение придомовой территорией, кроме как путем создания ОСМД, у владельцев помещений в многоквартирных домах (не ЖСК) попросту нет. С другой стороны, в случае передачи этого участка в собственность, земельный участок придомовой территории не становится собственностью ОСМД, а является общей совместной собственностью всех совладельцев. Земельный участок может быть передан в пользование ОСМД (ЖСК) либо в постоянное пользование (без определения срока), либо в краткосрочную или долгосрочную аренду. Конкретные решения по землепользованию: передача в собственность, постоянное пользование или аренда - принимают местные советы (в Днепропетровске – городской совет). Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами, однако в границах своего целевого назначения, определенного в государственном акте или в договоре об аренде, то есть в нашем случае - для потребностей обслуживания дома. Размеры и конфигурация земельных участков определяются на основании проектов раздела территории квартала, микрорайона, а также соответствующей землеустроительной документации. 2.4.1. Проект раздела территории кварталов (микрорайонов). Проект раздела территории относится к градостроительной документации, которая разрабатывается для микрорайона (квартала), или его части с целью размежевания земельных участков. ^
Решения о разработке и утверждении проектов раздела территории в Днепропетровске принимаются городским советом. Как правило, отведение придомовой территории упирается в отсутствие проектов раздела территории конкретного квартала (микрорайона), что, в свою очередь, объясняется как объективными (недостаток бюджетных средств), так и субъективными (нет четко определенных земельных границ – можно строить, где угодно) причинами. ^ Компромиссным вариантом стала городская практика изготовления проектов раздела за счет средств инвесторов-застройщиков. Поскольку законодательством предусмотрено открытое информирование и общественное обсуждение таких градостроительных документов, то ОСМД (ЖСК), как заинтересованное лицо, может принимать активное участие в разработке и утверждения проекта всех этапах. 2.4.2. Размеры и границы придомовой территории. Придомовая территория может включать в себя:
Основанием для определения размеров земельного участка придомовой территории являются:
В соответствии с первым документом нормативная площадь придомовой территории определяется в зависимости от градостроительной ценности района, расположения квартала (микрорайона) и размера населенного пункта. Поскольку численность населения Днепропетровска - свыше 1 млн. жителей, минимальная нормативная площадь придомовой территории, в зависимости от зоны градостроительной ценности квартала, из расчета на 1 квартиру составляет:
При согласии населения квартала нормативная площадь придомовых территорий для зон I-III может увеличиваться до 26,8 м.кв на квартиру, а для зон IV-VII - уменьшаться до 12,2 м.кв. Размер максимальной придомовой территории (26,8 м.кв) определяют в соответствии с удельным весом элементов территории (см. таблицу 6). Таблица 6. Удельный вес элементов придомовой территории
^ «4.10. Дворовые территории микрорайонов должны иметь достаточные размеры для обеспечения различных видов отдыха и занятий всех групп населения, в том числе площадки:
Площадки должны быть изолированы от объектов обслуживания, хозяйственных дворов, магистральных улиц, не должны быть проходными для пешеходов и транзитного движения транспорта». Очевидно, что законодательство способствует отведению придомовых территорий ОСМД и ЖСК в достаточных для нормального проживания размерах. Однако на практике в большинстве случаев придомовая территория значительно меньше предусмотренной. Это обусловлено как исторически сложившейся хаотической застройкой, так и желанием градостроителей построить как можно больше объектов. Поэтому объединения и кооперативы могут иметь земельные участки разного размера: и четко совпадающие с размерами дома („пятно” дома), и совсем небольшие (проход к дому, тротуар вдоль дома), и только немногие могут похвастаться земельными участками, занимающими значительную территорию вокруг дома. 2.4.3. Алгоритм отведения земли. Если дом ЖСК или ОСМД находится на территории, где уже существует проект раздела квартала, то правлению необходимо незамедлительно начинать активные действия, чтобы закрепить за своим домом земельный участок. Если проекта раздела квартала нет, имеет смысл обратиться вместе с соседними ЖСК и ОСМД к властям и добиться его появления, поскольку только в этом случае объединение имеет возможность закрепить за собой придомовую территорию. ^ 1. Принять на общем собрании решение о взятии земельного участка в собственность или в пользование. 2. Письменно обратиться к городскому голове с заявлением на оформление права собственности или пользования земельным участком придомовой территории. Если проекта раздела квартала нет, в том же заявлении рекомендуется обратиться с просьбой инициировать разработку и утверждение проекта раздела соответствующего квартала (микрорайона)(см. приложение 2.14.). 3. При наличии проекта раздела квартала, после получения технического задания и разрешения на отведение придомовой территории, необходимо обратиться в землеустроительную организацию, предоставив целый ряд документов и копий документов о доме и придомовой территории:
Землеустроительные работы, как правило, платные, поэтому необходимо предусмотреть в бюджете ОСМД (ЖСК) от 5 000 до 10 000 грн в зависимости от площади дома и придомовой территории. 4. На основании проекта раздела территории квартала и соответствующей землеустроительной документации готовится проект отвода земельного участка придомовой территории. Землеустроительная организация:
5. На основании подготовленной документации городской совет принимает решение о передаче земельного участка придомовой территории в собственность или пользование ОСМД (ЖСК) и утверждает проект земельного участка. 6. На основании решения городского совета проводятся работы по вынесению границ земельного участка в натуре (на местность), оформляется государственный акт о праве собственности на земельный участок, или заключается договор аренды. Согласно статьи 125 Земельного кодекса Украины, право собственности и право постоянного пользования субъекта (ОСМД-ЖСК) на земельный участок (в нашем случае - придомовую территорию) возникает лишь после получения им и государственной регистрации документа, удостоверяющего это право. Право на аренду земельного участка возникает после заключения и государственной регистрации договора аренды. 2.4.4. Земельный налог и арендная плата. Получив земельный участок в собственность, объединение или кооператив становится плательщиком земельного налога. Согласно статьи 2 Закона Украины «О плате за землю» плательщики – это собственники земельных участков, земельных паев и землепользователи. Для арендаторов предусмотрена арендная плата. ^ С одной стороны, согласно статьи 2 того же Закона, пользование землей в Украине является платным. Следовательно, ОСМД и ЖСК должны платить за землю в размерах участка, занимаемого домостроением – так называемого «пятна» дома. Большинство ЖСК города поступают именно таким образом, не желая входить в конфликт с налоговыми органами. ^ если у объединения (кооператива) нет документов на землю (акта или договора), то и оснований для оплаты налога или аренды также нет. В таком случае, ОСМД (ЖСК) не является ни владельцем, ни арендатором земли. Поэтому большинство ОСМД города, в отличие от ЖСК, не платят земельный сбор. Выбор приемлемого варианта – вопрос, решаемый на общем собрании ОСМД (ЖСК). Раздел 2.5. Содержание дома. Согласно статьи 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах»: «содержание домов и придомовых территорий - хозяйственная деятельность, направленная на удовлетворение потребности физического или юридического лица относительно обеспечения эксплуатации и/или ремонта жилых и нежилых помещений, домов и сооружений, комплексов домов и сооружений, а также содержания прилегающей к ним (придомовой) территории в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил согласно законодательству». Поддержанию жилого дома в хорошем состоянии способствует его грамотная техническая эксплуатация, своевременное проведение текущих и капитальных ремонтов, а также модернизация и реконструкция дома с использованием современных архитектурно-планировочных, санитарно-технических и других требований. Вопросы эксплуатации и ремонта жилищного фонда регулируются прежде всего Жилищным кодексом Украинской ССР и Правилами пользования помещениями жилых домов, утвержденными постановлением КМУ от 24.01.2006 № 45, а также другими документами. Как правило, большинство нормативных документов в этой сфере являются обязательными к исполнению предприятиями, организациями и учреждениями независимо от форм их собственности и ведомственного подчинения, кооперативами и объединениями совладельцев многоквартирного дома, которые осуществляют техническое обслуживание, ремонт и реконструкцию жилых зданий. Содержание жилого дома включает в себя комплекс работ, предусмотренных Примерным перечнем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденным приказом Госжилкоммунхоза от 10.08.2004 г. № 150. В этот комплекс входит: 1. Содержание домов, сооружений и придомовых территорий (санитарно-техническое обслуживание, содержание лифтов обслуживание внутридомовых сетей, освещение, а также необходимый текущий ремонт); 2. Капитальный ремонт. 2.5.1. Техническое обслуживание. Техническое обслуживание жилых зданий — это комплекс работ, направленных на поддержание исправности элементов зданий или определенных параметров и режимов работы технического оборудования. Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госжилкоммунхоза от 25.08.2005 г. №76, устанавливают порядок предоставления услуг по содержанию домов и придомовых территорий, условия и порядок переоборудования, перестройки, перепланирования домов, жилых и нежилых помещений в жилых домах. Требования к работам и услугам по содержанию дома определены в Типовых нормах сроков и норм обслуживания для работников и обслуживающего персонала, занятых содержанием жилого фонда, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза от 04.08.1997. № 59. Размер эксплуатационной платы за жилье определяется исходя их составляющих расходов в соответствии с Порядком формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 12.07.2005 № 560. При этом учитывается выполнение конкретного переченя работ по содержанию жилых домов и придомовых территорий определенного класса для обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений, а также придомовых территорий. Нормативные расходы на содержание определяются по каждому дому отдельно в зависимости от количественных показателей фактического предоставления услуг в расчете на 1 кв.м. Типовый перечень услуг по содержанию дома включает в себя:
ОСМД (ЖСК) также могут воспользоваться Типовым перечнем услуг, порядком и периодичностью их предоставления, утвержденным городским советом для жилищно-эксплуатационных предприятий коммунальной собственности (см. приложение 1.17.). 2.5.2. Ремонт и реконструкция. Текущий ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ для поддержания эксплуатационных качеств, а также для своевременного предупреждения износа конструкций и инженерного оборудования. Текущий ремонт должен производиться с периодичностью, которая обеспечивает эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта, реконструкции) до момента постановки его на плановый капитальный ремонт или реконструкцию. Периодичность проведения текущего ремонта, а также перечень конкретных работ определяется собственником дома в зависимости от технического состояния и качества эксплуатации здания в период между капитальными ремонтами. Отремонтированное здание принимает комиссия в составе представителя дома (ОСМД, ЖСК) и жилищно-эксплуатационной организации. Если же дом, в целом, не нуждается в капитальном ремонте, можно дополнить текущий ремонт отдельными видами работ, относящимися к капитальному (кроме работ, которые предусматривают замену и модернизацию конструктивных элементов здания). ^ - это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает замену, восстановление и модернизацию конструкций зданий в связи с их физической изношенностью и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планировки здания и благоустройство территории без изменения строительных габаритов объекта. Во время капитального ремонта производится:
Капитальный ремонт жилья осуществляется в соответствии с перспективным (с распределением работ по годам) и текущим (с распределением по кварталам) планами. При этом смета на проведение ремонта составляется на основании результатов анализа состояния дома. Планирование и проектирование ремонта осуществляется с учетом Правил оценки физического износа жилых домов, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза от 02.07.1998 г. № 52. Степень физического износа на момент оценки характеризует степень ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (конструкций, технических устройств) относительно первичных и выражается соотношением стоимости объективно необходимых работ по ремонту к их восстановительной стоимости. Степень физического износа элементов зданий определяется визуальным обследованием с использованием самых простых инструментов и лишь в отдельных случаях - с раскрытием отдельных конструктивных элементов. Реконструкция жилого здания - это комплекс общестроительных и специальных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей: количество и площадь квартир, строительный объем и общая площадь здания. Реконструкция осуществляется с целью улучшения условий проживания и качества обслуживания. Разработка, согласование и утверждение проектной документации осуществляется в порядке, определенном ДБН А.2.2-3-2004. Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства. Порядок предоставления разрешения на проведение капитального ремонта и реконструкции дома определен Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденным приказом Госстроя от 05.12.2000 г. № 273. Разрешение на выполнение работ предоставляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, которые ведут их реестр. Выполнение строительных работ без получения разрешения, а также выполнение не отмеченных в разрешении работ считается самовольным и влечет за собой ответственность согласно действующему законодательству. Порядок введения в эксплуатацию жилого дома после его реконструкции детально определен постановлением КМУ от 22.09.2004 г. № 1243 «О Порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов». 2.5.3. Перепланирование помещений и вывод из жилого фонда. Отдельного внимания заслуживают вопросы контроля и выдача согласований со стороны руководства ОСМД (ЖСК) на:
Перепланирование. Часто при перепланировке помещений или при выводе их из жилого фонда интересы собственника жилья сталкиваются с интересами его соседей или владельца дома – ЖСК или ОСМД. Первые, ссылаясь на право по собственному усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом согласно части 1 статьи 4 Закона Украины «О собственности», обычно пытаются обосновать снос несущих стен или создание отдельного входа без согласования с другими жильцами. Однако часть 2 этой же статьи говорит о том, что владелец имеет право осуществлять со своим имуществом любые действия, которые не противоречат закону. А часть 5 статьи 4 закона гласит, что при осуществлении своих прав владелец обязан не нарушать права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, а также, что в случаях и в порядке, установленных законодательными актами Украины, деятельность собственника может быть ограничена. В жилищной сфере все спорные вопросы регулируются Жилищным кодексом УССР, в статье 6 которого определено, что жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Тут же в статье 10 сказано, что граждане должны использовать жилые помещения в соответствии с его назначением. Поэтому при перепланировке жилых помещений или выводе их из жилого фонда, следует руководствоваться не только законодательством о собственности, но и жилищными законами и постановлениями. Согласно Правилам пользования помещениями жилых домов, собственники и наниматели (арендаторы) помещений жилых домов имеют право на переоборудование и перепланировку жилых, подсобных помещений, балконов и лоджий согласно соответствующим проектам. Однако обязательным является выполнение следующего, прописанного там же условия: переоборудование должно выполняться без ограничения при этом интересов других граждан, проживающих в доме, с выданного в установленном порядке разрешения собственника (балансодержателя) дома и органа местного самоуправления. Условия перепланировки и переоборудования квартир прописаны также в вышеупомянутых Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, а также в Положении о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ. Под переоборудованием понимается установка индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, переоборудование туалетов, ванных комнат и вентиляционных каналов. Перепланирование – это перенос и демонтаж перегородок, дверных проемов, тамбуров и пр. Не допускается переоборудование и перепланирование, которое приводит к нарушению прочности, или разрушению несущих конструкций дома, а также к ухудшению целостности и внешнего вида фасадов. Разрешается перепланирование, если оно:
Владелец, решивший перепланировать свою квартиру, должен пройти все необходимые согласования (пожарная служба, санэпидстанция и пр.), получить разрешение исполкома райсовета на перепланировку и разрешение на строительные работы от инспекции государственного архитектурно-строительного контроля горсовета (ГАСК). Очень часто эти требования игнорируются, а перепланировку узаконивают «задним» числом. Тем не менее, в данном случае закон на стороне ЖСК и ОСМД, поскольку:
Таким образом, в случае, если в доме производится незаконное перепланирование или переоборудование помещений, правление ОСМД (ЖСК) имеет право обратиться с соответствующей жалобой в ГАСК. Вывод помещений из жилого фонда Согласно статьи 6 Жилищного кодекса УССР, жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Использование помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Согласно статьи 8 Кодекса, переведение пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. ^
|
Похожие:
 | «Программой реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2005-2010 годы», утвержденной решением Донецкого областного... | | Мгг), а особенно объединений совладельцев многоквартирных домов (осмд), органов самоорганизации населения (осн) через |
| Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого... | | До недавнего времени практически все встречи по вопросам жилищно – коммунального хозяйства, в том числе и по вопросам объединений... |
| Первый – через жэу или жэк. Второй – посредством осмд – «Объединения совладельцев многоквартирных домов», сравнительно новой для... | | Автономной Республики Крым №152 от 12. 06. 12г. «О создании Регионального совета по вопросам создания и обеспечения функционирования... |
| Отличительная особенность осмд в том, что оно позволяет устранить все возникшие противоречия. Например, в городе Тернополе на 1 января... |  | Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого... |
 | Товарищество собственников жилья некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения... | | Книга является практическим пособием для руководителей высшего и среднего звена российских предприятий и входит в серию из 7 книг... |