Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья
Скачать 1.52 Mb.
|
| Раздел 1.5. Взаимоотношения в ОСМД и ЖСК 1.5.1.Членство в ОСМД и ЖСК Согласно статьи 9 Закона Украины «Об ОСМД» членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме. Членство в ОСМД - добровольное, и приобретается одновременно с созданием объединения на учредительном собрании, либо индивидуально, на основании письменного заявления, в любой момент его существования. Порядок принятия в ОСМД определяется уставом. Таким образом, членом ОСМД может быть не только собственник квартиры, но и собственник нежилого помещения, а также бывший единый собственник дома, в собственности которого остались неприватизированные квартиры и нежилые помещения (территориальная громада города или государство). В таком случае собственник-юридическое лицо, в том числе исполком городского совета, которому законодательством поручено управлять коммунальной собственностью, или местное представительство Фонда государственного имущества, управляющее госсобственностью, обязаны своим решением выдать доверенность на представление интересов своему представителю согласно статьям 244-247 Гражданского кодекса Украины. Горисполком может поручить представлять свои интересы представителю КЖЭП, районного КП ЖРЭП или управления жилищного хозяйства городского совета. Представителем горисполкома может быть и наниматель коммунальной (не приватизированной) квартиры или арендатор коммунального нежилого помещения. В таком случае, кроме решения исполкома о его назначении, с ним нужно заключить договор о представительстве интересов. Согласно Типового устава ОСМД, членство в ОСМД прекращается в случае:
^ Обычно такая норма сохраняется и для всех общих собраний ОСМД. Однако в уставе можно предусмотреть и другое распределение голосов. Например, пропорционально размерам долей площадей квартир в общей площади помещений дома. Это логично и справедливо, поскольку владельцы больших квартир несут и большую финансовую нагрузку за хозяйственное обслуживание долей в жилом доме, соответственно они могут претендовать и на больший вес своих голосов при принятии решений. Возможен еще один вариант: каждый совладелец жилья (квартиры) имеет один голос. При таком правиле, например, если в правоустанавливающем документе о праве собственности на квартиру (свидетельстве о приватизации, купчей, дарственной и пр.) указано пять человек, то все они имеют по одному решающему голосу. Как уже упоминалось выше, смысл вступления совладельцев дома в ОСМД - это достижение договоренности о форме владения и пользования их общей собственностью, что, согласно 369 и 382 статей Гражданского Кодекса Украины, является обязательным. В ЖСК, согласно статьи 11 Закона Украины «О кооперации», членом кооператива может быть гражданин Украины или другое лицо, который внес вступительный взнос и пай в размерах, установленных уставом ЖСК. Вступление в кооператив осуществляется на основании письменного заявления решением правления или председателя ЖСК, которое затем утверждается общим собранием его членов. Соответственно прекращение членства в ЖСК происходит в случае:
Согласно статьи 14 Закона Украины «Об ОСМД», собственник-член объединения имеет следующие права:
Согласно статьи 15 Закона Украины «Об ОСМД», собственник-член объединения обязан:
В соответствии с законодательством, Уставом объединения могут быть предусмотрены и другие обязанности владельцев-членов объединения. Члены ЖСК имею аналогичные членам ОСМД права и обязанности. 1.5.2. Обязанности владельцев по содержанию дома. Согласно статьи 322 Гражданского кодекса Украины, «собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество, если иное не установлено законом или договором», а согласно пункта 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда»: «Собственники квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории соответственно своей доли в имуществе дома...» Таким образом, собственность для владельца является не только благом, но и обязанностью. Именно собственник несет груз финансовых расходов, необходимых для поддержания принадлежащего ему недвижимого имущества в удовлетворительном состоянии: делает взносы на капитальный и текущий ремонт, санитарное содержание и обслуживание и т.п. Деятельность как ОСМД, так и ЖСК направлена, прежде всего, на поддержание всего дома в надлежащем санитарно-техническом состоянии в соответствии с нормами эксплуатации жилого фонда. Условия жизни каждого совладельца в многоквартирном жилом доме зависят от того, насколько добросовестно придерживаются правил проживания, своевременно платят взносы и осуществляют другие обязательные платежи его коллеги-совладельцы. Таким образом, уплата взносов или оплата услуг являются обязанностью каждого собственника помещения в ОСМД и ЖСК (независимо от того, является он членом этих организаций или нет). Кроме законодательных норм, взаимоотношения между совладельцем дома и ОСМД (ЖСК), исполнителем и потребителем услуг по содержанию дома регламентируются договорами. Согласно статьи 13 Закона Украины «Об ОСМД», заключение договора между владельцем отдельного помещения в жилом комплексе и управителем является обязательным и не зависит от членства в объединении, за исключением случая, когда владелец и управитель является одним лицом. На практике же подавляющее большинство ОСМД и ЖСК не заключают договоров со своими совладельцами, поскольку все вопросы их взаимоотношений регламентируются уставами конкретных кооперативов или объединений, согласно которым их члены обязаны уплачивать установленные общим собранием членские взносы на содержание общего имущества. В доме, принадлежащем ОСМД, необходимо заключать договор на основе Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 года №141 (см. приложение 1.11.). Договоры на совместное содержание дома должны быть в обязательном порядке заключены со всеми собственниками, которые не являются членами объединения. Особое внимание следует обратить на то, что такой договор должен быть заключен в том числе и с бывшим единым собственником дома – территориальной громадой города (обычно в лице бывшего балансодержателя), которой принадлежат неприватизированные квартиры, а также могут принадлежать нежилые помещения, которые сдаются в аренду. На практике же, в силу инертности мышления такого собственника, оптимальным будет заключить договор на оказание услуг по содержанию дома непосредственно с арендаторами офисов и нанимателями квартир. В ЖСК договорные правоотношения регламентируются Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах», вступившим в силу 1 января 2006г. Согласно этому закону, в случае если с гражданином, на которого открыт лицевой счет, на момент вступления закона в силу не заключен договор, то все прежние договоры, договорённости или обязательства о предоставлении и оплате жилищно-коммунальных услуг считаются утратившими силу. Поэтому в доме ЖСК крайне важно заключить договоры со всеми собственниками, не являющимися членами кооператива, но уже на основе Типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий, утвержденного постановлением КМУ от 12.07.2005 года № 560 (см. приложение 1.6.). При этом, как для ЖСК, так и для ОСМД, в договор на обслуживание дома вносится пункт, согласно которому, собственник помещения обязан оплачивать не только содержание дома по утвержденному тарифу, но и любые не вошедшие в тариф затраты и взносы, утвержденные общим собранием (например, взносы в резервный и ремонтный фонды). Аргументом в пользу обязательности оплаты этих платежей будут упомянутые выше статьи Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда». Если же объединение или кооператив предоставляют услуги по водо- или теплоснабжению, необходимо заключить дополнительный договор на основе Типового договора о предоставлении услуг по централизованному отоплению, поставке холодной и горячей воды и водоотведению, утвержденному постановлением КМУ от 21.07.2005 года № 630 (см. подробнее книгу 2). ^
|
Похожие:
 | «Программой реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2005-2010 годы», утвержденной решением Донецкого областного... | | Мгг), а особенно объединений совладельцев многоквартирных домов (осмд), органов самоорганизации населения (осн) через |
| Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого... | | До недавнего времени практически все встречи по вопросам жилищно – коммунального хозяйства, в том числе и по вопросам объединений... |
| Первый – через жэу или жэк. Второй – посредством осмд – «Объединения совладельцев многоквартирных домов», сравнительно новой для... | | Автономной Республики Крым №152 от 12. 06. 12г. «О создании Регионального совета по вопросам создания и обеспечения функционирования... |
| Отличительная особенность осмд в том, что оно позволяет устранить все возникшие противоречия. Например, в городе Тернополе на 1 января... |  | Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого... |
 | Товарищество собственников жилья некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения... | | Книга является практическим пособием для руководителей высшего и среднего звена российских предприятий и входит в серию из 7 книг... |