Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья




НазваниеКнига является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья
страница4/13
Дата публикации15.09.2013
Размер1.52 Mb.
ТипКнига
uchebilka.ru > Право > Книга
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13
^

Раздел 1.2. ОСМД и ЖСК как юридические лица



Объединение совладельцев многоквартирного дома

Объединение совладельцев многоквартирного дома является юридическим лицом, созданным для эффективной реализации прав совладельцев общей совместной собственности дома. Однако, ОСМД не является ни общественной организацией, ни органом самоорганизации населения и не субъектом предпринимательской деятельности – это отдельная категория юридических лиц (см. таблицу 1).
Таблица 1. Характеристики юридических лиц

^ Организационно-правовая форма юридического лица

Общественная

организация

Объединение совладельцев многоквартирного дома

^ Жилищно-строительный кооператив

Субъект

предпринимательской деятельности

Орган самоорганизации населения

^ Нормативно-правовая база

Закон Украины

«Об объединениях граждан»


Закон Украины

«О приватизации государственного жилищного фонда»,

Закон Украины

«Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»

Закон Украины

«О кооперации»

Закон Украины

«О хозяйственных обществах»

Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине»,

Закон Украины

«Об органах самоорганизации населения»

^ Сфера взаимоотношений

Общественная

Имущественная

Имущественная

Производство, торговля и др.

Местное самоуправление

^ Цель создания

Удовлетворение и защита прав и интересов своих членов

Управление своим собственным имуществом, представление своих интересов

Управление своим собственным имуществом, представление своих интересов

Осуществление деятельности для получения прибыли

Создание условий для участия жителей в решении вопросов местного значения


Регламентированию деятельности ОСМД посвящена статья 385 в Гражданском кодексе Украины, специальный для кондоминиумов Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (см. приложение 1.1.), а также другие нормативные документы.

Статья 4 Закона Украины «Об ОСМД» наделяет объединение всеми правами юридического лица, а именно: имущественными и неимущественными правами, правом иметь печать со своим наименованием и другие необходимые реквизиты, правом открывать расчетные счета в банковских учреждениях, а также правом выступать стороной в судебном процессе.

Согласно части 4 статьи 4 закона: «Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав собственников помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ними своих обязательств, связанных с деятельностью объединения».
Жилищно-строительный кооператив

Основными законодательными документами в деятельности ЖСК является Закон Украины «О кооперации» (см. приложение 1.2.) и Примерный устав ЖСК, утвержденный постановлением Совета министров УССР от 30.04.1985 г. №186.

Согласно пункта 1 Примерного устава ЖСК: «Жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного жилого дома (домов), а в случаях, предусмотренных законодательством, - одно- и двухквартирных жилых домов усадебного типа или многоквартирного блокированного жилого дома (домов) с надворными зданиями за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами)».

Существуют разные мнения относительно целесообразности реорганизации жилищно-строительного кооператива в ОСМД (согласно статье 5 Закона Украины «Об ОСМД»). Сторонники перехода в ОСМД аргументируют свою позицию уходом от возможного обращения взыскания на дом за долги перед коммунальными службами (если дом находится на балансе кооператива, а не на забалансовом счете). Сторонники сохранения статус-кво видят в кооперативе свои преимущества, в том числе и возможность достраивать дом или строить новый. Если рассуждать с точки зрения законодательного обеспечения деятельности ЖСК и ОСМД, последнее является более предпочтительным, поскольку самый «свежий» нормативный документ для ЖСК датируется 1992 годом, в то время, как законодательство для ОСМД постоянно совершенствуется.

Что касается жилищно-коммунальных услуг, то, согласно законодательства, их предоставление не входит в обязанности ни ОСМД, ни ЖСК. Их основной деятельностью является лишь управление и содержание дома и придомовой территории. Данная позиция является важным обоснованием того, что ОСМД и ЖСК не имеют обязательного статуса поставщика или исполнителя коммунальных услуг, который обычно пытаются навязать ему коммунальные монополисты-производители услуг по тепло- и водоснабжению (подробнее об этом см. книгу 2).

Раздел 1.3. Создание ОСМД
С чего начать активным жильцам, которые хотят навести порядок в своем доме?
1.3.1. Создание инициативной группы

Инициаторы ОСМД в своем доме первым делом должны создать инициативную группу из совладельцев помещений, в состав которой должно войти не менее трех участников. Если дом насчитывает несколько подъездов, то для большей эффективности желательно, чтобы в инициативную группу вошло как минимум по одному активисту от каждого подъезда.

Следует отметить, что инициативная группа не избирается и не утверждается, а самоназначается. Ее возникновение и деятельность предусмотрена статьей 6 Закона «Об ОСМД», поскольку именно эта группа (или бывший собственник дома, в лице, как правило, ЖЭКа) может созвать учредительное собрание ОСМД.

Соответственно, на инициативную группу возложена вся подготовительная работа по подготовке учредительного собрания.
1.3.2. Изучение нормативно-законодательной базы

Инициативная группа должна владеть теоретической базой - в первую очередь следует изучить следующие документы.

Законы Украины:

  1. «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»;

  2. «Про житлово-комунальні послуги» (см. приложение 1.3.).

Постановления Кабинета Министров:

  1. «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (см. приложение 1.5.);

  2. «Про затвердження порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» (см. приложение 1.6.);

  3. «Правила користування приміщеннями житлових будинків» (см. приложение 1.9.);

6) «Про затвердження Правил надання послуг з центрального опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води та водовідведення»;

^ Приказы Госжилкоммунхоза Украины:

7) «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» (см. приложение 1.12.);

8) «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків, споруд» (см. приложение 1.13.);

9) «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових та нежитлових приміщень та управителя» (см. приложение 1.11.).

Кроме этих, базовых, документов, рекомендуется ознакомиться также с документами из Рекомендованного перечня законодательной и нормативной базы по деятельности ОСМД и ЖСК, который можно найти в разделе "Приложения".
1.3.3. Сбор информации о доме

Инициативной группе законодательством предоставлено право требовать от представителей власти надлежащего выполнения положений п. 2 Постановления КМУ «О реализации Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», в котором сказано: "Совету Министров АРК, областным, Киевской и Севастопольской городским государственным администрациям содействовать созданию объединений совладельцев многоквартирных домов".

^ Инициативная группа должна получить в КЖЭП или районном КП ЖРЭП (у балансодержателя) следующую первичную информацию:

  • о наличии технического паспорта на дом;

  • об общей площади дома и площади всех жилых и нежилых помещений в доме;

  • о наличии встроенных нежилых помещений и их принадлежность;

  • о наличии и использованию вспомогательных помещений: сведения об арендаторах и стоимости аренды;

  • о площади подлежащей уборке территории вокруг дома;

  • об общем количестве всех зарегистрированных в доме лиц, в том числе количество льготников и получающих субсидии;

  • о количестве приватизированных и неприватизированных квартир;

  • списки владельцев всех жилых и нежилых помещений в доме;

  • о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома, если таковая имеется.

На следующем этапе необходимо:

  1. оценить реальное техническое состояние дома, его инженерного оборудования, тепло- и водопроводных сетей, крыши, стен, фундамента, а также наличие и состояние вспомогательных помещений (подвалы, чердаки и т.п.). Учитывая важность и определенную сложность подобной оценки, имеет смысл привлечь к обследованию состояния дома опытного строителя или руководителя другого ОСМД.

  2. определить экономическую целесообразность создания ОСМД в доме, составив проект сметы на содержание дома (подробно изложено в книге 3). Эта смета станет основным инструментом для агитации совладельцев дома за создание ОСМД. Учитывая то, что большинство совладельцев зачастую боятся повышения тарифов после создания ОСМД, рекомендуем на первом этапе деятельности оставить размер взноса на содержание дома (тарифа) прежним, таким же, каким он был „в ЖЭКе”.


1.3.4. Подготовка Устава.

Инициативная группа разрабатывает устав ОСМД на основе Типового устава, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 № 141, и требований статьи 7 Закона «Об ОСМД».

Поскольку ОСМД по своей материальной и организационной сути является образованием коллективным, порядок своей деятельности оно определяет через утверждение устава. Устав в известной мере можно считать многосторонним публичным договором, выполнение которого является обязательным для всех владельцев (членов и не членов ОСББ, которые тоже отвечают за общее владение и пользование общим совместным имуществом в многоквартирном доме).

Закон не запрещает вносить в устав ОСМД дополнения или изменения относительно Типового устава (см.приложение 2.6.). Остановимся на основных вопросах.
Территория деятельности

Часто возникает вопрос: можно ли создавать в одном доме несколько ОСМД?

Закон предусматривает такую возможность, но не для всех домов.

Часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об ОСМД» утверждает, что в одном жилищном комплексе может быть создано только одно объединение. Определение жилищного комплекса в статье 1 толкует его как единый комплекс недвижимого имущества, который образован земельным участком в установленных границах с размещенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс.

Часть 8 статьи 11 указанного выше закона утверждает, что часть многоквартирного дома может быть выделена в отдельный жилищный комплекс при условии, что надстройка, реконструкция или снос этой части не нарушит целостности или возможности использования по назначению других частей здания, которые не входят в состав этого комплекса.

^ Таким образом, существуют два ключевых условия определения минимальных «границ» ОСМД:

1) техническая возможность отделения части многоквартирного дома без нарушения его целостности как единого имущественного комплекса;

2) сохранение целостности или возможности использования по назначению других частей здания, которые не входят в состав этого комплекса.

Другими словами, отдельный подъезд многоподъездного дома вполне может быть выделен в самостоятельный жилищный комплекс. В нем можно создавать отдельное ОСМД, если такое юридическое отделение не связано с техническими проблемами (можно самостоятельно производить ремонт и реконструкцию такого подъезда, устанавливать общие для жилищного комплекса приборы учета, обеспечить беспрепятственный доступ к подъезду и пр.). Как правило, это касается домов, построенных как отдельные, конструктивно независимые секции.

Другой вопрос — экономическая целесообразность такого отделения. Ведь чем меньше совладельцев в доме, тем больше каждому из них приходится тратить на содержание дома, в первую очередь на содержание его органов управления. Поэтому очень маленькое ОСМД может оказаться просто нерентабельным и нежизнеспособным.
Общее совместное имущество в уставе

Следует обратить внимание на ч. 1 п. 3.2.1 Типового устава, в которой необходимо указать вспомогательные помещения как объекты неделимого имущества. Можно обойтись общими определениями, как в типовом Уставе, и не перечислять конкретно каждое из них, однако правильнее будет все же перечислить в приложении к Уставу все вспомогательные помещения, а также другие объекты совместного имущества, с указанием их площадей и ссылками на обозначения из инвентарного дела дома.

Следующий вопрос – это разграничение объектов права общей собственности совладельцев дома (вспомогательных помещений) и собственности коммунальной (нежилых встроенных, пристроенных помещений).

Часто члены новосозданных кондоминиумов путают эти два понятия, ошибочно относя к общему имуществу и нежилые помещения коммунальной собственности, которые находятся в доме, как правило, на первых этажах.

Главным аргументом при решении этой проблемы является статья 1 Закона Украины «Об ОСМД», в которой «вспомогательные помещения» определяются как «...помещения, предназначенные для эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей». При этом следует обратить внимание, что законодатель применяет термин «предназначены», а не «используются». Назначение же помещений отражено, как правило, в первичных документах - строительном проекте дома или материалах первой после принятия в эксплуатацию инвентаризации с экспликациями и тому подобным.

По этим документам подавляющее большинство нежилых помещений в многоквартирных домах – это действительно коммунальная, а не общая совместная совладельцев дома, собственность.

Совсем другое дело – проданные или сдаваемые в аренду подвалы, парадные или колясочные. Они действительно являются собственностью всех совладельцев, и их стоит возвратить себе, пусть даже в судебном порядке!
Статус неприбыльной организации

Статьей 4, а также пунктом 2 статьи 30 Закона Украины «Об ОСМД» за ОСМД закреплен статус неприбыльной организации.

Вместе с тем, в части 3 статьи 26 того же закона предусматривается возможность предоставления в аренду вспомогательных помещений, доход от которой должен облагаться налогом на прибыль.

Несмотря на кажущуюся на первый взгляд несогласованность, эти положения на самом деле не противоречат друг другу, поскольку основанием для включения организации в Реестр неприбыльных организаций является ее основная уставная деятельность, которая не направлена на получение прибыли и распределение ее среди своих участников (членов).

Если же ОСМД сдает в аренду свои помещения или внешние стены для размещения рекламы, то в таком случае ОСМД просто должно оплачивать соответствующие налоги с конкретного вида дохода – арендной платы, оставаясь при этом неприбыльной организацией,

Для того, чтобы ОСМД было внесено налоговой инспекцией в Реестр неприбыльных организаций, пункт 14.3. устава следует изложить не таким образом, как предлагается в Типовом уставе, а так, как отмечено в пункте 7.11.11. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»: «В случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида, или зачислены в доход бюджета».
1.3.5. Разъяснительная работа

Инициативная группа проводит разъяснительную работу среди совладельцев дома по созданию ОСМД.

Важно с самого начала своей работы найти поддержку идеи создания объединения среди совладельцев дома путем:

  • проведения информационных собраний по подъездам;

  • частных бесед;

  • ознакомления с проектами сметы и устава;

  • раздачей агитационных листовок об ОСМД.

Обсуждая перспективы развития ОСМД в нашей стране, стоит признать, что в общественном сознании закрепилось существенное противоречие: с одной стороны - недовольство деятельностью государственных (местных) органов управления жилищно-коммунальной сферой, а с другой - страх перед самостоятельным управлением своим домом. Поэтому для популяризации объединений как альтернативной формы управления жильем, необходимо постепенная переориентация жителей, пробуждение в них, вместо излюбленной привычки критиковать власть, «чувства хозяина», который имеет вполне реальные полномочия. Только тогда граждане наконец начнут ощущать себя не просителями и жалобщиками, а настоящими хозяевами своих домов и своего города.

Мотивировать совладельцев можно уменьшением расходов на жилье, повышением качества предоставляемых услуг и возможностью контролировать их выполнение путем сокращения цепочки «заказчик-исполнитель»

^ Однако наиболее важным на данном этапе является мотив безопасности (социальной, экономической и даже физической) или «мотив предотвращения неудач».

Если люди не будут чувствовать гарантированной, подкрепленной законодательством надежности и стабильности новой формы управления жильем, а также компетентность тех, кто продвигает ОСМД - все позитивные моменты и преимущества объединения совладельцев будут сведены на нет.

Учитывая приоритетность мотива безопасности, можно спрогнозировать, что идея объединений не будет успешно воплощена ни в домах, в которых существуют серьезные проблемы с жилищно-коммунальным обслуживанием, ни в домах, где жители не имеют подобных проблем. В первом случае негативный опыт определяет стойкое недоверие к каким-либо инновациям в жилищно-коммунальной сфере, во втором – отсутствует мотивация к повышению качества услуг на фоне некоторого риска.

Следовательно, наиболее эффективно идея создания ОСМД может быть реализована либо в домах с конкретной проблемой в обслуживании, которая, так или иначе, объединяет жителей, либо в новопостроенных домах.

Поэтому и стратегия продвижения идеи объединений совладельцев должна зависеть от выбранной целевой аудитории. В работе с жителями старых домов «с одной большой общей проблемой» хороший результат принесет демонстрация примеров успешного решения подобных проблем благодаря созданию ОСМД.

В работе с новыми домами более эффективной будет стратегия «общего планирования». Осознание потребности упорядочить заселенную территорию, желание сократить индивидуальные расходы на обустройство подъезда, благоустройство двора и меры безопасности проживания - все это вполне способно объединить жителей вокруг идеи ОСМД.

^ Как проводить разъяснительную работу?

В первую очередь людям необходимо показать все изъяны существующей ситуации с содержанием их жилья и противопоставить ей оптимистичный вариант, которого можно достичь эффективным коллективным управлением.

Для того, чтобы жители смогли принять решение о необходимости объединения совладельцев в их многоквартирном доме, стоит для начала задать им несколько простых вопросов:

  • Устраивает ли вас состояние вашего подъезда?

  • Нравится ли вам, как содержат ваш двор?

  • Правильно ли используются деньги, которые вы платите ЖЭКу?

  • Заботятся ли жители о доме?

Ответы на эти вопросы определят ситуацию, в которой находятся жители на сегодняшний день.

Описание ситуации должно затрагивать потребности, нормы и правила общежития, основные ценности человека (см. приложение 2.1.).

Для того чтобы жители смогли представить себе позитивную перспективу, которая станет реальностью благодаря созданию ОСМД, а также сравнить ее с настоящей ситуацией, им необходимо ответить на такие вопросы:

  • Хотите ли вы, чтобы ваш подъезд был чистым?

  • Хотите ли вы видеть из своего окна уютный и ухоженный двор?

  • Хотите знать, на что идут ваши деньги?

  • Хотите сами решать, что нужно делать в вашем доме и как?

  • Хотите иметь «свой» расчетный счет и самостоятельно думать о том, на что тратить средства в первую очередь, а на что - чуть позже?

Здесь можно использовать описание возможной перспективы (см. приложение 2.1.).

Как показывают многочисленные исследования, главное место среди каналов массовой коммуникации занимает межличностное общение. Поэтому, проводя разъяснительную работу, отдельное внимание нужно обратить на создание позитивного имиджа объединений совладельцев в неформальной среде, в частности через популяризацию успешного опыта ОСМД или ЖСК на местах.

Жильцов, которые негативно относятся к созданию объединений совладельцев, имеет смысл пригласить на общее собрание успешного ОСМД. Разговоры с жителями, их рассказы о том, как они вместе контролируют сбор и использование средств на техническое обслуживание и заключают договоры непосредственно с ремонтными фирмами, а также уют подъездов с комнатными растениями и картинами, вид спортивной площадки и другие позитивные моменты ОСМД помогут изменить точку зрения даже самого заядлого противника объединений совладельцев. Как правило, после подобных визитов человек начинает иначе воспринимать этот способ управления жильем. У него формируется новое убеждение, что ОСМД, как альтернативный способ содержания жилья, имеет значительные преимущества перед старой «жэковской» формой управления. Вероятнее всего, человек вернется домой с хорошими впечатлениями от увиденного и услышанного. Это будет означать, что его первоначальная негативная установка относительно ОСМД немного изменилась, приобрела позитивную окраску.

1.3.6. Подготовка к учредительному собранию.

После проведения разъяснительной работы начинается подготовка к общему собранию. Перед проведением общего собрания необходимо:

1. Определить, количество собственников помещений, составляющее 100%. При этом стоит учитывать, что:

  • если у квартиры несколько собственников, но доли в квартире не выделены (то есть у каждого сособственника нет отдельного свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры), то считается, что квартиру представляет один собственник, как правило, записанный первым в свидетельстве о приватизации квартиры; в то же время судебная практика свидетельствует, что данное определение кворума может быть оспорено, поскольку не учитывает всех совладельцев квартир;

  • неприватизированные квартиры в доме имеют лишь одного собственника, обычно – территориальную громаду города или государство (если дом – ведомственный);

  • совладельцами дома являются также и собственники нежилых помещений в нем.

2. Зарезервировать название ОСМД. Согласно законодательству регистрация ОСМД, наименование которых тождественны наименованиям других ОСМД, внесенных в государственный реестр, не допускается. Во избежание дальнейших недоразумений желательно зарезервировать название ОСМД в управлении регистрации юридических и физических лиц-предпринимателей городского совета, уплатив 34,00 грн. Если ОСМД с таким же названием уже существует в Украине, то придется придумать что-то новое. Если же ваше название не используется другими ОСМД, то можно зарезервировать его за собой на 2 месяца. В течение этого срока вы должны подать документы на регистрацию ОСМД.

3. Определить:

  • место проведения,

  • время проведения,

  • проект повестки дня учредительного собрания.

Зачастую сложнее всего определиться именно с местом проведения собрания, особенно для домов с большим количеством квартир и в холодное время года. Как правило, этим помещением может быть актовый зал близлежащей школы или другого заведения. Имеет смысл обратиться за помощью в органы местного самоуправления (депутат, райисполком, управление жилищного хозяйства горсовета и пр.), которые обязаны оказывать содействие в создании ОСМД.

В любом случае, собрание следует проводить неподалеку от дома, чтобы до места собрания можно было добраться легко и без проблем.

4. Кроме вышеупомянутых проектов сметы и устава ОСМД, необходимо заранее продумать кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии объединения.

5. Не позднее, чем за 14 календарных дней до проведения собрания необходимо в письменной форме поставить в известность каждого совладельца о дате и времени начала собрания. Сделать это можно несколькими способами:

  • отдать уведомление под расписку на руки собственнику;

  • отослать уведомления по почте заказным письмом с описью и уведомлением (см. приложение 2.2., 2.3.).

Несмотря на то, что сообщение о проведении собрания не является обязательным документом для государственной регистрации ОСМД, в интересах самого же объединения необходимо отнестись к этой процедуре очень ответственно. Заявление собственников о том, что они не смогли принять участие в собрании из-за ненадлежащего уведомления организаторами о его проведении, чем были ущемлены их (собственников) права, может стать причиной отмены регистрации ОСМД.

Не забудьте пригласить на собрание также представителя неприватизированной части квартир, которым, обычно, является балансодержатель дома.
1.3.7. Проведение учредительного собрания.

Для того, чтобы собрание было правомочным, а его решения имели законную силу, необходимо соблюсти ряд процедурных норм.

1. На входе в помещение, в котором будет проводиться собрание, необходимо организовать регистрацию прибывших:

  • собственников помещений (или их доверенных лиц) с правом голоса, при этом им желательно выдавать мандат участника собрания, для удобства подсчета голосов;

  • приглашенных без права голоса, обычно нанимателей и членов семей собственников (см. приложение 2.5.).

Список регистрации, а также доверенности на право голоса являются неотъемлемой частью документации собрания.

Если совладельцем дома является юридическое лицо (представитель территориальной громады, как владельца неприватизированной части квартир, или предприятие - собственник помещения), его представитель может принимать участие в собрании на основании доверенности от имени совладельца, подписанной соответствующим лицом, имеющим право подписи.

Если же на собрании присутствует представитель совладельца дома - физического лица, то согласно Гражданскому кодексу Украины, доверенность на представление его интересов должна быть заверена лишь нотариально.

Практика представительства физических лиц по доверенностям, заверенным или ЖЭКом (при проведении учредительного собрания), или самим ОСМД или ЖСК (при проведении общих собраний после регистрации) не соответствует действующему законодательству.

Тем не менее, ОСМД и ЖСК используют такое заверение для внутренней легитимности (см. приложение 2.4.).

2. По данным регистрации необходимо определить наличие кворума на собрании. Собрание правомочно, если на нем присутствует более чем 50% собственников жилых и нежилых помещений дома.

В случае отсутствия кворума, инициатор назначает новую дату, место и время проведения учредительного собрания. Вновь назначенное учредительное собрание можно проводить не ранее, чем через 14 дней со дня собрания, которое не состоялось.

3. Если собралось необходимое для проведения собрания количество совладельцев, представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос «Кто за то, чтобы открыть собрание?»

Следующим на голосование ставится вопрос о выборе председателя а затем и секретаря собрания, которые избираются большинством голосов присутствующих совладельцев.

Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома и даже, в виде исключения, лицо, которое не является совладельцем. Кстати, на общих собраниях уже зарегистрированного ОСМД председатель собрания также избирается, то есть председатель правления не может вести его автоматически, согласно своей должности, а лишь в случае избрания его председателем собрания.

Председатель собрания руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов.

Секретарь, как правило, ведет протокол общих собраний. В протокол вносятся:

  • название собрания;

  • дата и место проведения собрания;

  • количество участников собрания;

  • фамилия и инициалы председателя и секретаря;

  • повестка дня собрания;

  • принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.

4. Председатель собрания последовательно ставит на голосование следующие процедурные вопросы: о выборе счетной комиссии (по желанию), о повестке дня, о регламенте проведения собрания.

^ При ведении собрания председателю стоит обратить внимание на такие важные моменты:

  • перед тем, как поставить на голосование поступившее предложение, необходимо обратиться к участникам собрания с вопросом по поводу других предложений, если же таковых больше нет, лишь в таком случае вопрос можно ставить на голосование;

  • вопросы на голосование ставятся в порядке их поступления;

  • каждый вопрос повестки дня ставится на голосование отдельно;

  • поступившие предложения и изменения вносятся в подготовленный заранее проект решения лишь после того, как он будет поставлен на голосование и принят за основу. После этого на голосование последовательно выносятся все поступившие предложения и только после этого ставится вопрос о «принятии решения в целом, с внесенными изменениями и дополнениями».

Задача председательствующего – контролировать ситуацию и следить за тем, чтобы собрание проходило по плану, в соответствии с регламентом и повесткой дня. Для этого ему необходимо:

  • строго придерживаться повестки дня и регламента проведения собрания;

  • давать возможность высказаться всем желающим, следить за тем, чтобы в выступлениях они не выходили за рамки тех же повестки дня и регламента;

  • быть вежливым, справедливым и объективным;

  • давать возможность задавать вопросы выступающим;

  • находить компромиссные решения, не использовать политику силового давления и мягко пресекать такие попытки со стороны других участников.

Согласно статьи 6 Закона Украины «Об ОСМД», решение на собрании принимается путем поименного голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение («за» или «против»), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования.

Результаты поименного голосования по все вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания и при регистрации объединения вместе с протоколом подаются в соответствующий регистрирующий орган.

Принимать участие в голосовании могут только присутствующие на собрании владельцы или их уполномоченные представители. На учредительном собрании каждый владелец, в том числе и прежний единоличный владелец дома, имеет только один голос, независимо от размера, площади и количества жилых и нежилых помещений, которые ему принадлежат.

Как правило, на повестку дня выносятся следующие вопросы:

  1. создание объединения совладельцев многоквартирного дома и определение его названия;

  2. утверждение устава объединения;

  3. выборы членов правления;

  4. выборы председателя правления (если он избирается собранием, а не правлением);

  5. выборы ревизионной комиссии;

  6. выборы уполномоченного лица для подписания устава ОСМД, удостоверение его подписи в нотариальной конторе от имени всех собственников;

  7. о государственной регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию;

  8. о размере взноса каждого совладельца дома на покрытие расходов, связанных с созданием ОСМД (регистрация учредительных документов, изготовление печати и штампа объединения, открытие счета в банке и т.п.).

После рассмотрения всех вопросов повестки дня, председательствующий ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

В зависимости от готовности инициативной группы и совладельцев, на учредительном собрании можно также принять следующие решения по финансово-хозяйственной деятельности ОСМД:

  • об определении формы управления жилым комплексом и принятии дома на баланс ОСМД (см. раздел 2.2., 2.3.);

  • о принятии плана хозяйственной деятельности ОСМД (см. раздел 2.6.);

  • о создании фондов ОСМД: в обязательном порядке – ремонтного и аварийного, а также, по желанию, специальных фондов (статья 21 Закона Украины «Об ОСМД»);

  • об утверждении штатного расписания ОСМД;

  • о годовой смете поступлений и расходов ОСМД;

  • о размера взноса на содержание дома;

  • о размере взносов в фонды ОСМД.

Однако эти вопросы можно рассмотреть и на следующем общем собрании ОСМД, уже после его регистрации, когда совладельцы дома будут полностью готовы к ведению самостоятельной хозяйственной деятельности.
1.3.8. Подготовка документов для государственной регистрации

Новоизбранное правление готовит пакет документов для государственной регистрации ОСМД.

Регистрацию ОСМД регламентируют несколько законодательных документов: Закон Украины «Об ОСМД», Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей», Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный Постановлением КМУ от 11.10.2002. № 1521.

Для регистрации ОСМД членам правления необходимо подготовить следующие документы:

1) 2 нотариально заверенных оригинала прошитого, пронумерованного, подписанного председательствующим учредительного собрания устава ОСМД;

2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД (см. приложение 2.7.). Следует обратить внимание на то, что протокол как учредительного, так и любых других общих собраний подписывает председатель и секретарь собрания.

  1. оригинал приложения к протоколу, в котором отражены результаты поименного голосования участников собрания по вопросам повестки дня (см. приложение 2.8.)

  2. оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной Постановлением КМУ от 11.10.2002. №1521 (см. приложение 2.9.) В этом списке долевое участие («доля») каждого члена объединения рассчитывается как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения к общей площади всех жилых и нежилых помещений дома. Площадь вспомогательных помещений в расчет не берется.

5) заполненные регистрационные карточки формы № 1.1. на проведение государственной регистрации юридического лица – 7 шт. (как правило, заполняются в управлении регистрации);

6) копию нотариально заверенной доверенности на выбранного представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД.

Поскольку часть документов остается у государственного регистратора, целесообразно сразу сделать протокол собрания, список и дополнение к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.

1.3.9. Регистрация ОСМД.

  1. 1. Органы государственной регистрации

Уполномоченное учредительным собранием лицо подает в орган государственной регистрации заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения.

Перед тем, как заверить у нотариуса устав ОСМД, рекомендуется согласовать его, а также другие необходимые документы с государственным регистратором, поскольку возможны изменения в законодательстве.

Очень важно запомнить, что государственный регистратор не имеет права требовать от заявителя подачи других документов, кроме предусмотренных и оформленных в соответствии с Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Государственная регистрация создаваемых объединений осуществляется бесплатно (статья 6 Закона Украины «Об ОСМД»), однако за резервирование названия ОСМД, за нотариальные (заверение подписи, заверение копий) и прочие услуги платить, безусловно, необходимо.

В Днепропетровске регистрация ОСМД осуществляется в управлении регистрации юридических и физических лиц городского совета. Именно специалисты этого управления вносят сведения о созданном юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. Государственный регистратор не позднее, чем через три рабочих дня после получения необходимых документов должен оформить и выдать объединению:

  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

  • 7 заверенных (подписью и печатью) регистрационных карточек;

  • заверенный (подписью и печатью) устав ОСМД.

После государственной регистрации ОСМД необходимо зарегистрироваться в органах государственной статистики, государственной налоговой службе, Пенсионном фонде и фондах общеобязательного государственного социального страхования, изготовить печать и штампы, а также открыть счет в банке. Более того, в случае несвоевременной регистрации в этих органах, ОСМД могут ожидать административные штрафы. Следует помнить, что регистрация в налоговой инспекции и фондах, а также своевременная подача отчетности, являются обязательными независимо от того осуществляет ОСМД финансовую деятельность, или нет.

2. Органы статистики

После получения свидетельства о регистрации, уполномоченному лицу следует обратиться в управление статистики для присвоения ему идентификационного кода ЕДРПОУ. Для получения кода необходимо предоставить:

  • заявление на выдачу справки ЕДРПОУ (оформляется по установленному образцу в управлении статистики);

  • квитанцию об оплате госпошлины за выдачу справки – 25,94 грн.;

  • заверенную регистратором регистрационную карточку формы № 1.1.;

  • копию свидетельства о государственной регистрации ОСМД;

  • в случае подачи документов доверенным лицом - копию доверенности.

Необходимо также иметь при себе все учредительные документы на случай, если инспектору понадобится с ними ознакомиться:

  • оригинал свидетельства о государственной регистрации ОСМД;

  • оригинал устава ОСМД;

  • оригинал протокола учредительного собрания ОСМД.

После получения всех вышеперечисленных документов, управление статистики выдает справку в двух оригинальных экземплярах.

3. Налоговая инспекция

Для регистрации объединения в налоговой инспекции необходимо предоставить копии учредительных документов и соответствующие заявления. Причем, ОСМД должны подать два пакета документов, поскольку объединению следует стать на учет в налоговой инспекции и как плательщику налогов, и как неприбыльной организации.

4. Фонды социального страхования

Объединению необходимо также зарегистрироваться в следующих фондах:

  1. пенсионном;

  2. общеобязательного государственного социального страхования на случай безработицы;

  3. общеобязательного государственного социального страхования по временной утрате трудоспособности;

  4. общеобязательного государственного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

Как правило, во все эти учреждения необходимо предоставить:

  • заявление на выдачу уведомления о взятии на учет;

  • регистрационную карточку формы № 1.1.;

  • копию справки из управления статистики;

  • копию свидетельства о государственной регистрации;

  • в случае подачи документов доверенным лицом - копию доверенности;

  • скоросшиватель и файл.

После подачи всех вышеперечисленных документов фонды выдают уведомление о взятии ОСМД на учет, а некоторые – и страховое свидетельство.

5. Печать и штампы

Для получения разрешения на изготовление печати и штампов нужно подать в разрешительный орган городского управления МВД:

  • заявление;

  • эскизы печати и штампов;

  • копии учредительных документов.

После получения разрешения печать и штамп за отдельную плату изготавливают в соответствующей фирме.

6. Открытие счета в банке

Свидетельство о государственной регистрации объединения и копия документа, который подтверждает взятие его на учет в соответствующем органе государственной налоговой службы, являются основанием для открытия счетов в банковских учреждениях.

ОСМД заключает с банком договор, для чего подает:

  • карточку с образцами подписей первого и второго лица, заполненную и нотариально заверенную;

  • копию устава ОСМД с отметкой налоговой инспекции;

  • копию свидетельства о государственной регистрации.

В 3-хдневный срок после открытия банковского счета руководитель ОСМД должен предоставить справку из банка в свою налоговую инспекцию.

После всех этих мероприятий новое объединение полностью готово к началу деятельности.

^ Отдельно стоит упомянуть о необходимости перерегистрации жилищно-строительного кооператива.

Во-первых, уставы ЖСК, принятые в 1960 - 1980-х годах прошлого века, уже никак не соответствуют действующему законодательству Украины. Поэтому, согласно статье 41 Закона Украины «О кооперации», все кооперативы необходимо до августа 2004 года должны были привести свои уставы в соответствие с нормами вышеупомянутого закона, уточнив при этом статус кооператива по типу - «обслуживающий», по направлению - «жилищно-строительный».

Другой вариант для ЖСК - трансформация в ОСМД (см. раздел 1.2.).

Во-вторых, согласно Закону Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей», все юридические лица, зарегистрированные до 01.07.2004 г., должны были еще в течение 2004-2005 годов обратиться в управление регистрации горсовета для замены ранее выданного свидетельства о регистрации на свидетельство о государственной регистрации единого образца.


1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

Похожие:

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconОдним из главных направлений реформирования жилищно-коммунального...
«Программой реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2005-2010 годы», утвержденной решением Донецкого областного...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconНгоо фонд развития города Николаева конкурс малых грантов
Мгг), а особенно объединений совладельцев многоквартирных домов (осмд), органов самоорганизации населения (осн) через

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья icon1. Общие вопросы
Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconПредставители общественных организаций, органов самоорганизации населения
До недавнего времени практически все встречи по вопросам жилищно – коммунального хозяйства, в том числе и по вопросам объединений...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconПолучать коммунальные услуги житель города может двумя путями. Первый...
Первый – через жэу или жэк. Второй – посредством осмд – «Объединения совладельцев многоквартирных домов», сравнительно новой для...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconУкраин а раздольненская районная государственная администрация
Автономной Республики Крым №152 от 12. 06. 12г. «О создании Регионального совета по вопросам создания и обеспечения функционирования...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconЧто необходимо знать об Объединении совладельцев многоквартирных домов?
Отличительная особенность осмд в том, что оно позволяет устранить все возникшие противоречия. Например, в городе Тернополе на 1 января...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconПоложение о порядке проведения Конкурса мини-грантов «Город своими...
Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconЗакон от 15 июня 1996 г. N 72-фз "О товариществах собственников жилья"
Товарищество собственников жилья некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения...

Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья iconУроки "росавиа"
Книга является практическим пособием для руководителей выс­шего и среднего звена российских предприятий и входит в серию из 7 книг...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
uchebilka.ru
Главная страница


<