Книга является практическим пособием для председателей и актива объединений совладельцев многоквартирного домов (осмд) и жилищно-строительных кооперативов (жск), а также для всех собственников жилья
Скачать 1.52 Mb.
|
| Раздел 2.1. Проведение первого после приватизации капитального ремонта дома ^ «О приватизации государственного жилого фонда»: «Бывшие собственники (их правонаследователи), которые владели многоквартирным домом до момента приватизации, обязаны принимать участие в финансировании и содействовать организации проведения ремонта в порядке, который определяется Кабинетом Министров Украины...» ^ «Об ОСМД»: «Бывший собственник, на балансе которого находился многоквартирный дом до передачи на баланс объединению, принимает участие в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта дома в соответствии с законодательством...». Порядок участия бывших собственников в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов, утвержденный Постановлением КМУ от 08.10.1992 года № 572 (см. приложение 1.10.), регламентирует эти законодательные нормы, увязывая срок эксплуатации дома и его характеристику с размером участия – от 12% до 100%. В Днепропетровске средства на капитальный ремонт домов ОСМД закладываются в городском бюджете. При этом, для ОСМД, все еще находящихся на балансе коммунальных предприятий, распорядителем средств является управление жилищного хозяйства горсовета. Для тех ОСМД, которые уже взяли дом на свой баланс, либо никогда не были коммунальной собственностью, а также для ЖСК, распорядителями являются исполкомы районных в городе советов. Появление этих статей расходов в городском бюджете – является результатом многолетней плодотворной работы Ассоциации «Наш дом» с депутатским корпусом и исполнительным комитетом города. Следует отметить, что финансирование капитальных ремонтов домов ОСМЖ и ЖСК с каждым годом увеличивается (см. таблицу 5). ^
Очевидно, что суммы, которые выделяются городским бюджетом, не покрывают всех необходимых затрат на капитальный ремонт домов, поскольку на каждый дом приходится, в лучшем случае, 40-50 тыс.грн. Поэтому для произведения полноценного ремонта необходимо финансирование на протяжении нескольких лет. ^
По состоянию на 2008 год в Днепропетровске этот вопрос пока не урегулирован. Сегодня большинство ОСМД вынуждены вначале получать часть финансирования капитального ремонта, а затем брать дом на баланс. Это связано с тем, что при бюджете в 2 млн. грн. городское жилищное управление распределяет средства между пятьюдесятью домами, в то время как районные советы тот же объем финансирования распределяют между пятьюстами ОСМД (ЖСК). Таким образом, первым после регистрации действием ОСМД должно быть обращение в вышеупомянутое профильное управление с заявлением о выделении из городского бюджета средств на проведение первого после взятия на баланс капитального ремонта дома. ЖСК, а также тем ОСМД, которые не были ранее в коммунальной собственности, с подобными заявлениями необходимо обращаться в исполком районного совета. В тех районах, где существует Ассоциация «Наш дом» (Амур-Нижнеднепровский, Ленинский), распределение средств на капитальный ремонт происходит согласно поступивших заявок ЖСК и ОСМД. Некоторые из тех объединений и кооперативов, которые проявили инициативу и смогли самоорганизоваться, сегодня получают бюджетные деньги уже второй раз. В это же время, большинство председателей ОСМД (ЖСК), не вошедших пока в ассоциацию «Наш дом», даже не знают о существовании такой возможности Раздел 2.2. Определение управителя жилищным комплексом Субъекты правоотношений в жилищно-коммунальной сфере определены пунктом 1 статьи 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах»: балансодержатель дома, сооружения, жилищного комплекса или комплекса домов и сооружений – собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию; исполнитель - субъект ведения хозяйства, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальной услуги потребителю в соответствии с условиями договора; производитель - субъект ведения хозяйства, который производит -коммунальные услуги; собственник помещения, дома, сооружения, жилищного комплекса или комплекса домов и сооружений - зарегистрированное в установленном законом порядке физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения помещением, домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений; потребитель - физическое или юридическое лицо, которое получает или желает получать жилищно-коммунальную услугу; управитель - лицо, которое по договору с владельцем или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законом и условиями договора». Согласно пункта 1.2. статьи 13 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», услуги по управлению домом, сооружением или группой домов выделены в отдельный вид жилищно-коммунальных услуг. Эти услуги включают в себя содержание недвижимости на балансе, заключение договоров на выполнение услуг, контроль выполнения условий договора и пр. ^
^ 1. Все функции по управлению осуществляют уставные органы ОСМД. Исходя из существующего положения дел, для нашей страны оптимальной является именно эта форма, поскольку компании, оказывающие подобного рода управленческие услуги, сегодня только начинают развиваться. 2. Объединение заключает договор с юридическим лицом (управляющей компанией) и передает ей все или часть функций по управлению имуществом жилого комплекса. В этом случае:
3. ОСМД делегирует определенные уставом полномочия по управлению неделимым и общим имуществом жилищного комплекса ассоциации объединений. Ее могут создать несколько объединений и собственников усадеб, совместно использующие общие внутриквартальные инженерные сети, для представления общих интересов (статьи 1 и 8 Закона Украины «Об ОСМД»). Формы управления ЖСК не настолько подробно прописаны в законодательстве, однако, по сути, они являются аналогичными описанным выше. Форму управления жилым комплексом утверждает общее собрание ОСМД квалифицированным большинством голосов (3/4 голосов) членов объединения, присутствующих на собрании. Впрочем, общее собрание своим решением может в любой момент изменить форму управления объединением. Таким образом, управитель (ОСМД (ЖСК), либо другое юридическое лицо) обеспечивает обслуживание, содержание и текущий ремонт жилья. При этом, существуют два варианта действий:
Таким образом, ОСМД одновременно совмещает в себе функции всех субъектов жилищно-коммунальной сферы: и управителя дома, и его балансодержателя (учитывает его на внебалансовых счетах), и исполнителя услуг по управлению домом и по его обслуживанию. А ЖСК, кроме всего перечисленного, является еще и собственником дома. Более того, в Днепропетровске большинство ЖСК фактически взвалили на себя оказание услуг по теплоснабжению, а также по водоснабжению и водоотведению, хотя данная деятельность не входит в их компетенцию. Как правило, объединения и кооперативы не берут на себя функции исполнителя лишь тех коммунальных услуг, справиться с которыми самостоятельно они не могут: вывоз ТБО, обслуживанию лифтов и пр. Однако, кроме описанной выше модели полного самоуправления, существует и иная. Она предполагает разделение всех упомянутых функций между различными юридическими или физическими лицами: ОСМД (ЖСК) нанимает управителя (юридическое лицо), который, в свою очередь, нанимает обслуживающую организацию, а обслуживающая организация уже заключает договора с подрядчиками. Раздел 2.3. Прием дома на баланс ОСМД Одновременно с принятием решения о форме управления, общее собрание ОСМД также должно решить и вопрос о балансодержателе. Поскольку, согласно статьи 11 Закона Украины «Об ОСМД», балансодержатель обеспечивает управление жилищным комплексом, то, как правило, управитель одновременно является и балансодержателем. ^
^ 1. поскольку отдельные помещения в доме являются собственностью их владельцев, а жилой комплекс в целом – совместной собственностью всех совладельцев, то и дом, и другие сооружения не могут быть отображены как активы ни в балансе ОСМД, ни в балансе другого управителя. Как правило, дом и другое совместное имущество отражаются в забалансовых счетах, как имущество в доверительном управлении (см. книгу 3). То же касается и домов ЖСК – как только все паи в доме выплачены, он должен быть полностью отнесен на забалансовые счета. Таким образом, передача дома или его отдельных частей на баланс, не изменяет правоотношений собственности, о чем прямо сказано в ч.7 ст. 11 Закона Украины «Об ОСМД». 2. ОСМД не обязано немедленно принять свой дом на баланс. Ответственной за обслуживание дома и сбор средств с его жителей может временно оставаться коммунальная жилищно-эксплуатационная организация. В этом случае, созданное объединение можно использовать как инструмент для формирования и для озвучивания общего мнения и позиции владельцев жилья, для наведения порядка в определенных аспектах совместного проживания, а также как действенный инструмент защиты жилищных прав жителей в различных ситуациях. ^
Если общее собрание приняло решение о взятии дома на баланс объединения, процедура должна быть следующей: 1. ОСМД обращается с письменным заявлением на имя городского головы о передаче жилого комплекса на баланс ОСМД, приложив к нему соответствующие документы (см. приложение 2.12., 2.13.). 2. На основании поданных документов управление жилищного хозяйства городского совета готовит соответствующий проект решения городского совета. При наличии должным образом оформленных документов, ни чиновники, ни депутаты не имеют законных оснований препятствовать принятию решения о передаче дома на баланс ОСМД. 3. После принятия решения горсовета о передаче жилого комплекса с баланса жилищно-коммунального предприятия на баланс ОСМД, предыдущий балансодержатель и ОСМД создают комиссию, которую возглавляет представитель ОСМД. Комиссия оценивает техническое состояние дома и составляет акт приема - передачи согласно утвержденного образца. Для объективного отражения в акте реального технического состояния дома (в том числе и всех перепланировок вспомогательных помещений, реального процента износа конструкций дома и пр.) ОСМД рекомендуется привлечь для обследования дома независимую профессиональную строительную организацию, либо соответствующего специалиста. 4. Дом передается с баланса на баланс вместе с планом земельного участка, техническим паспортом дома и соответствующей технической документацией (инвентарное дело, акт принятия в эксплуатацию, планы внешних сетей). В случае отсутствия или утери вышеупомянутых документов, изготовление их, либо восстановление, является обязанностью организации, с баланса которой передается жилой комплекс или его часть. Датой передачи дома является дата подписания акта приема-передачи. Следует помнить, что, несмотря на то, что процесс передачи дома с баланса на баланс достаточно длителен и занимает несколько месяцев, объединение может и должно осуществлять свои функции по управлению домом и его содержанию, поскольку имеет на это законные основания. В данном случае, основополагающим является решение жильцов, принятое ими на общем собрании. ^ 1. Объединению необходимо обратиться к прежнему балансодержателю (КЖЭП или КП ЖРЭП) с заявлением, в котором:
2. В случае, если балансодержатель отказывается подписывать такой договор, следует немедленно:
После оформления акта приема-передачи жилого комплекса необходимо провести регистрацию ОСМД в БТИ. При этом, согласно решений исполнительного комитета горсовета от 21.03.2002. №503 и от 19.06.2003. №1549, регистрация домов за ОСМД проводится лишь с целью учета, то есть без выдачи свидетельства о праве собственности на многоквартирный дом, вместо которого выдается выписка из учетной книги о регистрации дома. |
Похожие:
 | «Программой реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2005-2010 годы», утвержденной решением Донецкого областного... | | Мгг), а особенно объединений совладельцев многоквартирных домов (осмд), органов самоорганизации населения (осн) через |
| Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого... | | До недавнего времени практически все встречи по вопросам жилищно – коммунального хозяйства, в том числе и по вопросам объединений... |
| Первый – через жэу или жэк. Второй – посредством осмд – «Объединения совладельцев многоквартирных домов», сравнительно новой для... | | Автономной Республики Крым №152 от 12. 06. 12г. «О создании Регионального совета по вопросам создания и обеспечения функционирования... |
| Отличительная особенность осмд в том, что оно позволяет устранить все возникшие противоречия. Например, в городе Тернополе на 1 января... |  | Целью проведения Конкурса является содействие развитию общественной активности и инициатив среди жителей через проведение открытого... |
 | Товарищество собственников жилья некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения... | | Книга является практическим пособием для руководителей высшего и среднего звена российских предприятий и входит в серию из 7 книг... |